COLUMN不動産に関する記事

不動産売却において不動産の価格をいくらにするかということは一番初めの重要な決定といえるでしょう。

しかし、一般の方が不動産の価値を正確に把握しているケースはほぼありません。

通常は不動産業者に価格査定をしてもらい、その査定を基準に売却価格を決める場合がほとんどです。

そこで、有利に不動産売買を進めるためには、どのような業者に査定をしてもらえばよいか、査定における注意点などについてご紹介していきます。

不動産査定業者の選び方とは

不動産の売却価格の決定に対して大きな影響を与えるが、不動産業者が行う価格査定です。

そこで、まずはどのような不動産業者に査定をしてもらうのがおすすめなのかについてご紹介していきます。

どのような不動産業者に査定を依頼すべきか

まず検討すべき点は、不動産査定業者を大手チェーンに依頼するか、街の不動産業者に依頼するかという点です。

通常は査定を依頼した不動産業者にそのまま売買の仲介を依頼することが多いため、どの業者に査定を依頼するかということは非常に重要です。

不動産売買においては絶対の正解はないのですが、不正解に近いものは存在します。

それは、信頼できない担当者に任せるということです。

信頼できない不動産業者、もしくは担当者に任せた不動産売買は必ずと言っていいほどうまくいきません。

大手チェーンか街の不動産業者か

大手チェーンがよいか、街の不動産業者がいいかという点についても、会社の大きさというよりも担当者を信頼できるかという観点で選択しましょう。

ちなみに、不動産業者が持っている情報量ですが、ネットでの広告が発達した現状では大手も中小も持っている情報に大きな違いはありません。

ただし、担当者の経験する数、手持ちの案件数に違いはあるため、大手チェーンの担当者のほうが経験を多く重ねていると言えますが、その分一件一件に割り当てる時間は少ないとも言えます。

逆に、街の不動産業者は契約の件数そのものは少ないので経験値は少ないかもしれませんが、手持ちの案件はそれほど多くないため、きちんと一件に対して向き合ってくれるとも言えます。

いずれにせよ、迷ったらまず双方に査定を依頼してみて、信頼できそうな担当者のほうを選びましょう。

訪問査定か机上査定か

不動産業者に価格を決めてもらう査定の方法には大きく分けて、訪問査定と机上査定があります。

訪問査定とは、不動産業者の担当者が物件を訪問して位置関係や場所、建物の使用状況なども含めて査定をする方法です。

一方、机上査定とは住所や建物の間取り、構造などから物件を見ないで価格を査定する方法です。

訪問査定のメリットは査定価格が使用実態を反映している点ですが、デメリットは結果が出るまで時間がかかる点です。

逆に、机上査定のメリットは価格までの時間が短い点ですが、デメリットは実際の使用状況を反映しにくい点です。

それぞれのメリットとデメリットを組み合わせてのおすすめ方法は、まずは机上査定を複数社から取り寄せて、その中でも希望にあう価格帯を出してきた不動産業者に対して訪問査定を依頼する方法です。

この方法であれば、希望の価格帯と大幅なずれがない不動産業者とだけ、査定日時の調整をすればいいので最も合理的な方法です。

不動産の売却査定額を決めるチェックポイントについて

不動産の査定額を決めるには価格決めのルールと代表的な手法があります。

ここではまず価格に影響するポイントをご紹介したうえで、価格を決める手法をご説明します。

全ての手法が全ての不動産に該当するわけではなく、不動産によってどの手法が適切か変わってくるためご注意ください。

不動産に関する正しい情報がそろっているか

簡易査定でも机上査定でも必ず必要になるのが不動産に関する正しい情報です。

一般の方が考えている不動産の情報とは住所や築年数に関する情報だと思いますが、不動産業者はそれ以外にも細かい情報を必要としています。

そして、売主からの口頭での情報よりも購入時の契約書や重要事項説明書、固定資産税の納付通知書などの書面の情報のほうがより正確な査定が出やすくなります。

そこで、不動産業者に査定を依頼しようと検討されている方は、まずは手元にある不動産に関する書類を用意しておくことをおすすめします。

なお、最終的に売却する際にはいずれにせよ必要になるものもあるため、早めに準備しましょう。

売却するために追加の費用が発生する可能性があるか

不動産業者が行う価格査定は「いくらで売却できるか」という観点で価格が付けられます。

そのため、エリアの相場だけではなく、その物件についてかかるであろう費用についても考慮されます。

たとえば、土地は5,000万円が相場ですが、測量をしないと売れないため測量費用が200万円かかります、というケースであれば、最終的に売主の手元に残るお金は4,800万円と同じことになります。

土地について境界争いがないか、測量の必要があるか

不動産のうち土地の価格査定をする際のポイントは、境界争いや測量の必要があるかという点です。

これから土地を購入しようと検討している人は、その土地に建物を建築するつもりで買うわけですから、境界争いなどで周囲と揉めている土地は購入しないでしょう。

また、土地について分筆が必要なケースなどは土地家屋調査士や測量士による測量と図面作成が必要になります。

土地について不動産業者の価格査定時には、これらの事情が存在するかどうかが価格決定のポイントになります。

建物についてリフォームや建て替え、修繕の必要があるか

不動産のうち建物の価格査定をする際のポイントは、リフォームや修繕の必要があるかという点です。

建物を売却する際には、見えない不具合や修繕箇所がある場合、売却後に購入者との間でトラブルの火種になってしまいます。

特に、2020年に改正された民法では建物の不具合については売主の責任になる部分が明文化されているため、より一層の注意が必要です。

また、リフォームやハウスクリーニングは水回りが関わると予想外に大きな出費になる可能性があります。

おすすめは訪問査定の際に、不動産業者の担当者に相談して決定することです。

原価法とは

原価法とは、不動産の価格を決める手法の一つで、もしも同じ物件を建てるとしたらどれだけのコストがかかるか、という基準で算出する方法です。

築年数が古い場合は、原価法で算出した価格に対して、年間幾らかを減額して算出します。

そのため、一戸建ての建物部分の査定に利用されることが多いです。

原価法の利点は、基準となる要素が数値で表されるためわかりやすく、また面積や用途地域へ数値補整しやすい点です。

この利点があるので担保評価をするために銀行がよく用いる算出方法です。

収益還元法とは

収益還元法とは、その不動産からいくら収益を生むかという視点で不動産の価値を算出する方法です。

商業ビルや投資用マンションなどの収益物件に対して有効な方法ですが、居住用のマイホームは収益を生まないため対象としては不向きです。

また周囲に類似の物件がない場合は、比較対象がないため収益還元法で算出することは困難です。

収益還元法には、近隣の収益物件から価値を導く直接還元法と、毎年得られる収益の合計額から現在の価値を算出するディスカントキャッシュフロー法の二つがあります。

取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、似たような不動産がいくらで取引されているかを元に、不動産の価格を決める方法です。

比較事例が似ていれば似ているほど、取引時期が近ければ近いほど、より市場価格に近い価格が算出できる点に特徴があります。

しかし、郊外の物件の場合は適切な比較対象が存在しないケースなどもあり、不動産の場所がどこかによって価格に大きく差が出る可能性があるため注意が必要です。

複数の算出方法を組み合わせることも可能

複数の算出方法を組み合わせることも可能です。

たとえば、一戸建てであれば土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算し、査定金額を算出することも可能です。

不動産一括査定サービスのデメリット・メリットとは

不動産一括査定サービスとは、複数の不動産業者に対して同じ情報を送信することで、手間を省略し査定を依頼するサービスのことです。

検索すると多くのサイトがヒットし、現在の査定サービスの中では主流の方式であると言えるでしょう。

不動産一括査定サービスは上手に使うと非常に便利ですが、注意しなければならない点もあるため、メリット・デメリットをご紹介します。

不動産一括査定サービスのデメリットとは

不動産一括査定サービスのデメリットは大きく分けて二つに分かれます。

一つ目は、不動産一括査定サービスに参加していない不動産業者には依頼できないことです。

もし、すでに自分自身で依頼しようと考えている不動産業者がある場合には、一括査定サービスは不向きです。

二つ目は、不動産一括査定サービスは、同時に複数の査定会社に情報が発信されるという特徴があるため、他社に依頼される前に自社で依頼を受けようとしつこく電話営業される可能性があることです。

特に、強引な営業・勧誘が苦手な人にとっては注意すべき点です。

不動産一括査定サービスのメリットとは

不動産一括査定サービスのメリットは大きく分けて三つに分かれます。

一つ目は、同じ情報を一回だけ入力すれば何社にも依頼できて手間が省けるというものです。

不動産に関する入力項目は意外なほど多いため、何度も入力するとなると結構な手間になりますが、不動産一括査定サービスだとその手間が省けます。

二つ目は、複数の査定会社に一括して査定を依頼できるため、比較的客観的な査定結果を得られることです。

一社だけだと本当に適正な価格なのかどうかを判断することが難しいですが、不動産一括査定サービスだとその中から見極めることができます。

三つ目は、比較することで不動産業者の本気度もわかることです。

一括査定サービスを利用している不動産業者も他社と比較されていることはわかっているため、より顧客にわかりやすい査定結果を出すように工夫しているからです。

悪徳業者に騙されないためのポイント

不動産業者の中には残念ながら一般の方を騙すような手段を使う業者も存在します。

そこで、このような悪徳業者から身を守るために、悪徳業者かどうかを見極めるポイントをご紹介します。

相場よりも離れた価格を提示してくる業者

不動産業者が悪徳業者かを見分けるポイントして、価格査定を依頼した場合の回答に注意しましょう。

不動産業者としては、価格査定をきっかけにしてぜひとも自社に依頼をしてもらいたいと考える余り、極端な価格査定をしてくる場合もあります。

たとえば、近隣相場よりも高く売る自信があるという理由で高額査定をするケースです。

また逆に、相場よりもかなり安く査定をして弱気になっているところを自社で買い取りましょうかと申し出るケースもあります。

いずれにせよ、本来不動産の価格査定は、不動産の価値を評価するはずなのに、それ以外の要素を加えて極端な価格査定をしてくる業者は要注意です。

所在地以外での得意なエリアを強調してくる業者

不動産業者は、基本的には所在地近隣の取引が多くなります。

たとえば、東京都内で営業している業者は関東中心になり、大阪府内の業者はやはり関西が中心でしょう。

もちろん、中には全国どこでも対応できる全国チェーン会社も存在しますが、基本的には相場がわかる範囲は近隣エリアが中心です。

しかし、悪徳業者の中には依頼を受けたいと焦るあまりに取引実績がないエリアにも関わらず実績があると強調してくるケースがあります。

そのような業者は、いわゆるあんこ業者と呼ばれ、地元の業者に再委託する形になるため、伝言ゲームのようなやり取りに時間がかかり、売主にメリットがないケースが多いです。

あんこ業者自体は、宅建業法違反ではありませんが、所在地以外の実績を強調してくる業者には注意が必要でしょう。

査定根拠について都合の悪い質問には回答をしない業者

不動産業者は、取り扱う物件が高額であることから、価格査定の結果を回答するときにはその根拠も一緒に回答しなければならない、と法律で決まっています（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。

しかし、中には根拠がない価格で査定したことを隠すために、査定の根拠を回答しないような悪徳業者も存在します。

このような業者の見分け方は、やはり「なんでこの金額なのですか？」と率直に尋ねることです。

誠意のある業者であればたとえ不動産業者に都合の悪い理由であっても回答する義務があるから回答をしてくれるでしょう。

まとめ

以上が、不動産一括査定サービスのメリットとデメリット、そして悪徳業者の見分け方のポイントのご紹介でした。

ぜひとも不動産一括査定サービスのメリットを生かして、信頼できる不動産業者に依頼し、不動産売却を成功させてください。