COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却したいと思うときに、「いくらで売れるだろか」というのが一番の心配でしょう。

しかし、実はいくらで売れるかよりも、売却後にかかる費用や税金の方が、実はわからないことだらけのはずです。

不動産の売却価格から依頼した業者や専門家に手数料を支払い、国や地方公共団体に税金を支払い、ようやく残った金額が手元に残ります。

そのため、費用や税金のことを考えておかないと、不動産が高く売れたのに、費用と税金が高くて少しの金額しか手元に残らなかった、ということにもなりかねません。

資金計画も含めた不動産の売却にかかる費用は、事前にきちんと理解し準備をしましょう。

不動産を売却する際にかかる費用とは

不動産は、高額な売り物なので、単純に売れば終わりというものではありません。

見えない傷や不備があって、後でトラブルにならないように、不動産業者などの専門家に依頼することが通常です。

また登記手続は素人では難しいため、司法書士へ頼むことが一般的です。

売れば利益が出た場合は、今度は所得税が発生します。

このように不動産を売ることは、買うことよりも費用が発生する分、複雑で分かりにくい行為になっているのです。

ここではこれらの費用をわかりやすくご紹介します。

不動産売買に課せられる費用の特徴と難しさ

不動産を売却すると発生する費用は大きく分けて専門家への手数料と税金に分かれます。

手数料はそれぞれの専門家によって異なるため、目安となる相場を知ることが重要です。

それに対して、税金は課税対象と課税タイミングが税金の種類によって違うため、どの税金がどの価格に課税されるのかを把握することが重要なのです。

不動産の売却にはどのような費用がかかるか

オークションなどで本や洋服を売り出して買主を探すことは自分でもできるでしょう。

しかし不動産を同じように一人で売却することはとても難しいです。

なぜなら不動産売却の場合は、広告を出して購入希望者と交渉し不動産売買契約書を作成して法務局に移転登記の申請までの複雑な流れがあるからです。

そのため不動産を売却する場合は専門家に依頼することが一般的です。

専門家に依頼すると費用はかかりますが、その分確実にトラブルなく売却もできますし、結果的には高く売れることが多いため費用がかかったとしても手元に残る金額は多くなります。

不動産の売却にはどのような税金がかかるか

日本の税金の制度は課税対象が決まっていて、不動産売買による所得は課税の対象になっています。

特に大きな金額が動く売却の場合は大きな利益が出ることも多く、税金の金額も大きくなる傾向があります。

不動産の売却の場合は印紙税、登録免許税、所得税、復興特別所得税や住民税など普段あまり耳にしないような名前の税金も登場してきます。

売り出しから契約まで間に必要な2つの費用と2つの税金

まずは、不動産売却の決断後に、不動産業者に仲介を依頼し不動産売買契約を結び、移転登記、物件の引き渡しまでにかかる費用と税金のご説明をしていきます。

これらは売却の流れの中で一番最初に発生する費用と税金になるため、時系列を追ってご紹介します。

不動産業者に支払う仲介手数料

不動産業者は、町の不動産屋から大手不動産会社まで大小様々です。

これらの不動産業者は購入希望者を見つけて契約を成立させるのが主な業務です。

売主に代わって広告を行ったり、値段交渉に応じたり、契約書や重要事項説明書を作成したりするなどその業務はかなり広範囲に及びます。

優秀な不動産業者を見つけることが不動産売却を成功させる第一歩といえるでしょう。

不動産業者の報酬の上限は、宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料（上限金額）は、不動産の値段が200万円以下の部分は売買金額の5%、200万円を超え400万円以下の部分は売買金額の4%、400万円を超える部分は売買金額の3%です。

これらはあくまで上限額ですが、特別な事情がない限り、不動産業者は上限ぎりぎりの報酬額を請求してくることが一般的です。

なお、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して引き渡しが終わったら売却代金から支払います。

また仲介手数料とは別に、実費として広告料を請求される場合もあります。

司法書士に支払う登記手数料

不動産は高額なので、現金で購入する人はほとんどいません。

通常の買主は契約と同時に手付金を支払います。

そして銀行などで住宅ローンを組んでから決済日に残りの売買代金を支払います。

この残代金の支払いのことを「決済」と呼びます。

売主の場合だとローン残高が残っている場合は、決済日と同時にローン残高を返済して、抵当権抹消の手続きを行います。

この決済には本人確認と不動産移転の意思確認のために司法書士も同席します。

買主は残代金を支払い、売主は所有権移転に必要な書類を持参し、法務局に申請代行を司法書士に依頼するのです。

買主が銀行で住宅ローンを組む場合は、司法書士に依頼することが絶対条件になっているため、ほぼ全ての契約は司法書士に依頼しているのが実情です。

司法書士の報酬である登記費用の手数料は、売買契約の難しさや当事者の数によって千差万別ですが、売主が負担する抵当権抹消であれば数千円から数万円が相場のようです。

契約書に対する印紙税

不動産売買契約は高額なので、あとでトラブルにならないように必ず不動産売買契約書を作成しなければなりません。

不動産売買契約書に売主と買主がそれぞれ署名と押印をすることで不動産売買契約が成立するのです。

そしてこの不動産売買契約書は、印紙税額の一覧表（その1）第1号文書とされていて、契約書そのものに税金がかかる書類なのです。

「印紙税」は契約書に収入印紙を貼って納める税金のことで、売主と買主のどちらが納めるかは法律では決まっていません。

しかし実務上は契約書原本を受け取る方が負担します。

契約内容で売主が原本を持つなら売主が負担し、買主が負担するなら買主が負担し、原本を2部作って双方が原本を持つ場合は、それぞれが負担します。

税額は、例えば4,000万円のマンションの売買契約書ならば、印紙税は2万円ですが、令和4年3月31日までの締結された契約書については軽減措置が適用されて1万円です。

印紙税の金額は、契約書の金額によって決まっているため節税をする方法がありません。

法務局に登記申請するための登録免許税

買主が決済日に、売買代金を支払い所有権移転に必要な書類を司法書士に渡したら、司法書士は法務局に所有権移転登記を申請します。

この申請の時に一緒に法務局に支払う税金のことを「登録免許税」と呼びます。

登録免許税は法務局で不動産の登記をする時にかかる税金なのです。

不動産の売却で売主に住宅ローンの残債務がある場合は抵当権抹消の登記が必要になります。

この抵当権抹消の場合の登録免許税は、不動産一つにつき1,000円です。

土地と建物は別々の不動産として計算されるため、土地付き戸建てならば2つとしてカウントされ、2,000円かかることになります。

その他にかかる費用

不動産売買契約で必ず発生する費用以外にも、権利関係が複雑な売買や、相続などで当事者が複数いる場合など、事案が難しくなれば不動産売買に関わる専門家が多くなるため費用が多くかかります。

住宅ローンを返済するための費用

住宅ローン返済中に不動産を売却する場合でも不動産を売却することはできます。

このように住宅ローンが残っている場合は、銀行に対して売買代金で繰り上げ一括返済を行うことになります。

銀行からすると毎月住宅ローンを返済してくれれば、得られた利息が一括返済をされることで受け取れなくなります。

また、契約内容によっては繰り上げ返済のときに手数料がかかる場合があります。

全ての銀行で一律に決まっているわけではなく、銀行や契約によっては請求されない場合もあります。

住宅ローンが残っている住宅の売却を考えている方は、まずはローン契約時の金銭消費貸借契約書を確認して、手数料がかかるのかどうかを調べましょう。

新しく家を購入して（借りて）引っ越すための費用

不動産の売却と同時に新しく住む場所を購入するような住み替えの場合は、売却費用とは別に新しい住居を探す費用もかかります。

引っ越すタイミングによっては家賃や住宅ローンが二重でかかる場合もあります。

特に新居の費用として、売却する代金をあてにしている場合は、費用の支払いのタイミングに注意しましょう。

住んでいた家を解体して更地にするための費用

古い戸建てのように、建物には価値がないけど土地には価値がある場合、土地だけ売り出しをするケースがあります。

契約が成立する前に建物を解体してしまうと、毎年の税金が高くなってしまうため、通常は契約が成立したあとに建物を解体することを条件にする契約をします。

この契約の場合には解体業者に建物を壊してもらう解体費用がかかります。

また、広すぎる土地を2つに分けて売却する場合は、測量士や土地家屋調査士に測量を依頼するため測量費用や図面作製費用、分筆費用がかかる場合があります。

建物をリフォーム・増築して売却する場合

中古住宅をリフォームして売却する物件も最近増加傾向にあります。

この契約だと、売却代金が入ってくる前にリフォーム費用が発生するため、資金計画は慎重にしましょう。

水回りであるキッチン、トイレ、浴室などは見積もり以上に費用がかかる場合もあるため、注意が必要です。

不動産売却益にかかる3種類の税金

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。

一番のポイントは不動産の「売却額」に対してかかるのではなく「利益」に対してかかることです。

この利益というのは、不動産の売却金額から取得費、譲渡費用などの経費を引いた金額のことで、いわゆる「譲渡所得」と呼ばれているものです。

不動産の売却金額から経費を引いた金額に対しての税金なので、計算方法は複雑ですが、そもそも仕組みを知らないと予想外に高額になるケースもあります。

節税方法もあるためきちんと対応できるよう、あらかじめ準備をしておきましょう。

税率が最も高い譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、不動産を売却して利益が出た場合にかかる所得税です。

売却時にかかる税金の中でもっと税率が高く高額になります。

不動産を売却し利益が出た場合は、その利益に対して所得税が課税されます。

この利益というのは、不動産の「売却価格」から「経費」を引いた金額のことです。

そのため、経費が売却価格よりも大きくなれば利益が出ないため、譲渡所得税が課税されないというケースもあります。

譲渡所得税の税率には2種類あり、不動産を所有していた期間によって短期と長期に分かれ、税率も異なります。

取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下なら短期、5年を超える場合は長期の税率が課税されます。

譲渡所得に対して短期譲渡所得税は30%、長期譲渡所得税は15%で課税されます。

そのため、短期と長期の境目にある時期で売却を検討している場合は、どちらになるかは必ず事前に専門家に確認しましょう。

譲渡所得税とセットの復興特別所得税

平成23年（2011年）3月11日に起きた東日本大震災からの復興のために、期間限定で課せられている税金が「復興特別所得税」です。

平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間で、譲渡所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されます。

課税の計算や支払時期、支払い方法などは譲渡所得税とほぼ同じです。

住んでいる場所に納める住民税

「住民税」は、地方自治体に納める税金のことです。

住民税も所得税と同じく、取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下なら短期、5年を超える場合は長期と、所有期間に応じて税率が変わります。

住民税も所得税と同様に確定申告の際に税額が確定します。

売却までの流れと支払いのタイミング

税額が確定すれば、最後は納付をするだけになります。

ここでは、納付時期や納付方法、そして大事な節税方法について時系列に合わせて税金ごとに解説をします。

不動産を売却した後の流れ

不動産売却で利益が出た場合でも、すぐに納税をしなければいけないわけではありません。

不動産を売却し、利益が出た場合は、確定申告をすることで税金の金額が確定します。

節税のための特例もこの確定申告の時に一緒に申告をしなければなりません。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間で行うため、譲渡所得税と復興特別所得税の納付時期も申告と同時です。

なお、2020年は特例として確定申告の申告期限が延長になっていました。

住民税の納税のタイミングは一番最後です。

確定申告をすると住民税が確定するので不動産を売却した翌年の4月から5月の間に納付書で納税します。

節税ができる重要な特例について

不動産を売却するとかなりの税金がかかってきてしまうケースが多いですが、マイホームに限っては特例として税金を安くする方法もあります。

ここでは、代表的な特例を3つご紹介していきます。

一つめは、不動産がマイホームである場合です。

この場合は、所有期間とは無関係で譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要になります。

二つめは、マイホームを売却したときに所有期間が10年を超えている場合です。

この場合、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い税率で所得税の計算をすることができます。

この特例を適用した場合、6,000万円以下の部分については長期譲渡所得金額10%、復興特別所属勢は0.21%、住民税は4%に軽減することができます。

この特例を受けるためにも、必ず確定申告が必要になります。

三つめは、マイホームを売却して、別のマイホームに買い換えた場合です。

このケースでは、課税を将来に繰り延べることができます。

これを、特定の居住用財産の買い替え特例といいます。

この特例は非課税になるわけではなく、あくまでも将来に繰り延べしただけなので、次にマイホームを売却する際にはまとめて課税されます。

節税のための特例を受ける際の注意点

税金の特例を受けるためには、必ず売却の翌年に確定申告が必要となります。

確定申告は一年のうち、決められた期間しか申告できません。

この期間に確定申告をしないと特例や控除も受けられなくなってしまうので、必ず申告をしてください。

不動産売却に関する特例を受けるためには、売買にかかった費用の計算書や領収証、所有者がわかる登記事項証明書や居住用であることを示す書類など、契約書以外にも多くの書類が必要です。

事前に作成しておかないといけない書類や、法務局でしか取得できないなど用意に時間がかかる書類が多いため、計画的な行動が必要です。

まとめ

以上が、不動産売却でかかる費用と税金の全体像についてのご紹介でした。

大きな金額が動くため、予想外の出費に注意して、費用と税金の計画を立てることをおすすめします。