COLUMN不動産に関する記事

「離婚したらマイホームってどうする」
「マイホームの財産分与ってできるの？」
「まだ住宅ローンが残っているけど離婚したらどうなるの?」
「購入後のマイホームって離婚したら分与するの？」

こんなことを考えていませんか？

確かにお金と違って、マイホームは分割することができないため離婚時の対応が難しいですよね。

離婚した際にマイホームの取り扱い方は複雑です。

しかし、お互いにとってベストな選択をするためにはあらかじめ対処法を知っておくことは重要でしょう。

そこで今回は、離婚した時のマイホームの取り扱い方について、どこよりも詳細な状況別な対応方法を解説していきます。

離婚時の財産分与について

離婚時に行う財産分与とは、法務省の公式の見解では以下のように記載されています。

離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。

財産分与は，(1)夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の公平な分配，(2)離婚後の生活保障，(3)離婚の原因を作ったことへの損害賠償の性質があると解されており，特に(1)が基本であると考えられています。

(出典：法務省)

ここで大事なことは法務省が公式に基本的に財産分与は、「公平な分配」で割り振る必要があると明記していることです。

では、マイホームはどの様に「分与」するのでしょうか？次の項目で確認しましょう。

マイホームも財産分与の対象である

マイホームも財産分与の対象です。

例えどちらかが内緒で購入していた土地や物件があり、単独での名義人であったとしても離婚時の財産分与の対象となります。

離婚時のマイホームの取り扱い

離婚時のマイホームの取り扱いは一般的には以下の2通りで財産分与されます。

• マイホームはそのまま引き継ぐ
• 売却する

どちらかを選ぶことになるのですが、ここでポイントはマイホームがどんな状況なのかによって取り扱い方が異なるということです。

ここからの章は以下の様に様々な状況別でマイホームの財産分与について考えていきましょう。

ご自身の状況に合致している章から確認する様にしましょう。

単独名義で住宅ローンの支払いがある場合

単独名義でローンがある場合のマイホームの取り扱い方法について解説していきます。

この場合、以下の3パターンが考えられます。

名義人がマイホームに住み続ける場合

名義人がマイホームに住み続ける場合、特に手続きは必要ありません。

名義人は離婚前も後も変わらないためです。

月々の住宅ローンの支払いも変わらず名義人が行うことになります。

なお、不動産の評価額が住宅ローンの残高を上回る場合（売却益が出る可能性がある場合）、財産分与の割合に応じた額を支払う必要があります。

名義人ではない人がマイホームに住み続ける場合

名義人ではない人がマイホームに住み続ける場合は、当人間で住宅ローンの支払いをどうするか決めなくてはなりません。

考えられる方法は以下の通りです。

いずれにしても住宅ローンは払い続ける必要があるので、当人間での話し合いが必須となります。

名義人に支払いを続けてもらう場合

名義人に支払いを続けてもらう場合、公正証書を取り交わすと良いでしょう。

例えば夫名義の住宅ローンで、妻が住むとします。

この場合、なんらかの理由で夫の支払いが滞ると厳しいペナルティが課せられるでしょう。

住宅ローンの支払いに対して明確な責任の所在を記す意味でも公正証書を取り交わすのが安全です。

名義人を変更してローンを返済する場合

名義人を変更してローンを返済する場合に行うべきことは以下の通りです。

このケースは名義人でない方にある程度の収入がある前提の話となります。

なぜなら、上記の通り名義人変更に伴う「住宅ローンの再審査」を行う必要があるためです。

当然、金融機関も支払い能力の有無を確かめる必要があるので、審査をクリアできるだけの収入がある場合は行っても良いでしょう。

売却して財産分与する場合

売却して財産分与する場合についてです。

このケースで考えるべきことは以下の2バターンになります。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、購入したマイホームの資産価値よりも住宅ローン残債のほうが多い状態です。

例えば、住宅ローンの残債が4000万円で、マイホームの価値が3500万円しかないような状況を指します。

この場合、マイホームを売却しても500万円の借入だけが残り、借入金を財産分与することになります。

そうならないためにも、オーバーローンであった場合には当人間で以下の選択肢の中から最適解を探す必要があります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローン残債のほうが購入したマイホームの資産価値より多い状態です。

つまり、売却したら住宅ローンが完済でき、かつ売却益が手元に残る場合を指します。

この場合は、売却手続きを行った上で売却益を財産分与することになるでしょう。

共同名義で住宅ローンの支払いがある場合

共同名義でローンがある場合のマイホームの取り扱いは、以下の3つのケースを想定すると良いでしょう。

住み続ける方の単独名義にローンを変更して住む場合

当人間の話し合いのもと、共同名義から単独名義に変更する場合、以下を行う必要があります。

住み続ける方に収入があり、住宅ローンの審査に通る必要があります。

住み続ける方が新たな連帯保証人・連帯債務者を立てて住む場合

住み続ける方が新たな連帯保証人・連帯債務者を立てるケースも想定されます。

つまり、共同名義である住宅ローンからどちらかが抜け、他の人が連帯保証人または連帯債務者となる（代わりになる）ことで住宅ローンを引き続き払い続けるケースです。

この場合は、以下の手続きが必要になります。

ただし、連帯保証人や連帯債務者になりたい人はほとんどいないため、現実的な選択とは言えないでしょう。

売却する場合

売却する場合は、前提として双方の合意が必要です。

合意が取れていれば、続いて考えるべきなのはオーバーローンか、アンダーローンかです。

それぞれの意味と行うべきことは以下の通りです。

マイホームを建設中の場合

マイホームを建築中の場合ローンがない場合のマイホームの取り扱いについて考えるべきは以下の通りです。

なお、基本的に建築中であれば途中で中止はできないため、選択肢には入りません。

どちらかが住む場合

どちらかが住む場合、名義人がどちらになっているかを確認する必要があります。

住む方が名義人である場合は、特になにもせずに住宅ローンを払い続けるだけです。

名義人ではない方が住むことになった場合は、以下のうち最適だと思う行動をする必要があります。

• 名義人を変更する
• 名義人に支払いを続けてもらう（養育費などとして）

名義人を変更する場合は、新しい名義人が住宅ローンの再審査を受ける必要が合います。

そのため、ある程度の収入がある前提が良いでしょう。

名義人に支払いを続けてもらう場合は、公正証書を作成しておきましょう。

万が一、名義人が支払いを止めてしまった時の責任の所在を明確にするためです。

賃貸で貸す場合

賃貸で貸すことも選択肢のひとつだが、ローンがある場合金融機関への相談が必要です。

そもそも金融機関は住宅用の物件を購入する費用として住宅ローンを組んでいるためです。

多くの場合、金融機関から難色を示されることがあります。

場合によっては、別のローンへの切り替えを提案されることもあるので、その場合はローンの再審査を行う必要があるでしょう。

売却する場合

完成次第、すぐに売却するのも一つの手です。

新築であれば、それなりの額では売れるでしょう。

売却益が出るは間には、その分を財産分与する形になります。

住宅ローンの支払いがない場合

ローンがない場合のマイホームの取り扱い方法は以下のどちらかです。

どちらかが住む場合

どちらかが住むことになる場合は、法務局にいき登記申請をすれば名義変更が完了します。

もし、登記するための書類作成を司法書士に依頼するのであれば、費用がかかるので確認をしておきましょう。

また、登記をするのに「登録免許税」がかかります。

事前に準備をしておくことが重要です。

売却する場合

売却をする場合、売却益が財産分与の対象となります。

話し合いの結果どちらも物件を譲らないケースなどもあるでしょう。

そういった場合の折衷案として売却をすることもあるようです。

離婚時、マイホームの取り扱いにおける注意点

離婚時のマイホームの取り扱いにおける2つの注意点について確認をしておきましょう。

以下の通りです。

それぞれを確認していきましょう。

公正証書を作成しておく

公正証書を作成しておくことは後のトラブルを防ぐことに繋がります。

公正証書とは、当人間で決めた事項を専門家によって作成された法的文書のことです。

公正証書が必要になるケースとしては、名義人が住まない物件の住宅ローンを払い続ける時などです。

このケースでは、仮に名義人が住宅ローンの支払いをストップしてマイホームが差し押さえられた場合、名義人でない方（居住している方）は住居を失うことになります。

そのような事態を防ぐ意味でも、「いつまで支払いをするのか」などを公正証書で作成することが重要なのです。

住宅ローンの負担の決め方

ローンの負担の決め方についても注意しましょう。

住宅ローンは原則養育費の算定に加味されることが一般的です。

つまり、養育費の一部（または全部）として住宅ローンを支払うケースなどがあります。

養育費と住宅ローンを加味した金額をあらかじめ決めておくことで、後々のトラブル回避につながるでしょう。

まとめ

この記事では、様々な状況別で離婚した際の対処法について解説してきました。

法律の捉え方では、マイホームは夫婦の財産とみなされることが多いです。

そのため、財産分与の対象となります。

お互いにとって公平になるように、マイホームの負担をしていきたいですね。