COLUMN不動産に関する記事

土地売却には、知っておきたい流れや費用に関する注意点がいくつか存在しています。

できるだけ高く、早く土地を売却するには、やり方を知っておく必要があるでしょう。

今回は、土地売却の流れや必要な費用・書類、土地売却時の注意点を詳しく解説します。

土地の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

土地売却の流れ

土地売却は、以下の4段階で進行します。

それぞれでやることを整理しておきましょう。

査定

査定は売却のスピードや売却価格に影響が出る重要なポイントです。

土地には一物四価と呼ばれる評価方法があり、4種類の評価基準のうち2つが時価と同水準になっています。

昨今の土地の時価は全国的に下落傾向。

背景には新型コロナウイルスによる商業施設やホテルがある土地の地価が大幅に下落したためです。

住宅地も商業施設ほどではないものの下落をしています。

もし今、土地の売却を検討しているのであれば、早めに判断することで高額で売却できる可能性があるかもしれません。

契約締結

査定結果に納得できれば契約締結です。

不動産会社との媒介契約を結びますが、契約形態には3つの種類があります。

どの契約でなければいけないという決まりはありません。

大きな違いは販路の規模です。

契約締結した不動産会社1社で売買する場合は専任媒介契約を、販路を拡大して売買したいのであれば他の不動産会社とも契約できる一般媒介契約を選択しましょう。

媒介契約締結後、売却活動へと移行します。

売却活動

売却活動では、売主が内覧の準備・案内を担当します。

不動産会社の広告で内覧に来た買主候補者を案内し、質問に丁寧に答えましょう。

内覧での印象は、土地の売却に大きな影響を与えます。

買主候補者は土地を探しているのは当然ですが、同時に売主の人柄も見ています。

「この人から買いたい」と思ってもらえるような対応や振る舞いが重要です。

買主が正式に決まれば、いよいよ売買契約締結と引き渡しです。

売買契約・引き渡し

土地の売却が決まったら、売買契約と引き渡しを行います。

売買契約の前には売主と買主の間で条件の交渉が行われます。

条件に双方が合意できれば晴れて売買契約を結ぶことになり、引き渡し日の打ち合わせへと進むのです。

引き渡し後は当日中に名義変更を行わなければなりません。

法務局の開庁時間の関係で、引き渡しは午前中を中心に午後一番までで行われることがほとんどです。

土地売却にかかる費用

土地売却は、土地を売って代金を受け取るだけではなく、売主が支払う必要があるものもいくつか存在します。

おおよその金額目安を以下に一覧でまとめました。

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらった手数料として支払うお金のことを仲介手数料と呼びます。

土地の売却価格によって変動し、最大で売却価格の3％に6万円を足した金額になります。

ただし、仲介手数料に関しては支払い方法やタイミング、額面に差があるのが普通です。

どのように、どのタイミングでいくら支払うかは不動産会社次第なのでよく確認しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を売却した際に利益が発生した場合に支払う税金の一種です。

土地の購入時より売却時のほうが高額であった場合に所得税と住民税の支払いが発生します。

これをまとめて譲渡所得税と呼んでいます。

譲渡所得税の税率は、その土地を所有していた期間によって異なります。

以下の税率を確認し、自分はどちらに該当し、いくら払うのかを計算しておきましょう。

なお譲渡所得税が発生した場合は確定申告をすることで控除の対象になります。

土地の売買で収益が出た場合、確定申告は義務になるので忘れずに申告しましょう

印紙税

契約書に貼りつける収入印紙にかかる税金を印紙税と呼んでいます。

買主と売買契約を締結した際に支払うもので、収入印紙をそれぞれの契約書に貼りつけることで納税したことになる、少し変わった税金です。

契約書に書かれた記載金額によって、次のように印紙税が変わります。

登録免許税

登録免許税とは所有権移転に伴って行う所有権移転登記の際に必要な税金です。

契約内容にもよりますが、売主が登録免許税を支払うことはあまりなく、契約書に買主が支払う取り決めが記載されていれば、売主による納税は不要です。

土地の価格×1.5%が登録免許税の金額になります。

ローンの返済費用

もし、売却した土地にローンが残っていれば、その残債分を用意しなければなりません。

ローンが完済されていないと金融機関で抵当権の抹消ができず、買主が住宅ローンを組めなくなってしまいます。

土地の売却価格で補填できる場合はいいですが、もし補填できない場合は売主の預貯金から不足分を返済しなければなりません。

解体費用

土地に住宅などの建物が経っていた場合、解体費用が必要です。

売買契約締結前に、売主を買主がどの程度解体作業を分配するのかによりますが、解体費用のおおよその相場は次のようになっています。

※単位（万）

その他の費用

土地の引き渡しにともなって売主も引越しをしなければなりません。

引越しにかかる費用を見積もりなどで確認し、スムーズに引き渡しができるようにしましょう。

土地売却までの期間

土地の売却に関しては、引き渡しまで3〜6ヶ月かかると言われています。

早く売却させるためには相場よりも安い価格を設定したり、仲介ではなく買取で業者に買い取ってもらったりするといいでしょう。

高額で売却しようとして査定額に上乗せすると、なかなか売れなくなる可能性もあります。

土地の売却はゆとりを持った計画を立てて依頼しましょう。

土地の売却に必要な書類

土地の売却には公的な書類が必要になります。

取得場所が決まっているので、以下の表を参考に書類を揃えましょう。

このうち印鑑証明は、実印が変更していなければ古い物でも構いません。

印鑑証明には有効期限がないため、いつのものでも使用できます。

土地売却をする際のコツ

土地売却をする際には、押さえておくといいコツがあります。

土地を高く売りたい場合は、次の3点に注意して売却活動をするといいでしょう。

査定は複数社比較検討する

土地の査定は最低3社から取りましょう。

不動産会社によって土地の査定額は変動します。

理由は、土地を評価する基準の違いと、取引実績の違いです。

実は不動産の査定に法的なルールは存在しておらず、基本的には不動産会社の言い値で決まってしまいます。

言い換えれば、1社だけの査定ではその数字が高いのか低いのかが分からないため、売主が大損する可能性があるのです。

3社から見積もりを取れば、売却したい土地のだいたいの価格がわかります。

安全かつ高く売りたいのであれば、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

査定前に測量図を用意しておく

測量図を用意しておくと、査定の際に高評価を獲得できる可能性が上がります。

特に昔からその土地を所有していた場合や、周辺の建物が古い場合は境界線があいまいな場合があるのです。

測量図があると境界線が明確にわかるため、別途測量を行わずに済みます。

もし測量図がなく、境界線を出すために測量し直す必要があると、60～80万円の費用を支払わなければなりません。

近隣住民や市役所職員の立ち合いも必要になるため、測量を行う場合は不動産会社と相談してから決定しましょう。

土地は良い状態にしておく

「土地を良い状態にしてく」とは、土地が売却できるまできれいにしておくことを指します。

たとえばまったく管理がなされていないと判断された場合には、不法投棄の温床になったり、野良猫たちのたまり場になってしまったりします。

土地が管理されていることを周囲にアピールするためにも、細かな清掃は必要です。

土地売却の際の注意点

土地売却の際、いくつかの注意点があります。

知らなかったでは済まされないこともあるので、土地売却の前に必ず確認しておきましょう。

土地の名義を確認する

意外なことによくあるのが、売却依頼をした人物と、登記簿に書かれている土地の所有者が異なる場合です。

このような現象が起こる理由には、主に以下のものがあります。

• 相続で取得したため相続登記をしていない
• 家族の名義だが本人が手続きできずに放置している
• 共有名義で土地の配分がある

上記の場合、土地の売却ができません。

土地売却を始める前に、不動産登記を変更しておきましょう。

登記簿の書きかたがわからなければ司法書士に依頼するのもありです。

隣接地との境界が明確でない場合

隣接地との境界が明確でない場合、法務局から測量図を取得しなければなりません。

これを境界画定図といい、ない場合は作成しなければなりません。

一般的には境界標を設置し、そのうえで境界画定図を作成する必要があります。

先述のとおり、測量には多額の費用がかかるため、今回作成したものに関して必ず法務局に届け得ておきましょう。

将来同じようなことがあっても、すぐに境界線がわかるようになります。

ローンが残っている場合

ローンが残っている土地を売却する場合、土地を売却した代金で残債を完済できるかどうかを確認しましょう。

残債があっても一応売買は成立します。

しかし、買主が住宅ローンを適用しようとしても、売主の設定したローンの残債の関係で適用できなくなってしまうのです。

引き渡しの際には売主のローンは完済できるようにしておきましょう。

完済できていなければ、買手に迷惑がかかることを理解しておかなければなりません。

相続した土地を売却する場合

相続した土地を売却する場合、始めに相続登記を完了させる必要があります。

先にも少し触れましたが、不動産売買は登記簿に記されている名義人でなければできません。

ただ、相続によって獲得した土地の場合、名義人がしてしまっているため名義人の変更ができないように思います。

しかし、相続登記を完了すれば、不動産はしっかりと相続人に受け継がれます。

この手順を踏むことで相続を期に獲得した土地も売却することができるようになるのです。

ただし相続登記は非常に複雑で、一人でやるにはハードルが高い制度でもあります。

司法書士に依頼し、円滑に相続登記が完了するようにしましょう。

古い家付きの土地を売却する場合

古い家付きの家を売却する場合は要注意です。

古い家が建ったままの土地は、再建築不可の可能性があります。

消防車や救急車が家の周辺で停車できるような広さが必要です。

もしその要件を満たしていないと、再建築不可の条件が付いているはずです。

このような建物は制限が厳しいため、なかなか売れない傾向にあります。

かといって更地にしてしまうと今度は解体費用が高額になってしまうことも。

適切な判断ができない場合は、不動産会社に相談して決定してください。

まとめ

土地の売却は非常に時間がかかります。

また、売買する際にはいくつかの注意点もあり、複雑な要素でもあります。

しかし、土地の売却を円滑に進めるためにはいずれも重要なことばかりです。

高く売る工夫はもちろんのこと、注意点にも目を向けて少しでも希望の価格で売れる状態を作りましょう。