COLUMN不動産に関する記事

「外国人が日本の不動産を売却する場合には、日本人が売却する場合と比べて何か違いはあるのかな？注意するべき点があれば知りたい」

日本では、外国人の方であっても日本人と同様に自由に土地などの不動産を購入・売却することができます。

もっとも、不動産の購入・売却の手続きが全て日本人と同じとは限りません。

日本に不動産を持っている外国人の方でその不動産を売却しようと考えている方は、日本国内に居住する日本人が不動産を売却するのとは異なる対応をしなければならない点がいくつかあります。また、税金の支払いについても注意して適切に対応しなければなりません。

この記事では、外国人が日本の不動産を売却する際の流れや注意点などについて解説しています。

この記事を読むことで、外国人が日本の不動産を売却する際に注意しておくべき点を把握することができ、外国人の不動産売却をよりスムーズに進めることが可能になります。

外国人は日本の不動産を購入・売却できる？

「外国人でも日本の不動産を自由に購入・売却できるのかな？何か日本人との違いがあるのでは？」

たしかに、国によっては外国人が不動産を購入・売却することに一定の制限を加えているところもあります。それでは、日本では外国人が不動産を購入・売却することに何らかの制限があるのでしょうか。

外国人が日本の不動産を購入・売却するのに日本の法律上の制限はない

外国人が日本の不動産を購入・売却することについて、日本では特に法律などによって何か制限されているということはありません。外国人であっても日本人と同様に不動産を購入・売却することができます。

もっとも、外国人が不動産を購入・売却する多くの場合において、言語の壁があります。日本語に堪能な外国人であれば心配は要りません。しかし、日本語に不慣れな外国人であれば、購入・売却の手続きの中で言葉が十分に通じなかったり書類の意味がよく分からなかったりすることがあり得ます。

言語の壁という事実上の制約はありますが、しっかりと書類を翻訳したり通訳を介したりすることでこの壁を乗り越えられるのであれば、外国人でも自由に不動産の購入・売却を行うことができます。

日本に住んでいない外国人でも不動産を購入・売却できる

日本に住んでいない外国人が日本の不動産を購入・売却することも可能です。

この場合であっても、購入・売却の手続きは日本で行わなければなりません。購入・売却の手続きを進めるために、必要に応じて来日したり日本における代理人を選んだりすることで、日本に住んでいない外国人でも不動産を購入・売却することができます。

不動産を売却する手続きの流れは外国人も日本人と同じ

不動産を売却する手続きの流れは、外国人であっても日本人と同じです。外国人だから日本人とは異なる特別な手続きが必要になるということは基本的にはありません。

不動産を売却する手続きの流れについて簡単にご説明します。

不動産を売却するときの流れ

不動産を売却するときの流れは、主に次のとおりです。

このような流れは日本人が当事者である場合と異なりませんが、外国人が売主となる場合には、必要に応じて売買契約や残金決済を行う代理人を選任したり納税管理人を選任したりするという手続きを取ることもあります。

売買契約や残金決済を代理人に行ってもらうことで、不動産を売却する外国人が自らその場に臨む必要がなくなり、海外にいたままでも不動産の売却手続きを進めることができます。

また、「納税管理人」とは納税義務を負う者が選んだ税に関する代理人のことで、納税管理人は納税に関する手続の全てを納税義務者の代わりに行います。

売買契約等の代理人や納税管理人の選任は必ず行わなければならないものではありませんが、これらの者を選任しておくことで外国人であってもよりスムーズに不動産を売却することができます。

外国人が不動産を売却するときの注意点

外国人が不動産を売却するときの注意点についてご説明します。

注意点1：契約書などは日本語で作成したうえで翻訳文を用意する

契約書など不動産の売却に関わる書類は、日本語で作成したうえで必要に応じて翻訳文を用意するようにしましょう。

不動産を売却する外国人が日本語に不慣れだったとしても、買主が日本人であれば契約書などの書類は日本語に統一して作成します。その際、売主である外国人が日本語に不慣れであるために書類の内容を十分に理解できなければ、売却する土地の内容や価格、条件などをめぐって後々トラブルに発展するリスクがあります。

不動産を売却する外国人が少しでも日本語に不慣れであるならば、契約書などの書類にはできる限りその外国人の母国語による翻訳文を用意するようにしましょう。

特に、「売買契約書」や「重要事項説明書」などは不動産の売却手続きの中でも重要な書類であり、翻訳文を用意するべきです。

翻訳文を用意する際には、契約書の条項ごとに日本語と外国語（英語など）を併記し、一つの契約書に日本語と外国語が併記されている形で作成すると外国人と日本人の双方にとって理解しやすくなり望ましいといえます。

注意点2：売買契約の締結や残金決済の代理人を選任する

外国人が不動産を売却するにあたっては、できれば売買契約の締結や残金決済を行うための代理人を選任するようにしましょう。

不動産を売却する外国人が日本国外に住んでいる場合には、日本における代理人を選任して手続きを進めてもらうことで頻繁に来日する必要がなくなるなど効率的に手続きを進めることができます。

また、残金決済の場では、買主から不動産の売却代金を受け取る必要があります。日本人同士であれば日本国内の銀行口座間ですぐに振込送金をすることができますし、外国人が売主である場合でも日本国内の銀行口座を持っていれば同様に問題なく振込送金を受けることができるでしょう。

これに対して、もし不動産を売却する外国人が日本国内の銀行口座を持っていなければ、買主の日本人が売主の外国人の外国銀行口座へと海外送金をする形で不動産の売却代金を支払うことになります。この場合には、着金確認が難しいなどの理由で一般的な形での残金決済を行うことが難しくなります。

残金決済の代理人を選任しておくことで、買主は代理人の日本国内の銀行口座に送金することができ、売主の外国人が日本国内の銀行口座を持っていなくても問題なく残金決済の手続きを進めることができます。

注意点3：外国人の住民票・印鑑登録証明書を用意できなければ代わりの書類を用意する

外国人が不動産を売却する場合であっても、売主である外国人の住民票や印鑑登録証明書を用意する必要があります。これらの書類は、不動産の所有権移転登記手続きをする際に必要になります。

もっとも、全ての外国人が住民票・印鑑登録証明書を用意できるわけではありません。住民票・印鑑登録証明書を用意できない場合には、代わりの書類を使って手続きを進めることになります。

住民票・印鑑登録証明書を用意できる外国人とは

次のいずれかに該当し、日本国内に住所がある外国人は、住民票・印鑑登録証明書を取得できます。

このうち、多いのが「中長期在留者」です。「中長期在留者」とは、日本の在留資格（ビザ）を有し、在留期間が3か月を超えて日本に滞在する外国人のことです。

例えば、「永住者」は無期限に日本に滞在できる外国人であり、中長期在留者のひとつです。また、各種の就労ビザのように働くための在留資格の多くは在留期間が3か月以上あるため、そのような場合には中長期在留者に該当します。

中長期在留者には在留資格の内容や在留期間などが記載された「在留カード」が交付されているため、在留カードを持っているかどうかでご自身が中長期在留者に該当するかどうかを判断することもできます。

中長期在留者に該当する外国人は、日本人と同様に住所の登録がある市区町村の役所で住民票を取得することができます。また、実印を作ったうえで印鑑登録を行えば、印鑑登録証明書の交付を受けることができます。

住民票・印鑑登録証明書を用意できない外国人とは

次の外国人は、住民票・印鑑登録証明書を取得することができません。

中長期在留者ではない者（すなわち許可されている在留期間が3か月未満の者）は、日本に短期間だけ滞在する者であり、住民票などを取得できません。

例えば、「短期滞在」の在留資格で日本に来ている外国人は、住民票などを取得できません。「短期滞在」は観光など短期間の滞在のために付与される在留資格であり、許可される在留期間は最大90日間です。

普段は海外に住んでおり不動産の売却手続きのためだけに日本に来ることがあるというような方は「短期滞在」の在留資格で日本に入ることも多いですが、このような外国人は住民票などを取得できません。

住民票の代わりの書類

住民票は、不動産売却の場面では、不動産の所有権移転登記手続きを行う際に住所を確認するために必要となる書類です。

住民票を取得できない外国人が住民票の代わりとして使うことのできる書類には、次のようなものがあります。

「宣誓供述書」とは、住所・氏名などの情報を記載し、その内容が真実であり間違いないことを宣誓したうえで、公証人や大使館による認証を受けた書類のことです。宣誓供述書の認証を受け付けてくれるかどうかやどのような手順で行うかなどは大使館などによって異なるため、事前に確認するようにしましょう。

印鑑登録証明書の代わりの書類

印鑑登録証明書は、不動産売却の場面では、不動産の所有権移転登記を行う際に所有権移転に同意していることを示すために必要となる書類です。

印鑑は日本特有の文化であって外国人はそもそも印鑑を持っていないことも多くありますし、仮に印鑑を持っていたとしても日本国内に住民登録をしていなければ印鑑登録ができないため印鑑登録証明書を取得することはできません。

印鑑登録証明書が取得できない場合に使うことができる代わりの書類には、次のようなものがあります。

「サイン証明書」とは、申請者が作成した書面になされた署名（サイン）が確かにその本人によってなされたものであることを公に証明する書類のことです。サイン証明書は「署名証明書」と呼ばれることもあります。

サイン証明書は、日本国内で印鑑登録証明書が必要となる場面の多くで印鑑登録証明書の代わりに用いることができます。

注意点4：2012年7月8日以前から日本に住所があり不動産を所有していた場合には外国人登録原票の写しが必要になることも

2012年7月8日以前から日本に住所があり、不動産を所有していた場合には、住民票だけでなく「外国人登録原票の写し」が必要になることがあります。

「外国人登録原票」とは、2012年7月8日以前の制度に基づくもので、出入国在留管理庁が外国人の情報を登録していたデータベースのことです。

2012年7月9日からは、外国人登録制度が廃止されて住民基本台帳制度の下で外国人の住所が管理されることになりました。住民票は、住民基本台帳に基づいて発行されるものです。このため、2012年7月8日以前に外国人の住所が変更されている場合にはそのことは現在発行される住民票に記載されません。したがって、2012年7月8日以前に日本国内で住所の変更があった外国人については、外国人登録原票の写しを発行してもらって住所の履歴を証明する書類とする必要があります。

外国人登録原票の写しは、出入国在留管理庁で発行してもらうことができます。

長く日本に住んでいる外国人の方は、まずはご自身が2012年7月8日以前から日本に住んでいたかどうかを確認してみましょう。そのうえで、この日以前から日本に住んでいた場合には外国人登録原票の写しが必要になる可能性があるということを押さえておきましょう。

注意点5：外国の会社が所有する不動産を売却する場合には会社の登記簿謄本の代わりの書類を用意する

外国人が不動産を売却する場合の中でも、外国の会社が所有名義人になっている不動産を売却するケースがあります。

通常、会社が所有する不動産を売却する場合には、会社の代表者の資格を証明する登記簿謄本（登記事項証明書）が必要となります。

もっとも、海外の会社は日本の登記所に登記されているわけではないので、日本で登記事項証明書を取得することができません。

そこで、海外の会社が所有する不動産を売却する場合には、会社の代表者が「宣誓供述書」を作成したうえでその会社が設立された国の公証人その他の役所に認証してもらい、認証を受けた宣誓供述書を会社の登記事項証明書の代わりの書類とするという方法があります。

宣誓供述書には、主に次の事項などを記載します。

宣誓供述書の認証を受けるにあたっては、会社の代表者が自ら認証を受けようとする自国の公証役場等に行く必要があります。このため、このことも不動産売却のスケジュールに織り込んでおかなければなりません。

宣誓供述書は、会社の情報や代表者であることなどのほかにも、司法書士への委任状その他の宣誓供述書によって証明することが必要な情報を盛り込んでおくことにより、1通の宣誓供述書だけで済ませることができます。

具体的にどのような宣誓供述書を用意すればいいのかは個別の事情に応じて異なります。宣誓供述書を用意する場合には、どのような内容のものを準備すればよいのかを、外国人や外国会社の不動産登記に詳しい司法書士に相談してみるとよいでしょう。

外国人が不動産を売却するときの税金に関する注意点

外国人が不動産を売却するにあたっては、税金に関することについても十分に注意しておかなければなりません。税金に関することは見落としがちなので、よく注意しておく必要があります。

ここからは、外国人が不動産を売却するときの税金に関する注意点についてご説明します。

注意点1：税法上の居住者か非居住者かによって不動産売却に関する所得税の納税方法が変わる

外国人が不動産を売却した場合にも、日本の所得税法に基づいて税金が課せられます。

不動産を売却したときの所得税の納税方法は、不動産を売却した外国人が「居住者」か「非居住者」かによって異なります。

「居住者」とは、次のいずれかに該当する者のことです。

これに対して、「非居住者」は居住者以外の者のことで、日本国内に住所もなく住んでもいない人などが該当します。

外国人である居住者が不動産を売却して利益が出ている場合には、日本人と同様に確定申告をして譲渡所得税を納めます。

これに対して、外国人である非居住者が不動産を売却した場合には、基本的には源泉徴収制度が適用されます。源泉徴収制度の下では、不動産の買主が売買代金の10.21%をあらかじめ差し引いて残りの金額（売買代金の89.79%）を売主に支払います。この差し引かれた源泉所得税は、源泉徴収をした買主が原則支払月の翌月10日までに日本の税務署に納めます。

「源泉徴収」とは、代金などの支払者が支払代金などから一定の税率で源泉所得税を天引きして納税義務者の代わりに税務署に納めることをいいます。源泉徴収を受けた納税義務者は、後から確定申告をして正確な納税額を確定させて過不足を精算します。

外国人である非居住者が不動産を売却し、源泉徴収制度が適用される場合には、売却代金の全額を受け取れるわけではありません。受け取る金額が売却代金より少なくなっていたとしても源泉徴収がされているだけなので、驚かないようにしましょう。

なお、外国人である非居住者が不動産を売却した場合であっても、次の条件をいずれも満たす場合には、源泉徴収制度の適用対象外となります。

また、日本と外国との間で租税条約が締結されており、その条約に基づけば不動産の所在する日本国内で課税することができるとされている場合には、租税条約の内容に基づいて課税がなされることとなります。

このように、外国人が日本の不動産を売却した場合の税金の納め方は売主が居住者か非居住者かによって異なり、また個別の事情に応じて例外もあります。どのようにすればいいのか自分だけで判断できない場合には、外国人が当事者となる不動産の売買に詳しい税理士などに相談して適切に税金を納めるようにしましょう。

注意点2：非居住者が確定申告などをするには納税管理人の選任が必要

外国人が日本の不動産を売却して利益が出た場合には、その外国人が非居住者であっても日本における確定申告が必要です。

非居住者であれば売買時に源泉徴収をされていますが、源泉徴収にされた税額と実際に納めなければならない税額との間に過不足があれば確定申告によってその分が精算されます。実際に納めなければならない税額よりも源泉徴収された税額のほうが多ければ差額を還付金として受け取ることができますし、その逆であれば差額を追納しなければなりません。

このように、非居住者であっても日本での納税に関する手続が必要となりますが、非居住者が日本で確定申告などを行うにあたっては、「納税管理人」を選任しなければなりません。

「納税管理人」とは、納税する義務を負う人に代わって納税に関する手続を行う役割の人のことです。

納税管理人は、次のような手続きなどを非居住者の代わりに行います。

非居住者については、日本の税務当局が非居住者の居場所を把握して連絡を取ることが簡単ではないため、納税管理人を選任したうえで納税に関する手続きを代わりに行わせることが義務付けられているのです。

納税管理人を選任するには、「所得税・消費税の納税管理人の選任届」を税務署に提出します。

納税管理人は、納税管理人の職務を行うことができ日本国内に居住地がある人であれば誰を選任してもかまいません。税理士や弁護士などの資格者ではない人を納税管理人に選任することもできます。

もっとも、実際には不動産の売却手続きを通して税金に関する相談をしたり税の申告書類を代わりに作成してもらったりする機会は多くあります。税の相談や申告書類の作成代行は税理士または弁護士でなければできないため、税理士または弁護士に納税管理人になってもらうように依頼したうえで選任するのが望ましいといえます。

まとめ：外国人が不動産を売却する際には代わりの書類の用意や税金の支払で日本の居住者と異なる対応が必要になることもある

外国人が日本の不動産を売却する場合には、売却手続きの中で日本人とは異なる対応をしなければならないことがあります。

例えば、外国人では用意できない書類について代わりの書類を用意する必要があったり、日本に住んでいない外国人であれば不動産を売却した時に所得税の源泉徴収がなされることがあったりします。

このように、外国人が不動産を売却するにあたっては、日本人が不動産を売却するのとは異なった注意が必要です。適切に対応しなければ、うまく不動産を売却することができませんし、日本で納めなければならない税を納めていないことになってしまうリスクもあります。

外国人が不動産を売却するにあたっては、外国人の不動産売却特有の注意点を十分に理解している専門家に依頼するようにしましょう。不動産売却をサポートしてくれる専門家には、不動産分野に詳しい弁護士、司法書士や税理士などがあります。

弁護士は、各種の法律分野全般の専門家であり、法律上の手続きの全てについてあなたの代理人となる権限を有しています。不動産分野に詳しい弁護士であれば、不動産売却に必要な知識を十分に持っており、あなたを助けてくれます。例えば、弁護士はあなたの代わりに契約書類や役所に提出する書類を作成したり、相手方と契約交渉をしたり、税に関する手続を代わりに行ってくれたりもします。

司法書士は、登記手続きの専門家です。外国人の不動産売却に詳しい司法書士であれば、外国人の不動産の登記手続きのために必要な書類を教えてくれたり代わりに集めてくれたりして、不動産の登記手続きを代わりに行ってくれます。

税理士は、税務に関する専門家です。外国人の不動産売却に伴う納税のために必要な手続きを教えてくれたり税務に関する手続を代行してくれたりします。場合によっては、うまく使うことのできる節税方法を教えてくれることもあるでしょう。

このように、不動産の売却に関わる専門家には、弁護士、司法書士や税理士などさまざまなものがあります。不動産分野に詳しいコンサルタントであれば、必要に応じて資格者と案内が可能ですので、不動産売却マップの専門コンサルタントに依頼すれば不動産売却の手続きをまとめて案内することが可能です。

外国人が不動産を売却したいと思ったら、外国人の不動産売却に詳しい不動産コンサルタントに相談して売却手続きや税の手続きなどを確実に進めることができるようにしましょう。

執筆者：弁護士 岡島 賢太

経歴： 東京大学文学部卒業（中国語・中国文化専攻）。出版社にて書籍編集者、新聞社にて校閲記者として勤務し、最高裁判所における司法修習を経て、弁護士（第二東京弁護士会所属）。