不動産取得税の計算方法【新築・中古など種類別のシミュレーションも紹介】
この記事でわかること
- 不動産取得税が課税されるケース・されないケース
- 不動産取得税の計算方法と計算例
- 不動産取得税の申告方法
目次
不動産取得税とは
不動産取得税とは、文字通り不動産を取得することにより納めなければいけない税金です。
もう少し具体的に言えば、土地や建物を売買、贈与若しくは交換により取得し、又は新築、リフォームによる家屋により建物を建築した場合に、不動産取得税を納付しなければいけないことになっています。
不動産取得税は都道府県によって課せられる税金であるため、お住まいの都道府県によって若干の取り扱い、または納める金額が異なることがあります。
不動産取得税が課税されるケース・されないケース
不動産取得税は、どのような状況で課税されるのでしょうか。
ここで、不動産取得税を支払うケースを確認しましょう。
不動産取得税を支払うケース
土地を取得した場合は、不動産取得税がかかってきます。
また、建物を新しく建てた場合や増改築した場合も不動産取得税がかかります。
不動産取得税は有償・無償にかかわらず対象となるため、等価交換や贈与によって取得した場合も支払う必要があります。
不動産取得税が課税されないケース
不動産を取得する目的が公共のためであること、もしくは相続や法人の合併等による取得の場合には不動産取得税はかからない扱いになっています。
不動産取得税の計算方法
ここからは不動産取得税の計算方法について整理し、実際にパターン別の計算例について見ていきましょう。
不動産取得税は、以下のような計算式により算出されます。
不動産取得税
不動産取得税 ＝ 不動産の課税標準金額 × 税率（3%）
この「不動産の課税標準金額」は、固定資産課税台帳に記載の固定資産評価額を使用します。
また、計算に当たっては、特例により宅地の場合には不動産の課税標準金額に1/2をかけて算出することになると覚えておきましょう。
不動産取得税に係る税率について
不動産取得税に係る税率は一般的な住宅であれば3%です。
ただし、事務所・オフィス用の住宅を建築する場合には、4%の税率がかかることになっています。
なお、最新の税率については各都道府県に確認するようにしてください。
【種類別】不動産取得税の計算例・シミュレーション
ここからは、不動産取得税の計算例をケース別にシミュレーションしていきます。
新築戸建て・マンションの場合、中古戸建て・マンションの場合、土地の場合の3つの事例をもとに、実際に不動産取得税を計算してみましょう。
新築戸建て・マンションの場合
延べ床面積が50㎡以上240㎡以下である場合には、固定資産評価額より1,200万円の控除をした上で計算します。
それでは、具体例を用いて実際に計算してみましょう。
事例
2018年に建築された新築の自宅建物の床面積は200㎡とします。
ここで、固定資産評価額は1,000万円である場合に不動産取得税がいくらになるか計算してみます。
不動産取得税 ＝ 固定資産評価額 × 税率
＝ 1,000万円 × 3%
今回は、延べ床面積が200㎡なので、50㎡以上かつ240㎡以下に該当しますので、控除を受けられます。
よって、不動産取得税は以下のとおりです。
不動産取得税 ＝ （1,000万円－1,200万円）×3%
＝ 0円（マイナスとなるため）
従って、この場合不動産取得税はかからないことになります。
中古戸建て・マンションの場合
中古住宅の場合には、建物が居住用でなければいけません。
更に、以下の要件を満たす必要があります。
- 延べ床面積が50㎡以上240㎡以下であること
- 昭和57年以降に建設されたものであること
- 新耐震基準を満たすものであること
上記条件をクリアした中古住宅は、築年数に応じて固定資産評価額から控除して不動産取得税を計算することになります。
控除額は、例えば、平成5年築であれば1,000万円の控除、昭和62年築であれば450万円の控除を受けられます。
詳しくは税理士等の専門家に確認するのも良いでしょう。
それでは、具体例を用いて実際に計算していきます。
事例
ケースとして、平成5年に建てられた中古住宅を贈与により取得したとします。
この建物は新耐震基準に適合しており、延べ床面積は140㎡です。
ここで、建物の固定資産評価額が1,300万円であった場合の不動産取得税を計算してみます。
不動産取得税 ＝ 固定資産評価額 × 税率
＝ 1,300万円 × 3%
ここで、述べ床面積は140㎡ですので、「50㎡以上かつ240㎡以内」の条件を満たし、「昭和57年以降に建てられ」ており、さらに「新耐震基準に適合」しています。
よって、軽減税率が適用されて、以下のように計算することが可能です。
不動産取得税 ＝ （1,300万円－1,200万円） × 3%
= 100万円 × 3%
＝ 3万円
したがって、3万円の不動産取得税を納めなければいけないことになります。
中古不動産購入のメリット・デメリットについては「中古不動産を買いたい！そのメリット・デメリットを教えます」をご参照ください。
土地の場合
所定の期間内に上記軽減措置が適用される住宅を取得した場合には、土地についても軽減措置が適用されます。
この場合、以下のうちいずれか大きい金額の控除を不動産取得税の計算結果より控除できます。
- （1）4万5000円
- （2）（土地1㎡当たりの価格×1/2）×（床面積[最大200㎡まで] ×2）×3%
実際に計算してみると、以下のとおりです。
事例
宅地の上の新築建物の床面積が120㎡で、固定資産評価額が1,200万円であるとします（その他の期間等の条件は満たしているものとします）。
土地の面積は180㎡であるとします。
なお、計算式は「不動産取得税の計算方法」より、宅地は固定資産評価額に1/2をかけて計算しますので以下の通り算出します。
不動産取得税
不動産取得税 ＝ 固定資産評価額 × 1/2 × 3%
＝ 1,200万円 × 1/2 × 3%
＝ 18万円
ここで、軽減制度を利用して（2）を当てはめると、
（6.6万円×1/2） × （120×2） ×3% ＝ 23.76万円 ＞ 4万5,000円
従って、先ほど計算した不動産取得税に軽減措置の控除を行うと、
不動産取得税＝18万円－23.76万円（控除分）
＝0円（マイナスとなるため）
となり、不動産取得税はかからないことになります。
不動産取得税の申告方法
不動産取得税はどのように申告したら良いのでしょうか。
ここから、申告方法について詳しく解説していきます。
申告するタイミング・方法
不動産取得税は、不動産取得日から一定の期間内に管轄の都道府県税事務所、または市町村役場に「不動産取得申告書」を提出して申告を行います。
申告書はホームページからダウンロードできます。
提出期限は都道府県ごとに異なるため、注意が必要です。
期限内に提出されない場合には、軽減措置や課税免除などが適用されない可能性もあるため気を付けてください。
納税方法
不動産取得税の納税は、都道府県税事務所から送付される納税通知書に記載された期限までに行います。
支払いは都道府県税事務所の窓口や金融機関をはじめ、コンビニエンスストアでも可能です。
不動産取得税の納税通知書が送付されるのは、不動産取得後4～6カ月後であることが一般的です。
また、納付期日を過ぎても納税しなかった場合には、延滞金の支払いや差し押さえなどの可能性もあるため、期日を守って納税するよう心がけましょう。
まとめ
ここまで、不動産取得税の対象となる新築住宅・中古住宅・土地の3種類の計算方法について見てきました。
計算方法を何度も確認して、ご自身のケースでも適切に算出できるようになりましょう。
自分で不動産取得税の計算が難しい場合は、不動産のプロに相談するのも1つの方法です。
不動産売却マップでは、税理士と司法書士がサポートいたしますので、お問い合わせください。