COLUMN不動産に関する記事

不動産を売ったり買ったりしたい場合、何から手をつけていいか分からないという人も多いでしょう。

不動産の売買が初めての人は、不動産売買の全体の流れを掴むことから始めるのをおすすめします。

全体像がわかれば、不動産会社とのやり取りのなかでも落ち着いてスムーズに取引を進めることができるでしょう。

この記事では不動産売買の全体の流れを売主・買主の視点から紹介しています。

不動産売買とは

不動産の売買は、多額のお金が動く取引で、登記制度など専門性の高い手続きが必要です。

そのため、不動産の売買は不動産会社などの仲介業者を経由して行なうことが一般的です。

また不動産会社に依頼することで、買主を見つけやすく、効果的に売却活動を行なってくれるため、買主にとっても安心して不動産を購入できるでしょう。

不動産を売る場合

まずは不動産を売りたいと考えている人向けに、不動産を売却するための流れを紹介します。

【売主】不動産売買の流れ

基本的には、上記の図解のように不動産の売買を進めていきます。

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

査定

まずは売りたい土地や戸建てなどにいくら位の価値があるのかを調べるため、不動産会社に査定を依頼します。

査定方法にはオンラインの簡易査定と担当者が現地に訪問して詳しく調査する訪問査定の2種類があります。

不動産の売却が決定事項であれば、訪問査定の方が正確性が高いのでおすすめです。

またスタッフの対応などから依頼する業者を選びやすいのも訪問査定のメリットです。

査定額は不動産会社によって多少変動があるため、査定は1社だけでなく、複数依頼した方が相場がわかりやすいでしょう。

ただし、査定額はあくまでも査定なので、一番高く査定してくれたという理由で不動産会社を選んだからといって高く売れるというわけではありません。

最終的に売値を決定するのは、自分自身であることは覚えておきましょう。

媒介契約

不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約のことです。

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

不動産を売却する理由や自身の状況などから、最適な契約を選択しましょう。

それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一社の不動産会社としか契約ができませんが積極的に売却活動を行ってくれるという点がメリットです。

仲介料が高いため、不動産会社側は専任や専属選任を勧める傾向があります。

一方で、一般媒介契約の最大の特徴は、複数社と契約できることです。

このほか自分で見つけた買い主と直接取引することも可能で自由度が高いともいえます。

一般媒介契約は、より良い条件で契約しやすいこと、不動産選びの失敗リスクが少ないといったメリットがあり、初心者にはおすすめです。

売却活動

媒介契約を結ぶと、不動産会社は売りたい不動産の売却活動を開始します。

ここからは基本的に売主ではなく、不動産会社主導で売却の取引が行われます。

購入希望者との条件のすり合わせや問い合わせ、価格の交渉などを売主の代わりに行ないます。

仲介する不動産会社にすべてを任せてもいいですし、売主自身が内覧日に立ち会い、案内や説明を行なうことも可能です。

売買契約・引き渡し

買主が決定したら、不動産会社が買主側の住宅ローン事前審査や物件の最終調査を行ない、問題がなければ、契約を結ぶことになります。

契約内容は一度、署名・捺印をすると取り消せないため、慎重に内容を確認してください。

契約書の引き渡し日に合わせて、不動産を引き渡し、取引が完了します。

【売主】不動産売買にかかる費用

不動産を売却した場合、税金や仲介料など、諸費用が必要になります。

譲渡所得税は、不動産を売って利益が出た場合に課税される税金で、まとまった金額が必要になることがあります。

譲渡所得税は売却した翌年に納税することになるため、不動産売却で得た利益を使い込まないように注意しましょう。

不動産売買にかかる税金や納税については「不動産売買にかかる税金と費用｜確定申告や税金対策についても解説」の記事で詳しく説明しているためぜひ読んでみてください。

【売主】土地売買に必要な書類

不動産を売却するときに必要となる書類は以下の通りです。

ただし、土地を売る場合には境界線が明確に示されている測定図なども必要です。

測定図は法務局で発行できますが、境界線が曖昧な場合は測定士に依頼して隣人立会のもとで境界線を定める必要があります。

不動産を買う場合

ここからは不動産を購入したい人向けに、不動産購入の流れを紹介します。

全体の流れを掴んでおくことで、不動産購入の取引に失敗したり、損したりするリスクを減らすことができるでしょう。

また売主側も、買主側の流れを理解しておくことで、取引をスムーズに進めることにもつながるため、この先も読み進めてみてください。

【買主】不動産売買の流れ

まずはどの地域でどの程度の予算で、どんな広さの土地が必要なのかを決めて、土地を探しましょう。

ポータルサイトで検索したり不動産会社に問い合わせたりするなどして土地を探します。

気に入った土地を見つけたら、購入の意思を表す「買付証明書」を不動産会社に提出しましょう。

内覧や条件・価格の交渉などを行ない、同意のうえで契約を書面で取り交わします。

この時に手付金を支払いましょう。

契約書に記載されている引き渡し日に、残りの代金を支払い土地の引き渡しが行ないます。

【買主】不動産売買にかかる費用

不動産を買う場合に必要になる費用は以下の通りです。

不動産取得税は、不動産を購入した際に一度だけ課税される地方税です。

仲介手数料については「不動産売買の仲介手数料の相場を紹介【売主・買主別に支払うタイミングも解説】」の記事で詳しく説明しているためぜひ読んでみてください。

【買主】不動産売買に必要な書類

不動産を購入する際には以下の書類を用意しておくと、スムーズに進められます。

また土地を購入する場合は、不動産会社で取得できる買付証明書を記入し、不動産会社に提出する必要があります。

まとめ

不動産の売買の流れについて、売主・買主の視点から解説しました。

不動産会社が仲介に入ることで、不動産の売買初心者であってもスムーズに取引を進めることができます。

売却後・購入後に発生する税金などについてはあらかじめ理解しておいた方が資金計画も立てやすいでしょう。

後から思いがけない納税が必要となり慌てないためにも、しっかり全体の流れを掴んでおいてください。