COLUMN不動産に関する記事

離婚すると、それまで家族で住んでいた自宅を売却処分することがあります。

不動産を売却した場合、売却した時に得たお金はどのようになるのでしょうか。

また、離婚が原因で不動産を売却する場合、どのようなタイミングで売却するといいのでしょうか。

疑問が多い離婚時の不動産売却について、注意点を踏まえて解説していきます。

離婚で不動産を売ったときのお金はどうなる？

離婚すると、それまで夫婦で一緒に住んでいた自宅を売却することがあります。

この場合、売却した後に得たお金はどのようになるのか、離婚時のお金の取扱いについて解説します。

財産分与の対象になる

離婚した時に夫婦で所有する財産は、基本的にすべて財産分与の対象となります。

財産分与とは、婚姻関係にあった夫婦が協力して獲得した財産を、離婚した時にそれぞれに分けることをいいます。

不動産の場合、登記上は夫婦いずれかの名義となっていることが多いでしょう。

しかし、婚姻している期間中に購入した財産は、夫婦それぞれの働きによって協力して購入したものといえます。

そのため、離婚した際には、不動産は財産分与の対象となります。

不動産には、土地や建物などがあり、一戸建てやマンションのすべてが含まれます。

不動産を売却した場合には、その売却によって得たお金が財産分与の対象となります。

財産分与を行う際は、不動産の名義や2人の収入金額に影響されません。

たとえば、土地の名義人が夫10分の9、妻10分の1となっていたとしても、財産分与は2分の1ずつになります。

不動産の名義がどちらか一方となっていることも考えられますが、この場合も財産分与は2分の1ずつとなります。

ただ、お互いの話し合いにより、2分の1ではない割合で財産分与を行うことも可能です。

その結果、財産分与を行って、不動産を売却した代金を全額いずれか一方の人が受け取ることもできます。

婚姻前に購入した不動産の取扱い

財産分与の対象になるのは、婚姻期間中に購入した不動産がある場合です。

夫婦で住んでいた自宅がある場合でも、その自宅を購入したのは婚姻前というケースもあります。

この場合、自宅を夫婦で協力して購入したとはいえません。

婚姻前に取得していた不動産は、財産分与の対象にはならないこととされています。

婚姻前に購入した場合や、婚姻前に相続した場合は、その不動産は夫婦で協力して得たものではありません。

そのため、婚姻後に購入した不動産とはまったく別の取扱いとなります。

また、住宅ローンを利用している人も注意が必要です。

不動産を売却しても、住宅ローンの全額を返済できない場合は、その不動産は財産分与の対象になりません。

なお例外的に、婚姻前に購入した不動産についても、財産分与の対象になることがあります。

それは、婚姻後に住宅ローンの返済を行っていた場合です。

不動産自体は婚姻前に購入していたとしても、住宅ローンの返済は婚姻後も継続することがあります。

この場合は、婚姻後にローンの返済を行った金額を計算して、財産分与の対象とします。

財産分与を受けても慰謝料は受け取れる

一口に財産分与といっても、その中身は大きく3つに分けることができます。

これら3種類のうち、どの財産分与に分類されるのかを判断しなくてはなりません。

不動産を売却した場合、その財産分与は①清算的財産分与に該当することが多くなります。

このような場合には、不動産の売却代金からの財産分与を受けたとしても、これとは別に慰謝料を受けられます。

一方、不動産についての財産分与が慰謝料的財産分与に該当するのであれば、別に慰謝料を請求することはできません。

離婚による不動産の売却方法

離婚したことが原因となって不動産を売却する際に、どのような売却方法があるのでしょうか。

不動産や所有者の状況にあわせて、最適な売却方法を選択するようにしましょう。

仲介

不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探し出してもらう売却方法を、「仲介」といいます。

仲介を依頼した場合、まずは不動産会社に所有する不動産の査定を依頼します。

不動産会社は、過去の売買取引の価格についてのデータを調べることができるので、そのデータをもとに査定を行います。

どれくらいの金額で売れるのか、あるいはどれくらいの金額であれば購入希望者が現れるのかを、査定で知ることができます。

住宅ローンの返済途中である場合、売却代金で住宅ローンを返済しなければなりません。

この時、住宅ローンを完済した上で、抵当権を抹消する手続きも必要になります。

不動産会社に住宅ローンの残債を伝えておき、売却によって完済できそうか確認しておくようにしましょう。

また、抵当権の抹消登記に関する手続きを依頼することができるか、確認しておきます。

少しでも高値で売却したいと考える場合、不動産会社の仲介で売却先を探すのがおすすめです。

離婚が原因という状況に関係なく、一般的な相場で売却できる可能性が高くなります。

ただ、仲介の場合は売却先を探すのに時間がかかる上、その後の売却手続きも時間がかかります。

そのため、一刻も早く不動産を売却したいという人には不向きといえるかもしれません。

買い取り

不動産を売却する際に、不動産業者に購入してもらう方法があります。

このような売却方法を「買い取り」といいます。

買い取りの場合、購入した不動産業者はそのまま使用するのではなく、次に購入する人を探すこととなります。

そのため、不動産業者に買い取ってもらう際の金額は、次の利用者が直接購入する場合より低くなります。

買い取りの場合は金額面では不本意な結果になりやすく、相場の6割～8割程度となるのが一般的です。

ただ、買い取りにはいくつものメリットがあります。

まず、不動産を売却しようとしていることを、他の人に知られる可能性がないことです。

仲介の場合、売りに出ている不動産の情報は、インターネットなどで検索することができます。

しかし、買い取りの場合は、不動産業者との交渉で売買が成立し、インターネットで広く情報が公表されることはありません。

また、買い取りの場合は、売買が成立するまでの期間が短くなります。

これは、買い取りを依頼する不動産業者を選定すれば、それ以上に買い手を探すための時間がかからないためです。

最短1週間程度で売買契約を締結することができ、売却代金を1ヶ月程度で受け取ることも可能です。

離婚した後に不動産を売却する場合は、売却していることをあまり知られたくない人もいるでしょう。

また、一刻も早く売却してローンを返済し、あるいは不動産をお金にかえたいということもあるでしょう。

このような場合には買い取りを第一候補に、不動産の売却を進めるといいでしょう。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの残債を不動産の売却代金で完済できない場合に利用される売却方法です。

不動産の査定額が、住宅ローンの残債を下回る状態のことを、オーバーローンといいます。

オーバーローンの状態では、不動産を売却した代金をすべて返済にあてても、住宅ローンは残ってしまいます。

前述したように、住宅ローンが残った状態では、債権者に対する抵当権を抹消することはできません。

抵当権が設定された不動産を売却することはできず、そのまま売却できないこととなりかねません。

そこで、任意売却を選択する必要があります。

任意売却を行う際は、住宅ローンの債権者である金融機関の了承を得て、抵当権を解除してもらいます。

任意売却は、家を差し押さえて売却する手続きを行う競売とは違い、売却先を選定することができます。

また、売買価格も交渉することができ、相場に近い価格で売却できる可能性もあります。

任意売却を行う際の注意点は、信用情報に登録されることです。

信用情報に登録されることで、その後のクレジットカードの利用や新たなローンの借入が難しくなることがあります。

そのため、どうしても任意売却せざるを得ない場合だけ、選択する方法といえます。

リースバック

リースバックとは、所有していた不動産を不動産業者などに売却した上で、その不動産を賃借する契約を結ぶことです。

不動産を一度売却して住宅ローンを完済することができ、離婚する相手との関係も清算することができます。

一方で、不動産を売却した後もその不動産に住み続けることができるので、引っ越しや子供の転校の必要がありません。

リースバックを行うには、売却した時点で住宅ローンは完済しなければなりません。

もし売却代金で住宅ローンを完済できない場合には、自身の貯金などを使ってローンをゼロにしなければなりません。

その後の賃借契約は、住み続ける人だけが契約の当事者となるので、離婚してその家を出る人は一切関係ありません。

リースバックを行う場合、その売却先は不動産業者や不動産リース会社となります。

売却手続きに時間はかからず、早く売却することができます。

また、売却代金は不動産相場の金額より低くなり、7割程度になることに注意が必要です。

離婚が原因の不動産売却に適したタイミング

離婚をきっかけに不動産を売却する場合、離婚する前と離婚後のいずれかに売却することとなります。

いつ売却するのがいいのか、タイミングによる違いはあるのか、確認していきましょう。

離婚前に売却する場合

離婚する前に不動産を売却する場合は、離婚する前なので相手と簡単に連絡を取ることができます。

相手と間違いなく連絡を取れるうちに不動産を売却すれば、確実に不動産を売却できることとなります。

不動産を売却するまでは、一般的に3ヶ月～半年近くかかります。

一刻も早く離婚したいからと不動産の売却を後にしても、結果的に売却のために頻繁に連絡しなければなりません。

離婚した後に確実に連絡が取れない状況になってしまうと、売却まではさらに時間がかかることとなります。

そのため、離婚する前に不動産を売却し、その後に離婚するのがおすすめです。

離婚する前に売却する場合、注意しなければならないのは売り急ぎです。

不動産を売却してから離婚しようと考えている場合、売却しなければ離婚できないという心境になってしまいます。

そのため、早く離婚するために不動産の売却先を早く見つけたいと、価格を下げてしまうことがあります。

しかし、売り急いで相場より低い価格で売却してもメリットはないので、じっくり売却先を探すようにしましょう。

離婚後に売却する場合

離婚した後に不動産を売却するのは、まず先に離婚を優先的に進めたいと考えるためです。

先に離婚の手続きを進めれば、早いうちに離婚した相手と会う必要はなくなります。

離婚した後に不動産を売却することにすれば、不動産の売却に専念することができます。

そのため、納得のいくまで時間をかけて、不動産の売却を行うことができるでしょう。

離婚前に不動産を売却しようとすると、無意識のうちに売り急いでしまう結果となります。

相場より低い金額で売却してはいけないということはわかっていても、結果的にそうなってしまうことがあります。

離婚後に不動産を売却することとすれば、不動産の売却をじっくりと腰を据えて行うことができます。

その結果、売り急ぎにより相場より安く売却してしまうこともなくなるはずです。

ただ、離婚した後は、元配偶者と連絡を取りづらくなってしまうことがあります。

不動産の売却においては、元配偶者と一緒に手続きを進めなければならず、相手を無視して進めることはできません。

もし離婚したら二度と連絡を取りたくないというような場合は、離婚後の売却は難しいかもしれません。

離婚が原因で不動産売却するときの注意点

離婚が原因となって不動産を売却する場合は、通常の不動産の売却より注意深く進めなければならないことがあります。

離婚して不動産を売却する場合には、どのような注意点があるのか確認していきましょう。

住宅ローンの残債がいくらか確認する

離婚した人が不動産を売却する場合、その不動産を購入するために住宅ローンを組んでいる人が多くいます。

そして、離婚した時にはまだ住宅ローンが残っており、不動産の売却代金で返済を行おうと考えていることも多いでしょう。

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、住宅ローンの残債がいくらになるかを調べておかなければなりません。

その上で、不動産の査定額と残債の金額を比較して、いずれが大きいかを確認しておく必要があります。

もし査定額の方が住宅ローンの残債より大きな場合は、そのまま売却して住宅ローンをすべて返済することができます。

そうなれば抵当権を抹消することもできるので、通常の方法で売却を進めて問題ありません。

しかし、査定額より住宅ローンの残債の方が大きい場合は、そのまま売却してもローンを完済することはできません。

そのため、抵当権を抹消することができず、売却自体が不可能になってしまいます。

このような場合は、任意売却により不動産を売却しなければなりません。

このように、住宅ローンの残債の金額によっては、不動産の売却方法が変わることもあります。

どのような方法で売却するのかをあらかじめ確認するため、必ず住宅ローンの残債の金額を確認しておきましょう。

住宅ローンの種類を確認しておく

夫婦でマイホームを購入して住宅ローンを利用した場合、その債務の返済を確実にするため、様々なローンの種類があります。

➀ペアローン

ペアローンとは、同一の不動産に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。

夫婦2人がそれぞれ住宅ローンを組み、1つの不動産をそれぞれの持分で共有することとなります。

住宅ローン控除や団体信用生命保険は、それぞれの住宅ローンに対して適用される形となります。

➁連帯債務

連帯債務とは、1つの住宅ローンについて、夫婦の2人が収入を合わせて借入する方法です。

ペアローンとの違いは、ペアローンは夫婦それぞれの借入が発生することです。

これに対して連帯債務の場合、借入を行うのは夫婦のうちいずれか1人です。

ただ、連帯債務とした場合には、それぞれに負担部分を決定することとなります。

連帯債務とした場合、夫の負担部分が60%、妻の負担部分が40%といったように、負担割合を決定します。

なお連帯債務とした場合、契約上の債務者となっている人が亡くなると、団体信用生命保険により住宅ローンは消滅します。

一方で、住宅ローン控除は建物の持分に応じて、夫婦がそれぞれ適用を受けることができます。

➂連帯保証

連帯保証は、1つの住宅ローンに対して、夫婦2人が収入を合わせて借入する方法です。

たとえば夫が債務者となって妻が連帯保証人となっている場合が、連帯保証に該当します。

もし夫が住宅ローンの返済をできなくなった場合、その事情に関係なく、妻は連帯保証人として債務の返済を行います。

連帯保証人となった人は、自身の負担部分が決められていません。

主債務者が返済できない場合には、連帯保証人は全額返済しなければならないこととされています。

一方で、主債務者が問題なく債務の返済を行えば、連帯保証人は1円も負担しなくてもいいこととなります。

不動産を売却しようとする際に、その不動産に住宅ローンがある場合は、その内容を確認しなければなりません。

そして、上記➀～➂のいずれかに該当する場合、住宅ローンを完済するまで、連帯債務や連帯保証から外すことはできません。

不動産の名義人が誰になっているかが重要

結婚して不動産を購入した場合、その不動産をどのように購入したのかを確認しなければなりません。

特に、不動産の所有者として登記されているのは誰なのか、事前に確認しておきましょう。

不動産を売却する際は、所有者が売買契約を行わなければなりません。

もし夫婦の共有になっている場合は、双方の合意が必要となります。

そして、夫婦が離婚した後もともに所有者になっているのであれば、やはり双方の合意が必要です。

また、不動産の名義人がいずれか一方のみとなっているのであれば、その所有者となっている人のみの合意で売却できます。

ただ、離婚した後に不動産を売却する場合は、不動産の売却は財産分与に直結する話です。

そのため、不動産業者が所有者でない元配偶者に話を持ち掛けてくることがあります。

また、元配偶者が不動産業者に売却を働きかけることもあるため、トラブルが生じることもあります。

不動産の査定をしっかりと受ける

不動産を売却する経験がない人の方が多く、大半の人にとって初めてのことです。

そのため、不動産業者に多くの手続きをお任せすることが多いでしょう。

仲介や買い取りの手続きで不動産業者とのやり取りが増えることとなりますが、あまりに任せすぎになってはいけません。

特に、不動産の査定をきちんとしないまま買い手を探すことをしてはいけません。

また、相場を無視して、非常に低い金額で不動産業者に買い取りを要請しないことが大切です。

査定は売却の目安になるのはもちろんですが、それ以上に不動産業者の信用の目安にもなります。

不動産業者に査定を依頼すると、様々な方法で査定をしてくれるのが普通です。

査定を受けた後は、その査定額をもとに売却の手続きを進めるようにします。

もし、不動産の査定をしないまま売却の手続きに進みそうな場合には、一度別の不動産業者に売却を依頼しましょう。

まとめ

離婚をきっかけに、それまで住んでいた自宅を売却するというケースは数多くあります。

もし離婚と同時に不動産を売却しようとする場合は、まずは住宅ローンの残債や不動産の所有者を確認しましょう。

その上で、不動産価格の査定を依頼し、いくらくらいで売却できそうなのかを確認します。

住宅ローンの残債と査定額の関係から、売却方法が決定されることもあります。

後から問題が生じないよう、不動産業者に相談しながら、離婚時の不動産売却を進めていくようにしましょう。