COLUMN不動産に関する記事

せっかく家を売るのであれば、出来るだけ早く、高く売りたいですよね。

家を売却する場合には自分で売却するというのは、実務的に難しいので、結果として不動産業者にお願いすることになりますが、だからといって不動産業者に丸投げをしているとやはり思い通りに売却するのはとても難しいところです。

そこで自分の家を高く売るためには、できるだけ積極的に家の売却に取り組んでいくことが大切です。

この記事では売却を決めて、売却が完了するまでどういうことをするべきなのか、そして家を売却する場合にはどのような費用がかかるのか、最後にどういうことを注意して家を売却するべきなのかということを解説していきたいと思います。

家を売ると決めてから売却完了までの流れと期間

まず、家を売却するというのは、流れとしては最初に家を売るということを決めたら、次に不動産会社に売却を依頼し、売却価格を決定します。

それに合わせて不動産会社が営業をして買主を見つけてきます。

買主が見つかったら、最終的に売却する価格を売主と買主で合意して決めて、売買契約を締結して買主に家を引き渡巣までの流れです。

実際にはどのくらい期間がかかるのかというと、一般的には6ヶ月ほどかかりますので、できるだけ時間的、精神的に余裕をもって売却活動をしていく必要があります。

家の売り出し前の流れと期間

家を売却するにはいろいろな理由があります。

基本は家の買い替えという流れになることが多いですよね。

例えば、家族が増えたり、大きくなってきたということもあって買い替えということもあるでしょう。

あるいは今は郊外に住んでいるので、もう少し便利なところに住み替えたいというニーズもあると思いますし、一方では親と同居しなくなったので、家が広くなったから、住み替えるということもあります。

いずれにせよ、家を買い替えするにしても住み替えをするにしても、今の家を売却する必要がありますよね。

そこで、売り出し前にやっておくことは、これから売却しようとする家がいくらで売れるのか、そしてどの不動産業者に売却を依頼するのかを把握するということです。

売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

ここで注意をしておきたいことは、媒介契約で売却が決まった場合には、所定の仲介手数料を支払うということです。

ここまでの期間が大体短くて1ヶ月くらいですが、一般的には2ヶ月ほどかかると想定しておいたほうがよいでしょう。

売出し中の流れと期間

不動産会社と媒介契約を締結した後は、家の売却活動がスタートします。

基本的には不動産会社が広告図面を作成して、それを配ったり、自社の顧客に営業をかけたりします。

通常、売却価格に問題がなく、相場価格に近いものですと、よほど変な経済状況がない限り買主が決まります。

買主が決まると今度は不動産会社を通じて価格交渉をしてきますので、その価格で問題がなく合意に至れば、売買契約という流れになります。

この期間は、どのくらいかかるのかというと、1～２ks月月ほどになります。

売出し後の流れと期間

家の売買契約が終わった後は、それで終わりということではありません。

売主の大事な仕事としては、家を引き渡すことです。

通常家を引き渡すという場合は、残代金を決済と引き換えに行われます。

通常売買契約などでは買主がローンを組んで残代金を支払う場合には、売買契約時から1ヶ月～1ヶ月半後の引き渡しというのは一般的です。

なお、ここで注意をしておきたいこととしては、売買契約をする際にローンが融資されない場合は、契約は無効になるということです。

このことは、売買契約書では「ローン条項」といい、契約書で定められたスケジュールにおいて住宅ローンの融資の内定が降りない場合は、契約が無効となるものです。

ただ、一般的には契約をする前に不動産会社がローン会社に事前審査をしてもらい、融資できますよというお墨付きをもらえるお客さんが買主になることがほとんどです。

その理由としては引き渡しができなければ、不動産会社の仲介手数料をもらうことができないからです。

売主の実務は実はこれだけではありません。

家の引き渡しが終わった後の翌年に確定申告をする必要があります。

この確定申告が完了すると、売主の売却の事務はすべて完了ということになります。

家を売ると決めたらすること3つ

家を売却するにはいろいろな理由があると思いますが、できれば高く売れるに越したことがないですよね。

そのためにはこの時期が実は最も大事な時期です。

そもそも家が高く売れるにはどうしたらよいのかということですが、早く売ろうというのであれば、相場価格よりも安い価格設定にすれば、早く売却できます。

ただ、家の売却価格が安すぎたら、高く売れたということにはなりません。

では、自分の売りたい価格で売るという場合はどうでしょう。

相場として5,000万円の家を1億円で売りに出しても、まず売れません。

結局早く売れませんし、その分ストレスも溜まるでしょうし、よいことはありません。

こういうことがないようにするためには、自分の家がいくらであるのかということしっかり把握するということが大切です。

このステップを踏まないと、後々いろいろな点でぶれてしまったりするので、売却する際にまずは価格的なことをしっかり把握するようにしましょう。

今、家はいくらで売れるのか

家を売却するということになったら、まずやるべきことは査定依頼です。

インターネットでは複数の不動産会社に査定依頼がありますので、それを使ってみるようにしましょう。

また、地元の不動産業者にも相談してみることもよいですし、大手の不動産会社の仲介部門にも確認してみるとよいと思います。

後は、自分でも売却する家の周辺不動産が売りに出されている場合もあるので、大きな不動産サイトなどをチェックしておくと相場観が養えると思います。

あと、家を売却するうえで注意をしておきたいことは、家が木造の一戸建ての場合、建物自体は経年劣化しているということです。

つまり、建物というのは、時間が経過するごとに価値が下がっているということです。

通常木造住宅というのは25年ほどで価値がなくなるとされているので、築年数10年の家で取得価格の50％くらい、築年数15年で取得価格の20％くらい、20年超えるとほぼ0と思ったほうがいいです。

よく販売図面で「売り土地」とあって敷地内に建物ありというものを見たことがあるかもしれませんが、この場合は敷地内に相当古い建物があると思ってよいと思います。

この場合、購入者から建物撤去費用の文を値引き交渉される可能性もあります。

いずれにせよ、ここでは相場価格をしっかり把握するということが大事ですので、まずは一括サービスや複数の不動産会社に査定をしてもらうようにしましょう。

いくらで売却するのか

ある程度査定価格がわかったら、売却価格をいくらにするのかということを決めます。

この場合、前項で査定してもらうと、いくらで売却することができるのかということがイメージがつくようになります。

いわゆる個人間売買というのは、仲介に不動産業者が入りますが、基本的には売買に関わるのは売主も買主も個人になることがほとんどですので、ほぼ必ず価格交渉が入ります。

そういうときに慌てないように、いくらまで価格交渉に応じることができるのかということもこの時点で考えておくようにしましょう。

不動産会社選びと媒介契約

家の価格がある程度つかめたら、今度は不動産会社選びです。

不動産会社選びは、自分の希望の価格で売れるかどうか大きなポイントになりますので、慎重に選ぶようにしましょう。

売却を依頼する場合には、

• ・どのような価格査定を行っているのか
• ・どのような営業活動をしてもらえるのか

といった不動産会社の仲介業務のサービスを具体的に確認して、その不動産会社を信頼できるかどうか見極める必要があります。

不動産会社選びは、家を売却するうえでの最も大事なポイントになるので、しっかり不動産会社をチェックしましょう。

そのチェックをする際に、査定を依頼したときにどのように提案をしてくれるのかということを見極めるようにしましょう。

不動産会社を選んだら、今度はその不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には

• ・専属専任媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・一般媒介契約

があります。

専属専任媒介契約は、その不動産会社にのみ売却を依頼する契約で、専任媒介契約もその不動産会社にのみ売却を依頼する契約ですが、売主自ら買主を探すことが可能です。

一般媒介契約は複数の不動産業者に売却を依頼する事ができます。

不動産業者が積極的に動きやすいのは、専属専任媒介契約で、これは売主が他の不動産業者に売却の依頼をすることはできませんので、不動産会社の方も広告宣伝費を使いやすいということもあって、一般媒介契約よりも早く買主を見つけることができるケースが多いのが現状です。

家の売り出し中にすること2つ

不動産会社と媒介契約を締結すると、家は不動産マーケットの一つである「レインズ」に登録されますし、不動産業者によっては自社のホームページに掲載したり、インターネットメディアを使って多くの人に見てもらえるな宣伝活動を行います。

そのような、家の売り出し中に行うことについて、具体的にご説明します。

家の売出し中に行うこと：宣伝活動

不動産の売却をする上で切っても切れないのは、プロモーション活動です。

不動産を売却するための媒介契約で専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結しますと、不動産会社は、日本全国の不動産会社が取引状況を閲覧できるネットワークである「レインズ」に登録する義務があり、定期的に営業報告を売主することになります。

日本中の不動産会社が閲覧できるネットワークに登録することで、売却を依頼されている家を早く取引ｓｗきるようにするのが、このネットワークの目的ですので、多くの不動産会社から問い合わせがあります。

これ以外にsumo（スーモ）やHomes（ホームズ）のように民間の不動産営業ネットワークがありますので、不動産会社によってはこれらのサイトに登録する場合もあります。

インターネットメディアに登録すると、主に個人客から直接問い合わせがありますので、不動産会社としては買主からも仲介手数料を受け取る可能性も出てきます。

このように相場価格で営業活動をしていますと、1ヶ月ちょっとで買主が見つかる場合がほとんどですので、買主から不動産会社を通じてコンタクトがあります。

ここは不動産の状況の確認のほか、個人間売買になるので、値引き交渉などがあります。

ここで売主買主双方が合意すれば、売買契約という運びになります。

家の売出し中に行うこと：売買契約

売主と買主の間で家の売却に関して合意がなされれば、売買契約という流れになります。

通常は売買契約の際には、重要事項説明書と契約書の読みあわせをすることになるのですが、売買契約以前に契約日はいつになるのか、手付金は幾らなのか、残代金は住宅ローンを利用するのか、あるいは現金で支払うのか、残代金はいつ支払うのかということが明示されます。

ここで注意をしておきたいことは、売買契約書には、売主と買主が記名押印することになりますので、売買契約前に、一度売買契約書と重要事項説明書を事前に読ませてもらうようにしましょう。

ここで記載されていることに不明点があると、後々の問題が発生したときに大変なことになります。

その理由は、この重要な書類に対して記名押印するということは、この取引に対して責任を持つということになるからです。

そのため、売買契約を行う前に事前に売買契約書と重要事項説明書をチェックさせてもらい、不明点は事前に不動産会社に確認をして、問題点がないように売買契約に望むようにしましょう。

家の売り出し後にすること2つ

家の売買契約が終わったからといって、それで家の売却が終わったわけではありません。

家の売買契約というのは、家を購入するという約束事ですから、その証拠として手付金が買主から売主に支払われたに過ぎません。

そのため、家を売却するということは家を買主に引き渡す＝所有権移転ということになります。

家の売出し中に行うこと：引き渡しと決済

家の売買契約が終わった後は、売買契約書に掲載されている義務を売主買主は遂行する必要があります。

具体的には売主は家を買主に引き渡す必要がありますし、買主は、売主に家を引き渡してもらうために残金を用意して、契約書で決められた日付に支払う必要があります。

残代金が支払われれば、その時点で所有権は移転して、引き渡しに立ち会った司法書士はその家の所轄の法務局に赴いて、所有権移転登記や、住宅ローンを組んでいる場合には抵当権設定の登記を申請します。

ここで家の引き渡しは終わりです。

家の売出し中に行うこと：確定申告

しかしながら、売主はまだやることがあります。

不動産を引き渡した翌年の3月15日までに税務署で不動産を売却したことによる確定申告をする必要があります。

ここで3,000万円以上の譲渡益があった場合には、3,000万円の超える部分について、譲渡益に対する所得税の納付、それに基づいた住民税を納付する必要があります。

家を売るときにかかる費用と税金の事例

家を売却した場合には、当然コストがかかります。

まず、売却に関わる費用があります。

次に不動産の売却には様々な税金がかかってきますので、それぞれどのようなコストがあるのかということを解説します。

家を売るときにかかる費用

家を売却したときにかかる費用というのは、

• ・仲介手数料
• ・登記費用
• ・リフォーム費用等

です。

仲介手数料というのは、不動産を売却する際に媒介契約を締結して、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。

支払時期は契約時に仲介手数料の50％、決済時に残り之50％を仕払ケースと決済時に100％支払うケースとがあります。

仲介手数料の計算式としては、
契約金額×3％＋6万円に消費税を加えたものになります。

所有権移転をする場合にも司法書士に手数料や報酬を支払います。

こちら約3万円です。

最後にリフォーム費用ですが、更に細分化して部屋のクリーニング費用や家具などの移動する費用、リフォームの費用名があります。

クリーニング費用で数万円、家具の移動費、リフォーム費用がそれぞれ10万円前後になります。

家を売るときにかかる税金

不動産の取引には常に税金とは隣り合わせです。

まず、家の売買契約に貼付する収入印紙が必要です。

収入印紙は、契約金額によって変わってきますので、別途、以下の国税庁の表を御覧ください。

例えば、売買契約書の売買金額が4,500万円の場合の印紙税は、軽減税率で1万円となります。

参考：国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

次に、売却する家に十田ローンの抵当権がついていれば、抵当権を抹消しないといけませんので、登録免許税がかかります。

こちらは数千円になります（抵当権の共同担保目録に含まれている不動産の数によります。不動産1個あたり1,000円です）。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

引用元：国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

最後に不動産を売却した場合に譲渡益があった場合には、譲渡所得税と住民税の納付が必要になります。

税率は短期と長期で変わってきて短期の場合は譲渡所得税と住民税の税率は39％、長期の場合は20％です。

この場合長短期の区分は所有して5年以上か5年未満かとなります。

なお、マイホームを売却した場合には特別控除3,000万円を適用することができます。

家を売るときはここに注意

家を売却する場合に注意しなければいけないことは、まずは上手に売却するにはどうしたらよいのかということをよく考えて、適切な不動産業者を選ぶということです。

上手に売却するということは、適正な価格で売却するということですが、そのためには不動産のことを精通している不動産業者にパートナーとなってもらうということがとても重要ですので、しっかり業者選びをするようにしましょう。

ただ、信頼できる不動産業者とパートナーになったからと言って、売却業務を丸投げしてしまうと、不動産業者が暴走してしまう可能性がありますので、そうすると結果的に売却活動がうまくいきません。

そのためには、売却する側もしっかり勉強しているということを知ってもらうためにも、不動産業者とのコミュニケーションをしっかり取るだけではなく、不動産業者に迷惑をかけない程度で、自分でも相場価格を把握する努力をして、どういう価格であれば売却できるのかというイメージを持つようにすることが必要です。

また、家を売却する場合には、大きな金額が動くということもあり、費用や税金もいつもよりも大きな金額になるので、事前にどういう費用がかかるのかということをしっかり把握するようにしましょう。

まとめ

家を上手に売却するには、人任せにしないで、様々な手段で相場価格を知るようにしましょう。

相場を知らないと、売り急いでいないにもかかわらず、極端に安い価格で売却してしまうようなこともありませんし、市場価格からかけ離れた高い金額で売りに出したとしても、全く売れません。

そういうのは不動産会社の営業活動がうまく行っていないと怒る人もいますが、実は原因は自分にあるわけです。

こういうことがないようにするためには、自分でも相場価格を知って適正な価格を知るということです。

それに加えて、信頼できる不動産会社とタッグを組むことができれば、早く高く売ることも可能になります。