COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却すれば全てが手元に残るわけではありません。

売却に関わった業者や専門家に手数料を支払い、国や地方公共団体に税金を支払い、ようやく残った金額が手元に残るのです。

普通の人は一生に何度も売買をしないため、費用の発生するタイミングを知ることができず、予想外の税金で多く税金を支払うことになってしまいがちです。

せっかく不動産が高く売れたのに、多額の費用がかかり、税金も高くて結局手元に残るのはほんのわずかになってしまった、というケースも十分に考えられます。

そのため、不動産の売却にかかる費用は売る前にきちんと理解し、準備をしましょう。

不動産売却で課される費用とは

不動産業者や司法書士、測量士など不動産に関わる専門家は多くいます。

不動産売買のタイミングで関わる専門家の種類を理解しておけば事前に検索をして相場を調べることが可能です。

ここでは費用と理由についてご紹介していきます。

不動産売買に課せられる費用の特徴と難しさ

不動産を売却するとかかる費用は、大きく手数料と税金に分かれます。

手数料はあらかじめ定価があるわけではないため、いったいいくらかかるのかの見積もりができません。

一方、税金は何に対して課税されるか、いつ課税されるかが違うので、複雑でわかりにくい制度なのです。

不動産売買に費用がかかる理由

自分で持っている不動産を広告を出して買主を見つけてきて、不動産売買契約書を作成して、法務局に移転登記の申請をする、という全ての行為を素人がやるには非常に難易度が高く現実的ではありません。

つまり、不動産の売買は専門家に依頼することが当たり前で大前提になっているのです。

専門家とはその道のプロなので迅速かつ確実に業務を行ってくれますが、その代わりに費用が発生するのです。

不動産売買に税金がかかる理由

不動産を売却すると多くのお金を得ることになるのが普通ですが、日本の税制度は所得がある人に対して多くの税金がかかる仕組みとなっています。

食品や洋服、自動車に比べると不動産は圧倒的に大きく金額も高額になります。

そして大きなお金が動くと税金も多額になるのです。

不動産売買特有の税金や費用について

日常生活は意識しませんが、不動産売買の時にだけかかるような費用があります。

不動産登記移転の時に発生する抵当権抹消登記費用や司法書士への報酬です。

また、不動産を譲渡した結果、利益が出た場合は譲渡所得税のような特別な所得税がかかります。

仲介手数料

不動産売買にかかる費用のうち代表的なものが不動産業者に支払う仲介手数料です。

ここでは仲介手数料がかかる理由や上限、支払いタイミングなどをご紹介します。

仲介手数料の上限と支払い時期

不動産を売却する際には不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。

普通の人では買い手を見つけることは難しく、また仮に見つけたとしても素人同士ではトラブルが発生する可能性が高いからです。

そのため不動産売買契約の大部分は不動産業者に仲介をしてもらいます。

不動産業者の主な仕事は広告をすること、買い手を見つけること、重要事項説明書の説明と売買契約書を作成することです。

不動産業者の報酬の上限は宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料（上限金額）の計算方法は不動産の値段が200万円以下の部分は売買金額の5%、200万円を超え400万円以下の部分は売買金額の4%、400万円を超える部分は売買金額の3%です。

ただ実務的にはこの計算方法は面倒なので、400万円以上の不動産については、売買代金の3%プラス6万円に消費税と早見表で覚えるといいでしょう。

これらは成功報酬なので、一般的には売買契約が成立して引き渡しが終わったら支払います。

印紙税

多くの人が忘れがちな税金が契約書に貼る印紙税です。

ここでは印紙税の金額と、今だけ安くなる軽減措置についてご紹介します。

契約に対する印紙税

不動産売買契約が成立したら必ず不動産売買契約書を作成しなければなりません。

不動産売買契約書は、印紙税額の一覧表（その1）第1号文書と言われており、契約書そのものに税金がかかります。

印紙税とは、不動産の売買契約書に対してかかる税金です。

印紙税は契約書原本を受け取る方が負担するのが通常です。

印紙税の金額は契約書の金額によって決まっています。

たとえば、4,500万円のマンションの売買契約書ならば印紙税は2万円ですが、令和4年3月31日までの締結された契約書については軽減措置が適用され、1万円です。

抵当権抹消登記費用

売買しようとしている不動産に住宅ローンが残っている場合は、売却と同時に住宅ローンを返済することになります。

この際に司法書士に支払う費用が抵当権抹消登記費用です。

ここでは、抵当権抹消登記費用の内容と支払いタイミングについてご紹介します。

法務局に不動産登記申請をする司法書士に支払う登記手数料

不動産は高額なので通常は契約と支払いを別々に行います。

この支払いのことを決済と呼びます。

決済時には、買主は残代金を支払い、売主は所有権移転に必要な書類を持参します。

この際に本人確認と不動産移転の意思確認、そして法務局に申請代行するために依頼されるのが司法書士です。

銀行で住宅ローンを組む際には、司法書士に依頼することが絶対の条件になっているケースが大半なので、ほぼ全ての契約は司法書士に依頼しているのが実情です。

登記費用の手数料は契約の難しさや当事者の数によって千差万別ですが、売主が負担する抵当権抹消であれば数千円から数万円が相場のようです。

たとえば

法務局に申請する登録免許税の数え方

登録免許税とは、法務局で不動産の登記をする時にかかる税金です。

不動産の売却なら売主が住宅ローンの残債務がある場合で抵当権抹消があれば課税されます。

登録免許税の金額は申請する登記によって決まっていて抵当権抹消の場合は、不動産1つにつき1,000円です。

土地と建物は別々の不動産として計算されるため、土地付き戸建てならば2つとしてカウントされ2,000円かかることになります。

その他の費用

通常の不動産売買契約では発生しませんが特別な事情があれば発生する費用がいくつかあります。

必ず発生する費用ではありませんが、必要に応じて参考にしてください。

住宅ローンの残高が残っている場合

不動産を売却するタイミングで住宅ローンが残っている場合は、売買代金で繰り上げ返済を行うことになります。

ローンを組んだ時の契約によっては繰り上げ返済の時に手数料がかかる場合があります。

詳細はローン契約時の金銭消費貸借契約書を確認してみましょう。

住んでいた家を売却して引っ越す場合

いわゆる住み替えと呼ばれるように不動産の売却と、新しく住む場所を探すことを同時に行う場合は、新しい家を探す費用と引っ越す費用がかかります。

売却した費用をあてにしている場合はお金の流れのタイミングに注意しましょう。

住んでいた家を解体して売却する場合

戸建て住宅が古くて価値がない場合は解体後に引き渡す契約をする場合があります。

この場合には解体費用や測量費用が掛かる場合があります。

住んでいた家をリフォームして売却する場合

最近では中古住宅を増築や改築して売買をするケースも多くなっています。

特にキッチン、トイレ、浴室などの水回りをリフォームする場合は予想よりも費用がかかるケースも多いため注意が必要です

譲渡所得税

不動産を売却した際に利益が出ると利益に対して譲渡所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。

不動産の売却金額から経費を引いた金額に対しての税金ですが、仕組みを知らないと高額になるケースもあります。

きちんと準備をすれば節税もできるのであらかじめ準備をしておきましょう。

譲渡所得税の内容と税率

税金の中でもっと大きいのが譲渡所得税です。

不動産を売却して利益が出た場合にかかります。

譲渡所得税には短期と長期があり、不動産を所有していた期間によって税率が大きく変わります。

不動産を取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か、5年を超えるかが分かれ目なので、ギリギリのラインにある時期で売却を検討している場合は、どちらになるかは必ず事前に専門家に確認しましょう。

復興特別所得税と税率

平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間、所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されます。

課税の計算や支払時期、支払い方法などは譲渡所得税とほぼ同じです。

住民税とは

住民税は、地方自治体に納める税金で、不動産の所有期間に応じて税率が変わります。

期間の区切りは所得税と同じです。

不動産を売却した後の納税のタイミング

不動産売却で利益が出た場合でもすぐに納税をしなければいけないわけではありません。

確定と納税は売却した翌年の2月16日から3月15日の間でおこなうため確定申告のタイミングです。

譲渡所得税と復興特別所得税は確定申告の時期に申告書と一緒に納税します。

なお、2020年は特例として確定申告の申告期限が延長になっていました。

住民税は一番最後です。

確定申告をすると住民税が確定するので不動産を売却した翌年の4月から5月の間に納付書で納税します。

売買価格が5,000万円の家を売却した時の諸費用は

ここでは架空の事例として、5,000万円の不動産を売却した際の諸費用について計算してみましょう。

売却までの費用と税金について

まずは不動産業者に支払う仲介手数料です。

5,000万円に対して3%プラス6万円なので156万円が上限になります。

この金額に消費税10%が加算されるので、171万6,000円が不動産業者に支払う金額です。

続いて、不動産売買契約書に支払う印紙税です。

5,000万円に対して課税されるため本来は2万円ですが、令和4年3月31日までは軽減措置で1万円です。

最後に、住宅ローンがある場合の抵当権抹消登記費用です。

これは不動産がマンションの場合なら、1,000円になることが多いのです。

司法書士費用は金額が決まっているわけではありませんが、数万円が相場でしょう。

つまり、あくまでも目安ですが、仮に5,000万円の家を売却すると、諸費用として少なくとも173万円弱はかかります。

ある程度のまとまった金額が必要なので、売却を計画する際には事前に計算しておきましょう。

まとめ

以上が、不動産売却でかかる費用と税金の全体像についてのご紹介でした。

ご自身が不動産を売却する際にどのくらい費用がかかるのか、おおよその見当をつけられた方もいるのではないでしょうか。

大きな金額が動くため予想外の出費に注意して、費用と税金の計画を立てることをおすすめします。