COLUMN不動産に関する記事

人生で不動産を売却する経験をしたことがあるという方はそんなに多くないのではないでしょうか。

不動産売却の流れを把握することも大事ですが、発生する費用も正しく理解しておかなければ、思わぬ出費がかさみ、損をしてしまう可能性もあります。

本記事では、初めて不動産を売却する方向けに、仲介手数料だけではなく、税金、登記費用など不動産を売却するときに必要な経費をお伝えし、安心して不動産の売却に臨めるような情報をご紹介していきます。

不動産売却でかかる経費一覧

まずは、不動産で発生する費用一覧をご覧ください。

不動産を購入する際も様々な費用が発生しますが、売却時にも多くの費用が発生します。

特に税金面に関しては、親切な不動産会社さんの場合は教えてくれますが、人によっては知識不足・業務外として伝えてくれない方もいます。

その場合、売却が終わって一段落がついたころにいきなり高額な税金の請求がくる…なんてこともあります。

後程、税金面もご紹介していきますが、自分にどんな費用がいくら発生するのかを正しく把握しておきましょう。

不動産売却で一般的にかかる3つの経費

不動産を売却する経費は人によって発生する項目や金額が異なります。

その中でも多くの方にとって必要になる「仲介手数料」、「印紙税」、「抵当権抹消登記費用」をご紹介していきます。

不動産会社に支払う経費の仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に支払う費用です。

原則として、不動産会社は仲介手数料の中で広告・紹介・事務処理などをしていく必要があります。

売主が特別に広告依頼する場合や依頼主の希望による特別な出張などがない限り、仲介手数料以上の費用を不動産会社は請求することができません。

仲介手数料は取引金額によって上限金額がある

仲介手数料は取引する不動産の取引金額によって異なり、宅地建物取引業法により上限の限度額が定められています。

基本的に取引金額が増す毎に仲介手数料の金額は上がっていきます。

上限については次の表をご覧ください。

例えば、取引金額が400万円の場合は、
400万円×3％＋6万円＝18万円（税別）

取引額が100万円の場合は、
100万円×５％＝10万円（税別）

となります。

仲介手数料は不動産会社によって異なる

仲介手数料の法定限度額は、上限は決まっていますが、下限は決まっていません。

そのため、不動産会社によっては仲介手数料を低く設定している会社もあります。

中には内覧した回数など実際に発生した手間に応じて仲介手数料を計算する会社や、取引金額が大きくなる場合は減額するなど、不動産会社や取引の内容に応じて変わる場合があります。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は原則として成功報酬で、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

逆に売買契約が成立すれば引き渡しが終わっていなくても仲介手数料を全額請求しても違法でありません。

ただし、不動産の売却において売買契約時に引渡しまで完了していないことが多く、余分なトラブルを防ぐために売買契約時に50％、引渡時に50％が望ましいとされています。

仲介手数料の50％を売買契約時に支払えない方は、買主から渡された手付金で仲介手数料を支払う、もしくは渡時の全額支払うことに了承を得て売却の依頼をするとよいでしょう。

印紙税

不動産を購入したことがある方、もしくは普段から領収書や契約書に触れる機会がある方はご存知かもしれませんが、不動産取引にも印紙税があります。

印紙税は、売買契約時に必要となるものです。

不動産取引の場合、取引金額が高額になることが多いため、しっかりとおさえておきましょう。

また、現在は軽減税率が適用されているため本則税率より低い金額になっています。

※軽減税率の適用は令和2年4月1日から令和4年3月31日までに作成された契約書に限る

抵当権抹消登記費用

金融機関でローンを組んで不動産を購入した方は、抵当権の抹消登記費用が必要です。

それに際して、抵当権抹消登録のための費用がかかります。

まず、この「抵当権」とは何かなど、詳しく説明していきます。

抵当権とは

「抵当権」とは、担保権の一つで、住宅ローンを組む際に土地や建物などの不動産に対して主に金融機関が設定する権利を指します。

返済の滞納が続いた場合、不可能となった場合に、不動産を売却することで貸したお金を回収するために設定された制度です。

これは銀行が設定している登記になりますが、ローンが完済したとしても抵当権の抹消手続きは銀行がしてくれるわけではなく、借りている本人が行う必要があります。

ただし、代理人を設定することができるので、司法書士に依頼することがほとんどです。

基本的に、金融機関は、住宅ローンを全額完済していなければ抵当権の抹消登記に応じてくれません。

抵当権抹消登記費用の内訳

抵当権抹消登記には、登録免許税と司法書士への報酬があります。

登録免許税は、不動産一つに対して1,000円の費用が必要となり、土地1個・建物1個で申請する場合は、2,000円の費用が発生するものとなっています。

司法書士への報酬は、司法書士による抹消登記費用となります。

費用の相場は、抹消が必要な不動産の数や抵当権の設定本数によって異なりますが、10,000円～20,000円ほどでおさまる場合がほとんどです。

ちなみに、自分で抵当権の抹消登記をする場合は、司法書士への報酬が不要になるため不動産売却に必要な経費をおさえることもできます。

抵当権抹消登記の経費は、ローンを組まずに現金で購入された方は、そもそも抵当権が設定されていないため発生しない費用になります。

場合によってかかる費用

一般的にかかる3つの経費のほかにも、場合によってはかかってくる費用があります。

「引っ越し費用」、「ローンの繰上げ返済手数料」、「リフォーム」、「ハウスクリーニング費用」などが挙げられます。

それぞれについて詳しくみていきましょう。

引っ越し費用

売却する不動産に居住中の場合は、引っ越し費用も経費として考えておく必要があります。

引っ越し費用は時期や移動距離、運搬する荷物の量などによって異なります。

一括見積りサイトなどを利用することで経費をおさえることができるでしょう。

住みながら売却する場合、もしくは既に引っ越し先が決まっている場合は、引っ越し費用は1回分で済みます。

ただし、売却予定の不動産に住宅ローンがあり、売却金額でローンを完済しようとする場合は、家を引き渡してお金を受け取り、その後に新しい住居を購入する必要があるため、一度仮住居に引っ越さなければいけません。

その場合は、引っ越し費用が2回分発生するため注意が必要です。

ローンの繰上げ返済手数料

銀行のローンは原則として決まった金額を決まった期間払い続ける必要があります。

ただ、ローンは繰上げ返済することも可能です。

その場合は、繰上げ返済に手数料が発生します。

発生する金額は、銀行でローンを借り入れした時の金銭消費貸借契約を見るか、銀行のHP、もしくは行員の方にご確認ください。

銀行によっては10万円以上の手数料が発生する可能性があるので、事前にしっかりと見ておくことをおすすめします。

リフォーム・ハウスクリーニング費用

中古で戸建てやマンションを売却する場合、現状有姿渡しという考え方があるので、必ずしもリフォームが必要なわけではありません。

リフォームが必要になる分だけ販売価格を落とし、落とした金額で買主に自分でリフォームをしてもらいます。

内覧したときに、リフォームをして見栄えがよい方が売れる場合もありますが、買主によって好みのリフォームもあるので、リフォームをしない方がよい場合もあります。

ただ、ハウスクリーニングくらいは、次の人に気持ちよく住んでもらうために実施しておいた方がよいかもしれません。

不動産売却益でかかる税金

不動産の売却は高額になることも多く、当然多額の税金が発生する場合があります。

例え自分たちが住むために購入した家であっても、売買によって利益が発生すれば税金がかかります。

利益が出た自覚がなかった場合でも、確定申告をせずに納税も行わなければ、予想もしなかったタイミングで追徴課税も含めて請求がきます。

不動産売却のときの税金は確実におさえておく必要があります。

不動産の譲渡所得のあらまし

不動産の譲渡所得に対する税金は、売却することで発生した利益に対して、一定の税律（所得税、住民税、復興特別所得税）を乗じた金額になります。

税率は不動産の所有年数により異なり、また、復興特別所得税は平成25年1月1日に施行され、令和19年12月31日までに生ずる所得に対してかかります。

譲渡益は計算が複雑で、かつ高額になりやすい税金ですので、不動産を売却する中で最も注意しなければいけない税金です。

利益が出た場合にかかる税金と聞いた方の中には、「うちは利益なんて全然出ていないから大丈夫です」と言われる方もいますが、一度正しく計算することをおすすめします。

不動産の譲渡所得の計算方法を確認

不動産の譲渡所得は計算が少し複雑になります。

税率も3種類に分かれ、利益の計算も単純な計算だけではできない場合があります。

ここでは譲渡所得が発生しているか、そしていくら発生するかを解説していきます。

税額の計算方法

不動産の税率は、以下のように計算します。

各税率の考え方

基本的に、不動産の所有期間が長くなるほど各税率は下がり、基本的には5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得に分かれます。

不動産の所有期間によって税率が大きく異なるので注意が必要です。

詳しい税率については以下の通りです。

注意しなければいけないのが、売却した年の1月1日現在で5年を超えているかどうかで判断されるので、単純な所有期間ではないので気をつけましょう。

また、後述しますが、保有期間が10年超の場合にも税率の軽減の特例があります。

課税所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額とは、税率をかける金額のことを指し、譲渡所得金額においては、実際に売却した金額ではなく、譲渡価格から経費と控除額を引いた金額になります。

課税譲渡所得金額の計算方法は以下になります。

取得費のうちの建物分は、購入時の費用ではなく減価償却費を引いた金額になります。

減価償却とは、資産が使用されることによって価値が減るという考え方ですが、この場合における減価償却は、単純に経過年数に応じて計算します。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数　※1
※11年未満の端数は、6か月以上は1年、6か月未満は切り捨てです。

＜非事業用の場合の償却率＞

※事業用の場合は異なります。

例えば、新築の木造住宅を3000万円（建物1500万円）で購入し、築20年で売却した場合は、

15,000,000円×0.9×0.031×20＝8,370,000円（減価償却費）

つまり、

15,000,000円 – 8,370,000円 = 6,630,000円（現在の建物の価値）

15,000,000円（土地代） + 6,630,000円（建物代）　= 21,630,000円（現在の価値）

この場合、仮に2,500万円で売却したとすると

25,000,000円 – 21,630,000円 = 3,370,000円（課税譲渡所得金額）

の利益が発生しますので、購入した金額よりも低く売却した場合でも税金がかかりました。

厳密に譲渡所得を計算する場合は、購入したときや売却したときにかかった費用の一部も計算に入れられるため、上記のケースでも譲渡所得税がかからない場合があります。

取得費と譲渡費用に含めることのできる経費

取得費と譲渡費用に含めることのできる費用は、それぞれ以下となっています。

建物や土地の取得費用は、売買契約書もしくは領収書で判断します。

ローンの支払計画表や支払用紙などでは取得額としてみなされません。

売買契約書や領収書がない場合は、譲渡価格の5％を取得費としてみなして計算します。

不動産の譲渡所得の特例措置で税金を抑えよう

不動産の譲渡所得に対する税金は非常に高額になりがちです。

そのため、要件を満たす場合は税金を軽減するための特例が設けられています。

軽減措置を受ける場合は確定申告が必要になる場合がありますので、忘れずに実施しましょう。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、長期譲渡所得・短期譲渡所得の双方に対して譲渡所得金額を計算する上で3,000万円まで控除とするという特例です。

この控除が適応された場合、課税譲渡所得金額の計算式は以下となります。

よって、これを利用できるかどうかで、譲渡所得金額が大きく異なります。

また、3,000万円特別控除は、金額が大きな特例であるため要件が細かく設定されているほか、間違った対応をしてしまうと取り返しがつかないことになります。

譲渡益が発生しそうな可能性がある方は、3,000万円特別控除を正しく理解し、ミスをしないようにしましょう。

また、先述した要件の一つに、3,000万円の特別控除を利用するには、基本的に自分たちのための居住用住宅である必要があります。

そのため、賃貸に出している場合や、住まなくなって3年を経過する日の属する12月31日を超えた場合などには特例を利用できません。

当然、本特例を利用するためだけに一時的に引っ越しをしたなどの場合や別荘などの趣味や娯楽目的の場合も認められないようです。

また、家が古くなったため、更地にして土地として売却する場合にも利用できる場合があります。

ただし、さらに以下の条件を満たした場合に限ります。

• ・土地の売買契約が建物を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡すこと
• ・建物を壊して売買契約を締結するまで土地を駐車場などに貸し出していないことなど

また、土地として売る場合は、更地にするタイミングをよく考える必要があります。

更地にした方が売れやすいという安易なアドバイスに乗って更地にした結果、なかなか売れず3,000万円特別控除を利用できなくなる…というような話を聞くこともあります。

不動産を10年超所有した場合の税率の特例

不動産を売却した年の1月1日現在で、10年を超過している自分たちのための居住用建物は、長期譲渡所得の税率よりも更に優遇された税率になります。

ただし、譲渡所得が6,000万円以下と6,000万円を超化する分で税率が異なりますので注意しましょう。

譲渡所得額別の税率は以下の表を参照してください。

不動産売却でよくある費用の相場一覧

最後に、不動産売却の際に発生しうる費用の種類別に、相場をご説明します。

費用の種類が多いため、以下の表にまとめておりますのでご覧ください。

まとめ

不動産の売却にかかる経費は、何となくご理解いただけましたでしょうか。

不動産売却は、経費がほとんど発生しない人もいれば、膨大な金額が発生する人もいます。

当然、不動産を高く売却することも重要ですが、最終的には手元にいくら残るかが重要です。

高く売却できたとしても、手元に必要としていた金額が残っていなければ意味がありません。

そのためには、まず売却に発生する費用を正しく把握し、適切な売却プランを考える必要があります。

まずは、査定なども含めて一度相談してみるとよいでしょう。