COLUMN不動産に関する記事

不動産を売るかどうか検討しているときに、一番に気になるのが、いくらくらいで売れるのかということでしょう。

自身が所有している不動産の売り出し価格を決めるのは不動産会社ではなく、売主自身なのです。

販売価格を決めるために、不動産を査定してもらう必要があります。

ここでは、納得したうえで満足できる不動産売却ができるように、不動産査定の方法や注意点について紹介します。

不動産査定とは

不動産査定とは、売りたい不動産を不動産会社に査定してもらい、市場でどの程度の価値があるのかを算出してもらうことです。

あくまでも査定なので、販売価格ではありませんし、不動産会社がこの金額で買い取ってくれるということではありません。

実際に売却する際には、査定価格より高くなることも低くなることもあり得ます。

自身が所有している不動産の売り出し価格を決めるのは不動産会社ではなく、売主自身なのです。

とはいえ、高く売りたいから高く設定さればいいというわけにはいきません。

その不動産に見合った価格でなければ契約に至りません。

売却したい不動産の相場を知るために、不動産会社に査定してもらう必要があるのです。

不動産査定価格の決め方

不動産の査定価格はどのようにして決まっているのか解説します。

査定価格に決め方には、以下のようにいくつか方法があります。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

それぞれについて解説しましょう。

原価法

原価法とは、対象の不動産と同じものをもう一度建てるとしたら、いくら必要になるかという視点から査定します。

同じものを建てるために必要な費用（再調達原価）を計算します。

ここから築年数に応じて下がった価値分を差し引いて査定額を導きます。

耐用年数については木造か、鉄筋科などによって異なります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去に売買された実績データを参考に、対象の不動産と似た条件のものと比較しながら坪単価を導く方法です。

取引事例比較法における査定価格は、以下の4つのポイントに着目して決定します。

収益還元法

収益還元法は、対象の物件や不動産が、今後どの程度の利益を生み出す可能性があるかを調査した上で、査定額を決める方法です。

これは主に投資向けの不動産に使用されます。

投資向けということもあり、予測される利益と現実に大きな乖離があってはいけないため、根拠がとても重要です。

そのためこの収益還元法にはさらに2つの方法で根拠や正確性を確認しています。

• 直接還元法
• DCF法

具体的な計算方法について紹介しましょう。

直接還元法

直接還元法は以下の方法で算出します。

例えば、月額家賃収入が20万円の物件で管理費が1万円の場合、1年間に得られる単純利益は (20-1)×12＝228万円です。

仮にこの物件を4,000万と査定した場合、還元利回りは5.7%となります。

還元利回りは、4～10％程度が妥当性の高い割合であり、目安は6%前後と言われています。

つまり家賃収入20万円、管理費1万円の物件に4000万円という査定額は妥当であると言えるのです。

DCF法

DCF法とはディスカウントキャッシュフローの略ですが、これは対象の物件を所有している期間に得られる純利益と売却予想価格を、現在の価格に合わせて計算する方法です。

現在の価格に合わせるとは、例えば同じ10万円でも現在と5年後では価値が異なるという考え方によるものです。

この価値の違いを現在の価値に合わせることです。

欧米などのM&A案件などでもDCF法によって価値を評価するのが一般的で、信頼性が高い評価方法であると言えます。

不動産査定価格の査定方法

査定を依頼したい不動産会社が決まったら、実際に査定を依頼しますが、不動産の査定依頼には以下の2種類の方法があります。

• 簡易査定
• 訪問査定

どちらの方法が自身に相応しいか判断できるよう、それぞれの特徴を理解しましょう。

簡易査定

簡易査定は、机上査定や匿名査定ともいわれます。

不動産会社に個人情報を伝えることなく、パソコンやスマートフォンアプリなどを使い、物件情報を入力するだけで簡単に不動産の査定がおこなえます。

不動産の過去売買データをもとに、入力された物件情報に近いものを基準とした査定額を自動的に算出する仕組みです。

対象の物件の細かな要素は加味されないため、実際に不動産会社の社員が訪問するケースを比較すると正確性電話、メールで相場を知ることができるため、数時間から2~3日と短時間で結果がわかることが特徴です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件の状態を現地まで足を運んで確認し、詳細な調査を行う方法です。

訪問査定では主に以下のポイントを確認し、査定価格を導きます。

これからの項目を確認することで、より正確な査定額を算出することができます。

その分、結果がわかるまで時間を要する点も特徴です。

実際に売却したい場合は、簡易査定では売却できないため、訪問査定を依頼した方がいいでしょう。

不動産査定価格と売り出し価格の違い

査定価格とは、物件の細かな要素から市場でどの程度の価値がつくのか目安とするために算出される価格です。

一方で、売り出し価格とは実際に不動産を売りに出す際の価格で、査定価格を参考に売主自身が自分で決定するもの。

一番高い査定額を出してくれたから、その不動産会社が優秀だというわけではありません。

契約する不動産会社は査定額の高さで決めるのではなく、対応の良し悪しや実績、どんな分野が得意なのかなどを見るようにしたほうがいいでしょう。

不動産査定価格を出す際の注意点

不動産査定価格を決める際は以下のことに注意しましょう。

• 比較する物件で価格は変動することがある
• 不動産会社によって査定価格は変動する
• 売却価格は自分で設定できる

それぞれについて確認していきましょう。

比較する物件で価格は変動することがある

比較する物件で査定価格は変動します。

査定価格は一定の基準を元にした「価格査定マニュアル」によって査定されており、不動産会社でも活用しているものです。

これに実際の不動産の事例や客観的に算出した評価などを総合的に見て価格を決めるため、物件の査定価格は一定ではないのです。

不動産会社によって査定価格は変動する

不動産会社によって査定価格は異なります。

これは各不動産会社で参考にしているデータが異なったり、客観的評価が異なる、得意分野の差などによるものです。

古民家専門の不動産会社であれば、その他ではあまり高い評価を得られなかった築年数の高い不動産も高めに評価されることもあるでしょう。

とはいえ、あくまで査定額であり実際にその価格で売れることを約束するものではないことを覚えておいてください。

売却価格は自分で設定できる

不動産査定価格はあくまで目安で、売却価格は売主が自由に決めて良いものです。

そのため極端な話、査定額を考慮せず高い価格を設定しても構いません。

ただし高い価格設定にしたからといって、市場価値にあっていなければ売買契約に結びつかないでしょう。

問い合わせすらないといった事態も起こりかねません。

不動産は高額な取引なので、適正な売り出し価格をつけるためにも不動産査定は重要なのです。

まとめ

不動産査定は、売りたい不動産の市場での価値はいくらくらいになるのか査定する、目安となる価格を算出するものです。

最終的な価格決定は売主にありますが、売り損やいつまでも売れ残るという事態を防ぐためにも、査定を参考にして売り出し価格を決定したほうがいいでしょう。

査定額の計算方法を知っておくことで、査定額の妥当性も理解できるようになります。

納得したうえで満足のいく取引をするためにも査定についての知識を深めておきましょう。