不動産に関する記事

ライフスタイルの変化によって住宅の買い替えをしようという場合や、急にまとまったお金が必要になったなど様々な理由で不動産の売却をしようと考えていても、初めてのことでどう進めたらよいか、わからないことばかりですよね。

不動産の売却は、

1. ① 不動産会社にいくらで売れそうか査定してもらう
2. ② 売り出すための不動産会社を決めたら、契約を締結する
3. ③ 不動産を売り出してもらい、買主を探す
4. ④ 条件交渉を経て、合意に至れば売買契約締結、引き渡し

というのが大まかな流れです。

ここでは、不動産売却までの流れを踏まえ、依頼する業者の選定の仕方やその方法、費用について解説していきます。

不動産売却を依頼するには？

不動産を売却するには、まず不動産会社を決め、売り出してもらう必要があります。

どの不動産会社にどのように依頼するのかについてみていきましょう。

売買物件の仲介をしている会社に依頼する

不動産会社と一言でいっても、デベロッパーと呼ばれる開発を専門に行っている会社や、買取した自社不動産に手を加え転売することを得意とする会社、賃貸物件の仲介や管理が中心の会社など、その種類はさまざまです。

また、テレビのコマーシャルで誰もが聞いたことのある大手の会社や、小さな「まちの不動産屋さん」もすべて不動産会社といえます。

売買をするときには、会社の大小に関わらず、数ある会社の中から、売買物件の仲介をしてくれる不動産会社に依頼することになります。

物件の査定を依頼して絞り込む

例えば、遊ばなくなったゲーム機を売るとき、そのゲーム機がどれくらいで売れるのか、まず中古の買取ショップに査定してもらいますよね。

それと同じように、不動産会社に依頼する際、まずは「いくらくらいで売れそうなのか？」という目安を各会社に査定してもらうところから始めます。

査定の依頼は複数社に

査定は、複数社に依頼するのが基本です。

新築購入時やリフォームなどの工事のときに、複数業者に見積もりを依頼して比較検討するのと同じ要領で、売却のための査定依頼も比較検討のため、複数社に依頼しましょう。

不動産会社、またはタイミングや事情によって、同じ物件であっても査定額が大きく異なることがあります。

この査定で得られるのは、「絶対に売れる価格」ではなく、あくまで「いくらくらいで売れそうか」の目安です。

査定には2種類ある

査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定は、インターネットなどから、査定に必要な情報を売主の申告した範囲内で判断するというものです。

訪問査定は、実際に物件を見て、立地なども考慮し査定するというものになります。

最初から、たくさんの不動産会社に訪問査定を依頼すると大変なので、まずインターネットなどを利用し、簡易査定により絞り込み、訪問査定を依頼する数社を選抜するというのがおすすめです。

依頼する不動産会社の選び方

売却が滞りなく成功し、後悔のない状態で終われるかどうかの要ともいえる不動産会社選びは、どのような点を重視していけばよいのでしょうか。

ここでは、不動産選びのポイントやチェック方法を解説していきます。

大手企業と中小企業のどちらが良い？メリットとデメリットで比較！

不動産会社といっても、その会社の規模は大中小とさいまざまですが、大手企業と中小企業では、どちらが良いのでしょうか。

結論から申し上げますと、一概にどちらが良いということはいえません。

自分に合った不動産会社を見つけるために、それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。

大手企業・中小企業それぞれのメリットは？

大手不動産会社は、全国展開していたりして店舗数も多く、またそこで働く従業員数も多いので、そういったことから買主を見つけやすいという特性があります。

また、サービス・保証などが体系的に整っている場合が多く、安心感が強いです。

一方、中小不動産会社は、長年地域密着で営んでいる場合には、地域ネットワークを持っているので、大手では手に入れられない個人の情報を把握していたり、地主などから直接物件情報を得ていることもあります。

大手企業のようにはサービスなどが整っていないかもしれませんが、その分、人と人とのつながりを大切にしてくれる担当者に出会える可能性もあります。

会社の大小よりも大切なことは？

不動産会社の大きさよりも、不動産会社選びで重要なことは担当となる人の仕事に対する姿勢です。

不動産売却の依頼をした際には、その依頼された不動産会社はレインズ(不動産流通機構)という情報システムに目的不動産の物件情報を登録することが多いです。

レインズに登録されると全ての不動産会社が物件情報をネット上で閲覧できるものであり、不動産会社の大きさに関わらず、情報量も発信力も同じになります。

また民間の物件検索サイトに掲載すれば、不動産会社ではない一般の方も閲覧でき、買主が見つかる可能性もあるのです。

そうしたことから、不動産会社の大きさに拠って、情報量や発信力は変わらないといえます。

ですから会社で選ぶというよりも、自分の希望や意向をきちんと聞いてくれたり、希望価格通りに売り出す力がある人に担当者となってもらえることの方が重要です。

不動産会社のチェック方法

不動産会社のチェック方法としては、

1. ① 営業年数から判断する方法
2. ② 行政処分歴を確認する方法

の2つがあります。

それぞれのチェックの仕方を解説します。

1. 営業年数から判断する方法

営業年数は、免許番号からチェックができます。

不動産会社のホームページや広告などに、宅地建物取引業の免許番号が記載されているのはご存知でしょうか？

〈国土交通大臣(数字)第〇〇〇号〉
〈〇〇県知事(数字)第〇〇〇〇号〉

という表示が免許番号です。

国土交通大臣の免許に該当するのは、複数の都道府県に跨がって事務所を有する不動産会社の免許になります。

一つの都道府県にしか事務所がない場合には都道府県知事の免許になります。

営業年数を知るためにチェックする箇所は()内の数字の大きさです。

()内の数字は免許更新回数になります。

免許の更新は3～5年毎にされます。

つまり、その数字が大きいほど、老舗の不動産会社ということになります。

ただし、営業年数が長いからといって安心というわけではありません。

経験は豊富ではあるが、ネットが使いこなせない年配の方がが経営している不動産屋さんである可能性もあるため、年数だけで判断はできませんが、一つの基準として覚えておいて損はありません。

行政処分歴を確認する方法

不動産会社は、宅地建物取引業法に違反すると行政処分を受けます。

この情報は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで検索できます。

また、宅地建物取引業者名簿を見るという方法でチェックすることもできます。

この名簿では、役員が誰であるか、他に仕事を持っているかなどの情報と過去の行政処分歴なども確認することができるのです。

名簿の確認は、国土交通省の地方整備局や都道府県の不動産業の免許に関する部署(建築課、住宅課等)や都道府県によってはインターネット上で検索・閲覧できます。

依頼する不動産会社が、信用に値する業者であるか、チェックしてみましょう。

【失敗しないためのプロセス】査定の根拠を必ず聞こう！

複数社に査定を依頼した結果をみて、「査定額が高いところにお願いしたい」と思いますよね。

ですが、そこに第一の落とし穴があります。

特に簡易査定では、査定自体は無料で行ってくれる不動産会社が多いですが、売買媒介契約を締結したいがため、相場や実際に売れるであろう価格より高い金額を査定額として提示する業者も存在します。

そうした業者に飛びついて、媒介契約を締結してしまうと、査定で提示された価格よりも結果大幅に低い金額で売却するということにもなり得るのです。

この失敗に陥らないために、査定の根拠を担当者に聞いてみることをおすすめします。

査定の根拠だけでなく、担当者に売却の戦略や売れなかったときの対応なども聞いておいた方がよいです。

「この人にだったら安心して任せられる」という人に出会えることが、不動産売却で後悔しないポイントとなります。

媒介契約における気をつけたいポイント

査定をし、不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約をします。

媒介契約の種類やルール、注意点についてみていきましょう。

【徹底解説】媒介契約は3種類！

媒介契約は

1. ① 一般媒介契約
2. ② 専任媒介契約
3. ③ 専属専任媒介契約

の3つがあり、大きく異なるのは、複数の不動産会社と媒介契約ができるかという点です。

それぞれの契約の特徴を以下の表にまとめました。

複数社との契約に関する違い

①一般媒介契約では、複数の会社と媒介契約を締結できるのに対し、②専任媒介契約や③専属専任媒介契約では複数社との契約はできません。

また、売主が知り合いなど自分で買主を見つけてきて、不動産を売却する(自己発見取引)ということができるのは①一般と②専任であり、③専属専任ではできません。

指定流通機構(レインズ)への登録義務

媒介契約を締結した不動産会社は、まず自分の会社で買主を探します。

これは不動産会社が売買契約の際に仲介手数料を売主からだけでなく、買主からももらうためです。

買主を自分たちで見つけたら双方から仲介手数料を受け取れるので、儲かるからです。

ですが、なかなかすぐには見つからないので、全ての不動産会社が閲覧できる「指定流通機構(レインズ)」というネットワークに登録します。

このレインズへの登録は①一般では任意、②専任の場合は7営業日以内に、③専属専任の場合には5営業日以内に登録することとされています。

どうやってレインズに登録したことを確認できるかというと、登録すると登録済証を不動産会社は売主に対して交付することになっているので、それにより確認できるしくみとなっています。

売主への業務報告に関する違い

売主への業務報告については、文書または電子メール(宅建業法では口頭でもよいとされている)で行います。

その報告の間隔が締結する媒介契約の種類によって、定めが変わってきます。

①一般の場合は特に定めはありません。

②専任は2週間に一度以上、③専属専任は1週間に1度以上の頻度で売主に業務報告することとされています。

媒介契約の有効期間は3ヶ月？

媒介契約の有効期間は、①一般の場合には定めがありません。

②専任と③専属専任の場合、宅地建物取引業法でも3ヶ月と定められています。

ただし、売主から申し出れば、3ヶ月以内の期間の延長は可能です。

自動更新ではないという点に注意が必要です。

媒介契約のルールを知っておこう

ここまで、3つの媒介契約の違いを見てきました。

一般媒介契約については、複数社に頼めるという点から、不動産会社が、売買契約の仲介手数料を得るために他社よりも早く買主を見つけようと競う形になるので、一社に頼むよりも有利な条件で売却できるという場合もあるかもしれません。

ただ、複数社と連絡を取り合わなくてはならないので時間的拘束や煩わしさがあるところが短所といえます。

専属媒介契約と専属専任媒介契約は、一社にしか頼めません。

不動産会社は売買契約に至れば仲介手数料を確実にもらえるので、頑張って買主を探してくれるでしょう。

基本的に不動産会社は、専任か専属専任媒介契約を勧めてくることが多いです。

どの媒介契約にするかは、売主側で決められるので、売却をいつまでにしたいかの時間的余裕や、売却代金などの希望条件などを踏まえて、よく考えて決めましょう。

次に、媒介契約で、違約金や費用を請求されてしまうのはどんなときかをみていきます。

違約金が請求されるケース

売主が媒介契約に違反して、売買契約を締結した際には、不動産会社は売主に対して仲介手数料に相当する違約金の請求をすることができます。

具体的なケースを挙げると

• ・専任または専属専任媒介契約をしていた不動産会社ではない不動産会社に売却の依頼をし、売買契約を締結した場合
• ・専属専任媒介契約をしていたが、自分で買主を見つけてしまったので、その人と売買契約をしてしまったという場合

などがあります。

契約の途中解除で費用が請求されるケース

専任や専属専任で媒介契約をしているときに、不動産会社の責任ではないことで売主から媒介契約が解除された場合には、不動産会社は売主に対して仲介手数料の範囲内において、それまでに発生した費用を請求することができるとされています。

その費用としては

• ・現地調査費用…物件の写真を撮った写真代、物件までの交通費等
• ・権利関係調査費用…登記閲覧費用、戸籍謄本代、それにかかった交通費等
• ・販売活動費用…広告費、通信費、現地案内の交通費等
• ・契約交渉費用…交通費など

が挙げられます。

一般媒介契約の場合には、他の不動産会社が見つけてきた買主と売買契約が成立したことを媒介契約をしている不動産会社に売主が通知しなかったときに、そのことを知らずに売買契約成立後に行ってしまった事務処理費用を請求できることになっています。

仲介手数料はいくらかかるのか

媒介契約を結ぶと、物件情報サイトに物件情報を載せたり、広告を作成・配布したり、物件を案内したりと様々な営業活動がなされます。

ただし、この営業活動だけでは不動産会社は報酬をもらえません。

営業活動が実って、売買契約に至った時にいわば成功報酬的に　「仲介手数料」として報酬がもらえるのです。

売買価格によって異なる？報酬額とその支払いタイミング

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法でその上限が規定されています。

あくまで定められているのは上限です。

これより低い場合はありますが、高い金額を請求されることはありません。

例えば、売買金額が1,000万円として

1. ① 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
2. ② 200万円～400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
3. ③ 400万円～1000万円の部分：600万円×3％＝18万円

というように計算します。

いちいち分けて計算するのは煩わしいので、それぞれの差額を含めた簡単計算式があります。

・売買価格が200万円～400万円以下の場合
　売買価格×4％＋2万円＋消費税

・売買価格が400万円以上の場合
　売買価格×3％＋6万円＋消費税

この式に当てはめれば、簡単に仲介手数料を求めることができます。

最近では手数料を割引したり、取らないと謳っている不動産会社もありますので、契約前に依頼する不動産会社に聞いてみるとよいでしょう。

支払いのタイミングは、一般的には売買契約時に半額を、物件引き渡し時に残りの半額を支払うことが多いです。

タイミングについても不動産会社に事前に確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売却までの流れと不動産会社をの選び方について解説してきました。

不動産契約は、金額の大きい取引ですので、失敗や後悔しないように進めたいものですね。

不動産会社と媒介契約をする前に、自分でもインターネットなどを使って相場価格を把握したり、希望最低価格を決めておくなどの準備もしておいた方がよいでしょう。

実際にいくらで売れるかということは、不動産会社でも明言できませんが、わからないこと、疑問や不安な点は担当者に聞くようにしてください。

その対応で依頼する不動産会社を決められることもあるかもしれません。

寄り添ってくれる担当者に出会えることが、売却を後悔なく終える近道です。