不動産に関する記事

自分で土地を買わなくても、相続などの理由で、ある日突然土地のオーナーになってしまうことがあります。

借り手が殺到するような一等地なら運用する手もあるはずです。

しかし、所有し続けることにも負担があり、買い手もなかなか付かないだろうと予測される田舎の土地だったらどうでしょう。

「早く手放したい」「しかし、売れるのだろうか」「そもそも手放すことは可能なのだろうか」と不安を覚えるのではないでしょうか。

田舎の土地にも需要があります。

需要をおさえることによって、適切な方法で手放すことができるのです。

田舎の土地を手放したいオーナーに、田舎の土地売却で知っておきたい基礎知識や土地売却のポイントを解説します。

田舎の土地を売るのが難しい理由

田舎の土地は漠然と「買い手がつかない」「売るのが難しい」という印象があるのではないでしょうか。

一般的にも田舎の土地は土地売却が難しいといわれています。

そもそも、田舎の土地売却はなぜ難しいといわれているのでしょう。

田舎の土地売却が難しい理由は7つあります。

• ・田舎の土地はアクセスが良好ではない
• ・田舎の土地周辺が開発されていない
• ・土地売却したい田舎の土地自体が開発されていない
• ・水道や電気などのインフラが不十分である
• ・売主がインフラ整備や整地の費用を惜しむ
• ・田舎の土地は広く活用が難しい
• ・建築や開発が制限されてしまう

田舎の土地はアクセスが良好ではない

田舎の移動は公共交通機関や車になります。

ただ、公共交通機関は首都圏のように多くの本数があるわけではありません。

電車やバスは1時間に1本。

半日や数時間に1本という地域もあります。

また、電車やバス1本でアクセスできず、バスや電車を降りてからさらに公共交通機関を乗り継いで目的地に行くこともありますし、土地自体が駅やバス停から離れていることもあるのです。

最寄り駅やバス停が売却目的の田舎の土地から数キロ離れているケースも珍しくありません。

車を使っても移動に時間がかかったり、ガソリンを多く食ったりするなど、公共交通機関で不便なく移動できる首都圏より手間も費用もかかります。

田舎の土地の多くは大都市圏のようにアクセスが良好ではないのです。

アクセスが悪いと、店を出しても集客が難しくなります。

土地に家を建てても、生活が不便です。

住むにも活用するにも大都市圏のような利便性がないのです。

このようなアクセスの悪さや交通の不便さが田舎の土地売却を難しくしています。

田舎の土地周辺が開発されていない

田舎の土地は周辺の開発が進んでいないケースが多くなっています。

土地売却したい田舎の土地の周囲が田んぼや畑。

このようなことは決して珍しくありません。

周辺が田んぼや畑だと土地活用に制限が出ることが多いため、土地を運用しようとしている人は購入を避けることがあります。

近隣施設や店舗目当ての客を集めることが難しい点も、運用目的の人に売ることが難しい理由です。

買い物や通院などの生活に必要な施設も近隣に乏しいケースが多くなります。

居住環境の便利さを求める人からも買い控えされる可能性が高いのです。

このように、田舎の土地の周辺の開発状況が売却の難しさに繋がります。

土地売却したい田舎の土地自体が開発されていない

田舎の土地は周辺だけでなく売却したい土地自体も開発されていないことが少なくありません。

大都市圏の土地の場合は更地でも整地してあることが多いのですが、田舎の土地の場合は整地自体がされていないことも珍しくないのです。

土地の買い手は整地や整備について売主と交渉したり、自身で整地や整備を進めたりする必要があります。

土地が開発されていればすぐに土地活用できるのですが、土地が開発されていないことによって活用までに時間と費用がかかるのです。

この開発の費用や手間が、田舎の土地売却の難しさに拍車をかけています。

水道や電気などのインフラが不十分である

田舎の土地売却したい土地は、水道や電気、電話などの基本的なインフラが整っていないことがあります。

たとえば山中の土地。

水道や電気、電話などのインフラを定期的に整備することが難しく、売却の段になって「電話線に難があった」「水道管にトラブルの可能性あり」「ネット回線の整備が難しい」などがわかることがあるのです。

これは、田舎の都市部から離れた土地には珍しくないことです。

売却したい土地のインフラ自体にトラブルが見つかることもあれば、その土地までの間のインフラにトラブルがあることも。

水道や電気、電話などのインフラは生活する上での生命線です。

土地を運用する場合も必須になります。

インフラが不十分だと整備や修理のために予想外の費用が必要になる可能性も高く、土地を使うまで時間もかかることでしょう。

インフラの不十分さが、田舎の売却が難しくなる一因になるのです。

売主がインフラ整備や整地の費用を惜しむ

田舎の土地売却した土地のインフラや土地が整備されていない場合「売主に交渉して整備や整地する」「買主が整備や整地をする」などの方法があります。

最初からインフラの不備や土地の状況がわかっていた場合は、土地売却のときに買主から売主へ「整備や整地をして欲しい」「費用の負担して欲しい」などの交渉が行われることがあるのです。

しかし、田舎の土地売却の場合、売主が交渉に難色を示すことが少なくありません。

売主が難色を示すことには意味があります。

田舎の土地は首都圏や大都市圏の土地に比べると売買価格がかなり低いのです。

整地やインフラ整備の費用を支出すると、場合によっては売却利益がプラスになるどころかマイナスになってしまいます。

100万円の売買価格の土地を150万円で整地したらどうでしょう。

売主は50万円の損失を抱えることになります。

マイナスという負担を背負ってまで土地売却したいはずがありません。

整地や整備の費用負担は、田舎の土地売却が難しい理由のひとつになっています。

田舎の土地は広く活用が難しい

田舎の土地は都心部や大都市圏と比較して1区画や1筆の土地が広いケースが多くなっています。

工場や商業施設を建てるなら、土地は広大な方がいいでしょう。

しかし、個人の家や個人商店などを検討している場合、広大な土地は管理が大変です。

土地が余ってしまう場合は、余った土地の分の固定資産税も払わなければいけないわけですから、余計な出費になってしまいます。

田舎の土地は1区画や1筆が広いこと。

これが、田舎の土地売却を困難にしている理由のひとつです。

建築や開発が制限されてしまう

土地が市街化調整区域内にあると、開発や建築が制限されてしまいます。

開発や建築のたびに許可を求めなければならず、買主は自由に利用することが難しくなるのです。

土地の開発や建築が難しいと、土地活用の幅が狭くなってしまいます。

土地活用の幅が狭くなるということは、販路や購買層も狭くなるということです。

田舎の土地を所有したまま放置するデメリット

田舎の土地売却が難しいなら「放置すればいいのではないか」と思うかもしれません。

田舎の土地の放置にはデメリットがあります。

デメリットにより放置も難しいため、最終的に「手放す方法を検討しよう」という結論を出すオーナーが多いのです。

田舎の土地を処分せず放置するデメリットは2つあります。

• ・金銭的なデメリット
• ・労力的なデメリット

田舎の土地を放置する金銭的デメリット

田舎の土地を放置し続けると、雪だるま式に金銭的な負担が発生します。

土地を放置している。

土地を使わない。

このようなケースでも、固定資産税の支払いが必要です。

また、土地を所有しているということは、その土地の管理や維持のためにも費用がかかります。

草や樹木が生い茂れば草刈りなどの費用が必要ですし、土地に柵などがあれば柵などの工作物の維持費も必要です。

田舎の土地を放置していても、税金・維持・管理の支出は避けられません。

1年あたりの税金・維持・管理の支出が50万円であれば、毎年この50万円という金額が積み重なることになります。

5年で250万円の金銭的デメリットになり、10年で500万円の負担になるのです。

放置のデメリットがさらに増す可能性があるのは、土地上に家があるケースになります。

土地上の家が空き家の場合で危険性や衛生上のリスクが見込まれる場合、特定空家に指定される可能性があるのです。

特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため、固定資産税の負担が最大6倍になります。

たとえば現在の固定資産税額が10万円で維持管理費用が40万円。

年間で50万円の税金・意地・管理の費用負担が発生していた場合、税金が6倍の60万円になることで、年間総額で100万円の費用負担になる計算です。

このように、田舎の土地の放置には大きな金銭的デメリットがあります。

田舎の土地を放置する労力的デメリット

田舎の土地を放置することには労力的なデメリットもあります。

田舎の土地に草が生い茂り、害虫が発生していたらどうでしょう。

土地の所有者は土地の雑草を抜いたり、害虫駆除したりと、管理のための労力を割かなければいけません。

仮に業者にお願いするとしても、業者に電話やネットで依頼するという事務的な手間が発生します。

田舎の土地を放置した結果、近隣から害虫や害獣、衛生環境や景観、柵の倒壊などの危険性を指摘されれば、クレームなどの対処も行わなければいけません。

田舎の土地を放置する場合、このような労力的なデメリットもあるのです。

田舎の土地を売却するための重要なポイント

田舎の土地を所有し続けることには大きなデメリットがあるため、手放したいと思うオーナーは少なくありません。

しかし、田舎の土地は売却が難しいという一般論があるため「どうせ売れないだろう」と諦めてしまうケースもあるのです。

田舎の土地の売却は難しい傾向にありますが、売却自体が不可能というわけではありません。

現に田舎の不動産屋を覗くと売買案件が多数ありますし、インターネットでも田舎の土地の売買案件は少なからず見つけることができるはずです。

田舎の土地売却が不可能なら、このような案件自体が出てこないのではないでしょうか。

売却できる可能性があるからこそ案件を掲載しているのです。

ポイントさえおさえれば、田舎の土地も売却できます。

田舎の土地売却の重要ポイントは次の3つです。

• ・田舎の土地売却の価格設定を間違えない
• ・田舎の土地売却を得意としている不動産会社に相談する
• ・田舎の土地売却の正しいニーズを把握する

田舎の土地売却の価格設定を間違えない

土地のオーナーは誰しも「高く売りたい」と思うもの。

しかし、高く売りたいあまりに価格設定をミスしてしまうと、売れる土地も売れません。

たとえば、似たような条件のA土地とB土地があったとします。

A土地は相場に近い価格設定でした。

対してB土地は相場より高めの売買価格が設定されていました。

自分が買主だったら、AとBどちらの土地に魅力を感じるでしょうか。

田舎の土地でも、土地売却の基本は変わりません。

高く売りたいからといって相場から乖離してしまうと、土地売却が困難になります。

田舎の土地になかなか買い手がつかないときは、価格設定を見直すことも重要です。

田舎の土地売却を得意としている不動産会社に相談する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。

首都圏の運用用の土地を得意としている不動産会社もあれば、田舎の土地売買に独自のルートを持っている不動産会社もあるのです。

田舎の土地売却は不動産会社の得意分野を見定め、田舎の土地売却に知見と実績のある不動産会社に相談することが重要になります。

田舎の土地売却の独自ルートを持っている。

田舎の土地売却に知見と実績、経験があり適切なアドバイスができる。

田舎の土地売却への希望をしっかり聞いてくれる。

このような不動産会社を何社か見つけ、見積もりを取得して、依頼する不動産会社や土地売却を検討するといいでしょう。

田舎の土地売却の正しいニーズを把握する

田舎の土地にはニーズがないと勘違いする人がいます。

そのようなことはありません。

ニーズ自体がなければ、ネットや不動産会社に田舎の土地売却の案件など掲示されていないことでしょう。

田舎の土地にも利用価値があります。

「欲しい」「使いたい」というニーズを持っている人がいるのです。

田舎の土地のニーズを把握し、ニーズに合った売却計画を立てることが田舎の土地売却のポイントになります。

田舎の土地にはどんな需要がある？

田舎の土地はニーズに合わせて売却をすることで売却しやすくなります。

ニーズを掴むことは田舎の土地売却の重要ポイントのひとつです。

では、その田舎の土地のニーズとはどのようなものなのでしょうか。

田舎の土地には次のようなニーズ（需要）があります。

• ・施設に利用する
• ・医療施設などの利用する
• ・霊園などに利用する
• ・農地や畑に利用する
• ・近隣住民のニーズ
• ・太陽光発電や風力発電の設備設置

田舎の土地は広いことが多いため、大型の工場や商業施設などに利用できます。

大都市部では町中に大きな工場などを建設するスペースがありませんが、広大な田舎の土地なら問題ありません。

商業施設や工場の建設のために田舎の土地を欲する会社もあります。

田舎の土地は医療施設や介護施設などに活用することも可能です。

大きな病院や老人ホームなどの場合、大きな土地を必要とします。

車の出入りなども多くなることから、都市の中心部では大きな病院や介護施設の建設は難しいのです。

その点、広い田舎の土地なら建てやすく運営管理しやすいというメリットがあります。

霊園や火葬場、ゴミ処理施設などの近隣住民の忌避されやすい施設も、田舎の広い土地なら建設できるケースが多いのが特徴です。

田舎の土地は広いので、売買されている土地が住宅街と離れていることが少なくありません。

そのため、施設の建設に反対されることが少ないのです。

この他に、田舎で大規模な稲作や野菜作りをしている個人農家や会社などが土地を欲しがることがあります。

また、お隣の土地の所有者が「家の敷地を広くしたいから」「家のリフォームを検討しているから」などの理由で土地を欲しがることもあるのです。

風力発電や太陽光発電の設備を設置する場合にも、田舎の土地には魅力があります。

小型の太陽光発電なら個人の家に設置することも可能ですが、大型の設備になると個人の家や都市部への設置は難しくなるのです。

風力発電用の大型風車を何基も建造する場合や太陽光発電の設備を一区画に設置したい場合などは、よく田舎の広い土地が利用されます。

このように、田舎の土地にも需要があるのです。

売れない土地を手放す方法

田舎の土地の売却は難しいといわれますが、すでにお話ししたように需要もあります。

需要に合わせて適切な方法を選択すれば、手放すことも可能です。

土地を手放してしまえば、維持管理の金銭的負担や労力的な負担もなくなります。

田舎の土地を手放す方法は3つです。

• ・売却
• ・寄付や贈与
• ・放棄

田舎の土地を手放す3つの方法を順番に見ていきましょう。

売却

田舎の土地の売却は、田舎の土地を手放す代表的な方法です。

売買によってオーナーにも売却金が入るため、買主さえ見つかれば田舎の土地オーナーにとってもメリットの大きい方法になります。

土地の売却は不動産会社に相談して進める他、自分で買主を見つけて行うことも可能です。

ただ、自分で買主を見つけて個人間で売買する場合は、売買契約上のトラブルに発展しやすいというリスクがあります。

トラブルを避けるためにも、不動産会社などのプロに売買をサポートしてもらいましょう。

寄付や贈与

田舎の土地を手放す方法には寄付や贈与もあります。

寄付や贈与とは、無償で相手にあげてしまうことです。

田舎の土地を利用したい法人や個人などに寄付や贈与をして有効活用してもらうといいでしょう。

近隣住民などは有力な贈与候補になります。

近隣で「リフォームしたい」「敷地を広げたい」「田畑を増やしたい」「資材置き場を探している」など、ニーズを持っている住民がいないか探してみてはいかがでしょう。

土地の地目などの事情とニーズが合致すれば、喜んで贈与に応じてもらえる可能性があります。

なお、贈与については贈与税の心配があります。

寄付や贈与を検討している場合は、事前に税理士などに相談しておくと安心です。

一般社団法人などの中には田舎の空き家や土地についての相談を受けているところもあります。

寄付ではなく「運用したい」「活用したい」というかたちで相談するのもひとつの方法です。

田舎の土地に活用法があれば「田舎の土地をもうしばらく所有していてもいいかもしれない」と思うかもしれません。

田舎の土地に活用方法があれば活用し、タイミングを見て贈与や寄付、売却などを検討する方法もあります。

放棄

田舎の土地の放棄には2つの意味があります。

ひとつは「放棄」。

土地そのものの権利を棄ててしまうことです。

持ち主が土地という不動産を棄ててしまうことになります。

日本では持ち主のいない不動産は国のものになるというルールがあるため、放棄すれば不要な田舎の土地を処分できると思うかもしれません。

しかし、土地などの不動産の所有権については、放棄できないというルールがあります。

いらない土地でも持ち主が所有権を棄てることはできないため、ひとつ目の意味の放棄では田舎の土地の処分ができないのです。

放棄のもうひとつの意味は「相続放棄」になります。

相続放棄とは、裁判所でできる「相続権を棄ててしまう手続き」です。

相続放棄が裁判所に認められると、相続財産などもプラスと借金などのマイナス、どちらも相続しません。

不要な田舎の土地を相続せずに済むのです。

相続放棄は不要な不動産の相続や借金の相続回避などによく使われる方法になります。

相続回避で田舎の土地を最初から相続しないという方法もありますが、すでに相続が完了した土地には基本的に使えません。

また、相続放棄は「一切相続しない」という手続きのため、遺産のプラスが大きい場合に悩むことになります。

たとえば田舎の土地1筆が相続財産にあり、借金はなし。

相続対象の預金が1億円ある。

このようなケースではどうでしょう。

田舎の売り難い土地を相続したくないために、1億円の相続財産を諦めるでしょうか。

相続放棄は都合よく自分の欲しい遺産だけ相続することはできません。

相続の権利を一切棄てなければいけないのです。

田舎の土地の相続回避に2つ目の意味である相続放棄は使えます。

ですが、田舎の土地だけの放棄（処分）はできないのです。

土地を高く売るために知っておきたいポイント

放棄が難しく、贈与や寄付もできない。

このようなケースでは、最終的に田舎の土地売却という方法しか選択の余地がない可能性があります。

田舎の土地に需要があった場合も土地売却という選択を下すオーナーが多いことでしょう。

最終的に田舎の土地売却をするという決断を下した場合、その土地を高く売るためにはどのようなポイントに気をつければいいのでしょう。

田舎の土地を高く売るために知っておきたいポイントは次の通りです。

• ・売却期間を長めに設定して「高く買ってくれる人」を探す
• ・固定資産税などの負担がネックの場合は課税負担を軽減するため早く売る
• ・土地をキレイにして好印象を持ってもらう
• ・土地相場を事前に確認して適切な価格設定で売り出す
• ・条件の悪い土地は「高く売る」より「損切り」のつもりで売却する
• ・隣り合った土地は合筆して売却する

以上が土地を高く売るためのポイントです。

土地ごとの性質や事情もあるため、不動産会社に相談して田舎の土地に合った売却計画を立てることもポイントになります。

まとめ

田舎の土地を所有し続けることにはデメリットがあります。

税金や維持管理の負担から免れる最たる方法が土地売却です。

田舎の土地は一般的に「売り難い」といわれます。

しかし、田舎の土地のニーズを把握して適切な方法を選択すれば、土地売却などによる処分が可能です

田舎の土地売却を得意とした不動産会社などに相談し、田舎の土地に合った方法や計画で売却を進めましょう。