COLUMN不動産に関する記事

「外国人に向けて不動産を売却しようと考えている。何か注意しておくべき点はあるのかな？」

あなたは今、何らかの理由で日本人ではなく外国人に向けて不動産を売却しようと考えているのではないでしょうか。また、外国人に不動産を売却した経験がなく、どのような点に注意して手続きを進めればいいのかとまどっているかもしれません。

外国人に向けて不動産を売却する際には、外国人向けならではの注意しておくべき点がいくつかあります。外国人に不動産を売却するときの注意点をしっかりと押さえておくことで、外国人に向けた不動産の売却が成功する可能性が高まります。

この記事では、外国人に不動産を売却するときの注意点や流れ、外国人に不動産を売却するメリットなどについて解説しています。

この記事を読むことで、外国人に不動産を売却するときの注意点が分かり、外国人への不動産売却を成功させられる可能性が高まります。

外国人に不動産を売却するケースが増えてきている理由とは？

実は、外国人に日本の不動産を売却することは珍しいことではありません。外国人に不動産を売却するケースは年々増えています。

ここからは、外国人に不動産を売却するケースが増えてきている理由についてご説明します。

理由1：外国人も日本人と同じく自由に不動産を購入することができる

世界中の他の国では外国人が不動産を購入することに特別な制約がある国もありますが、日本の法制度上は外国人であっても日本人と同じく自由に不動産を購入することができます。外国人だから不動産を購入することに対して何か特別な制約があるということはありません。

このため、外国人は居住目的でも投資目的でも好きな目的で日本の不動産を購入できます。

理由2：日本国内で働く外国人が増えており居住用不動産の需要が高まっている

日本国内で働く外国人は年々増えています。

厚生労働省が2024年1月に発表した統計によれば、2023年10月末時点での外国人労働者は約204万人でした。この数字は前の年と比べると約22万人（12.4%）増えており、2013年から11年連続で過去最多を更新しています。

国籍別に見ると、ベトナム、中国、フィリピンの順番に多く、前年からの増加率ではインドネシア、ミャンマー、ネパールの順に高くなっています。

このように日本で働く外国人の中には、日本での永住資格を取得してずっと日本に住み続けたり何度も就労ビザを更新して相当の長期間にわたって日本に住み続けたりする外国人も多くいます。

また、その中には日本国内に住み続けるために居住用の不動産を購入する人もいます。

このように、日本国内で働く外国人が年々増え続けていることに伴って居住用の不動産を購入する外国人も増え、外国人に不動産を売却するケースが増えているのです。

理由3：外国人による日本国内の不動産への投資が増えている

外国人による日本国内の不動産への投資も増えています。

国土交通省のアンケート調査によれば、2020年時点で日本の不動産投資額のうち外国人投資家が占める割合は3割を超えているとされます。

この2020年のアンケートでは、不動産投資をする外国人を地域別に見ると、不動産投資額上位10社のうち、北米が59%、アジアが27%、欧州が14%でした。

また、同アンケートにおける「日本での不動産投資先として検討可能なエリア」としては、「東京圏」が100%（2018年のアンケートでは97%。以下のかっこ書きは同様に2018年の数値）、「大阪圏」が90%（90%）と高い数値だったほか、「名古屋圏」が90％（46%）、「その他大都市（札幌・仙台・広島・福岡）」が80%（44%）、「その他の地方都市」が50%（10%）と、いずれの地域についても高い数値でした。

特に、東京圏や大阪圏といった大都市圏について高い数値が記録されただけでなく、名古屋圏、その他大都市（札幌・仙台・広島・福岡）、その他の地方都市についていずれも2018年のアンケート結果から飛躍的に伸びています。このことからも、外国人投資家が日本全体の不動産に対してこれまで以上に高い投資の意欲を持ち続けていることが見て取れます。

外国人に不動産を売却するときの流れ

外国人に不動産を売却するときの流れは、基本的には日本人を相手として不動産を売却するときの流れと変わりません。外国人だから特別な手続きを経なければ不動産を売却できないということはありません。

外国人に不動産を売却するときの流れは、次のとおりです。

これらの基本的な流れは、日本人に向けて不動産を売却する場合と変わりありません。

もっとも、このような売却手続きの中で、外国人の側が用意する書類に特別なものがあって準備に時間がかかることや、外国人のために取引書類を翻訳するために時間がかかってしまうことなどがあります。

これらについては、あとで詳しくご説明します。

外国人に不動産を売却するときの注意点

外国人に不動産を売却する流れが日本人に売却する場合と基本的に変わらないといっても、買主が外国人であるからこそ気をつけておきたい注意点はいくつもあります。

外国人に不動産を売却するときの注意点をしっかりと把握しておくことで、外国人への不動産の売却が成功する可能性を高めることができます。

ここからは、外国人に不動産を売却するときに注意しておくべき点についてご説明します。

注意点1：住宅ローンが組めるのか一括で売却代金を支払ってくれるのかをしっかり確認する

通常、不動産を購入する際には、住宅ローンを組んで支払うほか、一括で支払えるならローンを組まずに一括で支払うこともあります。

外国人が住宅ローンを組んで不動産を購入しようという場合、そもそも住宅ローンを組めるのかをしっかり確認する必要があります。外国人の場合には、事情によって住宅ローンが組めないこともあるからです。

日本の金融機関の多くは、住宅ローンの申込要件の中に「日本国籍を有すること、または永住資格を有すること」という要件を入れており、外国人であれば基本的には永住資格を有しなければ日本の住宅ローンを組むことができません。

もっとも、永住資格を有しない外国人であっても、次のような事情がある場合には住宅ローンを組める可能性があります。

また、日本の銀行で住宅ローンが組めなくても、母国の銀行であれば住宅ローンを組めることもあります。

これらの事情がなく、住宅ローンを組むことができないのであれば、その外国人は一括払いで売買代金を支払わなければ不動産を購入することができません。

当初から一括払いで購入するつもりでお金を用意しているのであれば何も心配はいりませんが、もし買主である外国人が住宅ローンを組んで不動産の代金を支払おうとしているのであれば、念のために住宅ローンを組むことができるのかしっかりと確認しておきましょう。

外国人が住宅ローンを組むつもりで不動産の売買手続きを進めたものの実は住宅ローンを組めなかったということになれば、その外国人には不動産を売却できずに別の買主を探さなければなりません。こうなると、思っていたよりも余計な手間や時間がかかってしまうことになります。

注意点2：手付金の支払いや残金決済などの手続きの期限をしっかり守ってもらう

不動産を売却する中では、手付金の支払いや残金決済など、さまざまな手続きをする必要があります。

手続きの段階に応じてしっかりと期限を区切って、その締切を守ってもらうようにしましょう。

日本人であれば、締切を守らなければならないという意識が強く、特に不動産の売買という重要な手続きではきっちりと締切を守ろうとする傾向にあります。

これに対して、外国人であれば中には文化の違いなどもあってあまりしっかりと締切を守ろうとしてくれない人もいるかもしれません。

もしも買い手となる外国人が締切をあまりしっかり守ってくれないようであれば、締切をしっかりと守るようにはっきりと伝えましょう。はっきりと伝えなければ、なし崩しに締切を破られてしまい、なかなか不動産の売却手続きが終わらないということにもなりかねません。中には、締切を破って手続きを延ばしつつ他の物件も探しており他の物件に乗り換えられてしまって不動産の売却に失敗したということもあり得ます。

外国人に不動産を売却するときには、文化の違いだからと遠慮してしまうことなく、手続きの期限はしっかり守るように伝えましょう。

注意点3：必要書類がそろうまでに時間がかかる可能性があることも考慮してスケジュールを組む

外国人に不動産を売却するときには、必要書類をそろえるために時間がかかってしまうことがあります。これは、外国人の側で準備しなければならない必要書類のうちいくつかのものについて日本人と同じようには準備できないことがあるからです。

外国人の側で準備する書類のうち、日本人と同じようには準備できない可能性があるものは「住民票の写し」と「印鑑登録証明書」です。これらは、不動産の登記手続きで必要となる書類です。

住民票の写しと印鑑登録証明書を取得することができる外国人は、日本国内に住所がある者であって次のいずれかに該当するものなどです。

これに対して、次のような者などは住民票の写しや印鑑登録証明書を取得することができません。

このように住民票の写しや印鑑登録証明書を取得できない外国人は、「自分の国の公証役場や在日大使館で認証を受けた宣誓供述書」「自分の国の在日大使館などが発行するサイン証明書」などといった代わりの書類を用意すれば不動産の購入手続きを進めることができます。

外国人に不動産を売却する際には、外国人の側でこれらの特別な書類を用意する必要がある可能性があるため、書類の準備に時間がかかってその分だけ不動産売却にかかる時間が増えることがあります。このことを念頭に置いて、余裕のあるスケジュール設定をすることが大切です。

注意点4：取引で使う書類の内容を翻訳したうえでしっかり説明して内容を理解・納得してもらう

不動産を購入しようとしている外国人が日本語のネイティブやそれに準ずる者であれば日本語による意思疎通の点であまり問題はないかもしれません。これに対して、日本語を理解する力がネイティブほどではない場合には、取引で使う書類に書かれた日本語がよく分かっていない可能性があります。

不動産の取引で使われる書類は、日常会話とはまた違った日本語です。このため、日本語での日常会話が問題なくできる場合であっても不動産の取引で使われる書類は十分に理解できないということも十分にあり得ます。

取引で使う書類は、売主・買主の双方が十分に理解し納得している必要があります。このため、外国人である買主のために、取引で使う書類を英語や母国語に翻訳して用意することが望ましいです。

取引で使う書類は、英語や母国語に翻訳して用意し、外国人に十分に理解・納得してもらうようにしましょう。少なくとも、売買契約書と重要事項説明書については買主である外国人の理解できる英語または母国語に翻訳して交付するべきです。

売買契約書などを翻訳する場合には、条文ごと、段落ごとなど、区切りごとに日本語と外国語を並べて記載し、全体としてひとつの書類に日本語と外国語が両方記載されている書類を作るのが望ましいです。

このように翻訳した書類を用意するのにあわせて、手続きの際に言葉が外国人に分かるように通訳を手配することも大切です。

重要なのは、買主である外国人が売却手続きの書類ややり取りの言葉を全て十分に理解し納得できることです。もし外国人が書類や言葉を十分に理解できていなければ、後から不動産の売買をめぐってクレームやトラブルが発生することもあります。無用なトラブルを避けるために、外国人が理解できるようしっかりと翻訳や通訳を用意しましょう。

注意点5：値下げ要求があることも想定して慎重に売り出し価格を設定する

買い手の外国人によっては、不動産を買おうという意思を表明しつつ、やり取りの中で値下げ要求をしてくることもあります。そして、そのような値下げ要求の幅が受け入れられないほどに大きい額であることも少なくありません。

国によっては、そもそも大幅な値下げ要求をするのが当たり前という文化の国もあります。そのため、外国人としてはそれと同じ意識で大幅な値下げ要求をしているのかもしれません。

外国人から不動産の値下げ要求を受けたら、すぐに受け入れてしまわずに、慎重に考えるようにしましょう。「値下げ要求を受け入れられない」という回答をしてもかまわないことも十分にあり得ます。

また、あらかじめある程度の値下げ要求があるということを前提にした売り出し価格を設定しておくことも有効です。

外国人からの値下げ要求に無理に応えて自分の中で設定した最低限の売却価格を下回る価格で不動産を売却する必要はありません。値下げ要求への対応に困ったら、仲介を担当する不動産会社に相談してみてもよいでしょう。外国人に値下げ要求が受け入れられないことやその理由をうまく説明してくれるかもしれません。

注意点6：売却代金を日本円で支払ってもらうように合意する

買主の外国人によっては、売却代金を自国の通貨で支払いたいと申し出る人がいるかもしれません。しかし、売却代金は基本的には日本円で支払ってもらうべきです。

売却代金を外国通貨で支払われると、その外国通貨を日本円に戻すために必ず両替手数料がかかってしまいます。両替手数料のことを考慮していない売買代金を単純に外国通貨で支払ってもらうと、両替手数料の分だけ損をしてしまいます。

また、外国通貨は常に価値が変動しており、もしも外国通貨で売買代金を受け取ってその後に日本円に両替するまでの間に円安が進んでしまったら、その分だけ差損が発生してしまいます。

このように、不動産の売却代金を単純に外国通貨で受け取ることには大きなリスクがあります。不動産の売却代金は日本円で支払ってもらうように買主である外国人との間で合意をするように努めるのが望ましいです。

もしもどうしても売却代金を外国通貨で支払いたいと言われたら、外国通貨で支払われることにより発生する為替リスクや両替手数料などの分を手数料などの形で売買代金に上乗せできないかをお互いに話し合って検討してみるようにしましょう。

注意点7：外国人が居住目的で不動産を購入するケースでは基本的なルールやマナーを伝えておく

外国人が居住目的で不動産を購入しようという場合には、そこに住むにあたって守らなければならない基本的なルールやマナーなどを外国人に伝えておくことが大切です。

外国人によっては、文化の違いにより守るべき基本的なルールやマナーを十分に理解できていないこともあります。居住目的で不動産を購入したのにそこに住むにあたって守るべき基本的なルールやマナーを守れなければ、近隣の住民との間でトラブルになってしまうおそれがあります。

「居住開始後のことは外国人への不動産売却が終わった後のことであって、不動産を売却する場面では関係ないのでは？不動産の売主には住むうえでのルールやマナーを教える義務はないのでは？」と思われるかもしれません。しかし、基本的なルールやマナーを知らせておくことで近隣トラブルを防止できるのであればそれは望ましいことです。また、近隣住民が売主は誰であったのかを把握していることもあり、「あの売主が外国人に不動産を売却したからトラブルになっている」などと口コミやうわさが広がって売主の評判が低下するリスクもあります。売主であるあなたの評判が下がってしまうことは望ましいことではありません。

もしも不動産を購入する外国人が居住目的で不動産を購入するのであれば、そこに住むにあたって知っておくべき基本的なルールやマナーについて伝えておくようにしましょう。

注意点8：外国人への売却を得意とする不動産会社を選んで仲介してもらう

外国人に不動産を売却しようという場合には、外国人への売却を得意とする不動産会社を選んで仲介してもらうとうまくいく可能性が高まります。

外国人を買主として不動産を売却する手続きを進める中では、ここまでにご紹介したように、日本人を買主とする場合とは異なる準備が必要となることがいくつかあります。

ふだんあまり外国人への不動産売却を取り扱っていない不動産会社であれば、外国人特有の準備などについて不慣れであり手間取ってなかなか売却手続きが進まないということもあり得ます。

これに対し、外国人への売却を得意とする不動産会社であれば、外国人に適切なサポートをするなどしてスムーズに不動産の売却手続きを進めてくれます。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶにあたっては、外国人への売却を得意とする不動産会社を選ぶとより良いでしょう。

外国人に不動産を売却するメリット

ここまでにご紹介した外国人に向けて不動産を売却する注意点を見ると、「外国人に不動産を売却するのは大変そうだしやめておこうか」と考えてしまう方もいるかもしれません。

しかし、日本人ではなくあえて外国人に向けて不動産を売却することには、いくつかのメリットもあります。

ここからは、外国人に不動産を売却するメリットについてご説明します。

メリット1：投資目的で日本の不動産を購入する外国人が増えており売却機会が増える

さきほどもご紹介したとおり、日本の不動産への投資を進める外国人投資家は増えています。

日本人だけでなく外国人投資家なども対象として不動産の買い手を探すことで、不動産の買い手が見つかる可能性が高まり、売却が成功する機会が増えます。

メリット2：日本人には人気がないエリア・築古の物件でも外国人には関心を持ってもらえることがある

外国人は、日本人にとってはあまり人気がないエリアの不動産も関心を持つことが多くあります。また、日本人があまり好まないような築古の物件でも外国人であれば興味を持ってくれることもあります。

外国人は、日本人とは好みが異なる点が多くあり、日本人に人気がないエリア・築古の物件でも外国人であれば興味・関心をもってくれることがあるため、その分だけ売却が成功する可能性が高まります。

また、日本人相手であればあまり高く売却できないような場合でも、外国人相手であればそれより高く売却できるということもあり得ます。

まとめ：外国人に不動産を売却するときには書類を翻訳して十分に理解してもらうなどさまざまな注意点がある

外国人に不動産を売却するときには、住宅ローンが組めるのか、一括で売却代金を支払ってくれるのかなどをしっかり確認することや、取引書類の内容を翻訳したうえでしっかり説明して内容を理解・納得してもらうことなど、さまざまな注意点があります。

外国人に向けて不動産を売却する際には、特有の注意点をしっかりと押さえて手続きを進めることで、売却が成功する可能性が高まります。外国人に不動産を売却する際には、この記事でご説明した注意点を十分に把握したうえで手続きを進めるようにしましょう。

外国人に対して不動産を売却することには、日本人に限定して不動産を売却する場合と比べて売却の機会が増えるなど、メリットもあります。

外国人に不動産を売却する際に分からない法律問題があったり不動産の売却に関連してトラブルが発生したりした場合などには、専門家に相談することがおすすめです。

執筆者：弁護士 岡島 賢太

経歴： 東京大学文学部卒業（中国語・中国文化専攻）。出版社にて書籍編集者、新聞社にて校閲記者として勤務し、最高裁判所における司法修習を経て、弁護士（第二東京弁護士会所属）。