土地の相場・適正価格を知るためには？路線価の活用法を解説！
土地の売買を考える時に、大抵の方は「いくらで売れるのだろうか」とまず考えますよね。
そして自分で調べてみようとネットなり本なりで調べようとします。
ところが相場・適正価格を調べるのに、どの価格を用いてどのように出すのかがわからず、愕然とするのではないでしょうか。
土地については「一物四価」という言葉があるように「公示価格」・「相続税路線価」・「固定資産税評価額」・「実勢価格」の４種類の価格があります。
価格の意味、使い方を１つずつ調べて行くのは大変な作業ですよね。
時間がかかるだけで、余りお勧めもしません。
相場・適正価格を調べるには「路線価」が重要になってきます。
ここからは皆さんと一緒に、路線価を活用した土地の相場・適正価格の出し方を考えていきましょう。
土地の相場・適正価格とは
まず、目指すべきところの土地の相場・適正価格について考えてみましょう。
「土地の相場」とは需要・供給のバランスを考慮に入れた取引の価格であるのに対し、「土地の適正価格」はある土地の本質的な価値を正しく表した価格となります。
土地の相場・適正価格は横一列に挙げられますが、それぞれ異なった概念であり、土地の相場と土地の適正価格はイコールにはなりません。
つまり、「土地の相場」は需要・供給に関係する立地条件・周辺環境・適用される都市計画の内容・敷地形状・道路条件などの項目も盛り込み済みであるということです。
そして最終的に売り主と買い主が合意できる価格水準というのが「土地の相場」になります。
地価上昇期であれば、売主は過去の事例よりも少し高く売りたいと強気になり、買主は少し高くても買いたいと考えることで相場も上昇していきます。
逆に地価下落期であれば、売主は少し安くても仕方がないと弱気になり、買主はもっと安く買いたいと考えることで相場も下がるのです。
理屈では上記の通りになります。
それを実際に目に見える形でものすごく簡便に調べる方法として
- ・ホームズ
- ・アットホーム
などのポータルサイトを利用し、売買の対象地付近の現在売り出し情報から調べておくという方法があります。
また、
- ・不動産取引価格情報（国土交通省）
- ・レインズ
で実際に成約した価格（売れた価格）がデータベース化されているので、こちらを参考にしてみるのもいいですね。
相場を比較しながら、更に路線価を活用した土地の相場・適正価格も把握した上で、説得力のある値下げの交渉を行うことができれば、法外な高値で土地を買わされるということも安値で土地を売らされるということも防ぐことができそうですね。
路線価とは
「路線価」と略すことが多いのですが、正式名称は「相続税路線価」になります。
名称の通り、相続税を計算する時に使う価格です。
名称からは鉄道の駅や線路の地価を想像してしまいますが、路線価を簡単に説明するとすれば、道路に付けた値段のことです。
この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価にするのです。
この価格は土地1㎡あたりの単価なので、路線価3.3㎡＝1坪の参考価格にもなります。
路線価で算出した土地価格は、実勢価格（実際の取引が成立する価格）の70％程度だと思って下さい。
道路に付けた値段と言うが、何を見ればそれが載っているのかと次なる疑問が沸きます。
この路線価は毎年変わるので、7月1日、全国の国税局・税務署で公表されます。
路線価を調べてみよう
ここまでで答えを出すべき「土地の相場・適正価格」の意味、活用すべき「路線価」の意味がわかりました。
次は実際に路線価を出してみましょう。
路線価情報は管轄エリアの税務署においていつでも無料で閲覧及び調べる事が可能です。
また各市町村によって異なりますが、主要の図書館や公共施設でも帳簿を公開している場合もあります。
自分の居住地域の一番近くの路線価を公開している施設を知りたい際は、市役所の税務課に問い合わせてみるのもいいでしょう。
またパソコンが使える方は、わざわざ調べに出かけなくても簡単に家に居ながらにして調べることもできます。
下記のサイトを開いてみて下さい。
日本地図が出て来るので、案内に沿ってクリックしていけば、自分の調べたい土地の路線価がわかります。
今回は例として、横浜マリンタワー付近の土地を調べてみます。
それでは順番に、
① 神奈川県を選びます
② 路線価図を選びます
③ 横浜市中区を選びます
④ 「この市区町村の索引ページへ」を選びます。
⑤ 索引図が3図出てきました。
その中からマリンタワー付近の土地が載っているであろう索引図を選びます。
⑥ 少し拡大して該当ページを選んでみます
⑦ 地図には、道路上に数字とアルファベットがついていることが確認出来ます。
調べたい土地に接する道路の数字をみて下さい。
赤枠あたりの土地だと面している道路に「1,040B」とあります。
ここでは末尾の「B」は無視して数字の部分だけ読みとって下さい。
千円単位の表記なので路線価は約1,040,000円になります。
実際にはこの数字イコール路線価となるとは限らず、正確には立地条件に合わせた補正計算が必要になる場合も多いです。
たとえば土地の奥行きや道路が2面以上に面するといった条件が補正として加味されます。
今回は補正までして正確な路線価を出す必要はないので、補正率は考慮せず、このままの数字で話を進めます。
路線価を活用して土地の相場・適正価格を知る
いよいよ佳境に入ってきました。
ここからは先ほど出した路線価を使って土地の相場・適正価格を算出します。
土地の相場
土地相場＝公示価格÷0.95
公示価格＝路線価÷0.8
したがって土地の相場 = (路線価÷ 0.8) ÷ 0.95
「0.95」という数値は、流通性指数と呼ばれていますが、ここでは深く考える必要はありません。
「0.8」という数値は、一般的に路線価は時価の8割程度と呼ばれていることから使用しています。
先程求めた路線価が約1,040,000円だったので式にあてはめると、
土地相場 = (1,040,000 ÷ 0.8) ÷0.95
土地相場= 1,368,421(平方メートル/円)
坪当たりに変換すると、
土地相場 = 1,368,421 × 3.3
土地相場 = 4,515,789(坪/円)
今回、路線価を求めた横浜マリンタワー付近の土地の相場は、一坪あたり約421万2千円となります。
この価格は路線価から算出した推定価格にはなりますが、土地相場を判断する上での水準になるに違いありません。
土適正価格
坪単価に直した路線価＝路線価×3.3（円/坪）
適正価格＝坪単価に直した路線価×1.2
先ほどの横浜マリンタワーを例にとると、
1,368,421×3.3×1.2＝5,418,947（円/坪）
適正価格は541万8千円になります。
路線が複数ある場合などより詳しい路線価の調べ方については「土地の価値はいくら？路線価の調べ方と路線価図の読み方」をご参照ください。
まとめ
ここまで皆さんと一緒に路線価を活用した土地の相場・適正価格の出し方を考えてきましたが、いかがでしたでしょうか？意外と思ったより簡単に土地の相場・適正価格を知ることができますね。
この方法を取得しておけば、急な不動産の売買の局面の備えになりますね。