不動産に関する記事

マンションや土地、戸建などの不動産を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用がかかりますが、内訳や総額は分かりにくいものです。

そこでどんな費用がいくらくらいかかるのか、税金はどんな種類があるのかを簡単にご紹介します。

不動産売却を検討されている方は、ぜひとも事前にご確認ください。

不動産売却に必要な費用とは

不動産売却は一人でやるにはハードルが高く、必ず不動産に関する専門家に依頼が発生します。

そのため、不動産売却には専門家に支払う費用が発生します。

そこで専門家ごとに費用の内訳と目安についてご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却時に仲介をした不動産業者に支払う手数料のことです。

物件価格にもよりますが、この仲介手数料が費用の大部分を占める可能性があります。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっており、対象となる不動産の売買価格が400万円以上の場合、売買価格の3%に6万円を加えた金額が仲介手数料です。

つまり、費用として不動産の売却価格の3％と考えておきましょう。

司法書士登記手数料

司法書士登記手数料とは、不動産登記をする際に司法書士に支払う手数料のことです。

不動産登記は、所有権を移転する登記と抵当権を抹消する登記がありますが、一般的に売主として負担するのは抵当権抹消の登記費用です。

これに対して、所有権を移転する登記は買主が負担するのが一般的です。

抵当権抹消登記の費用は司法書士ごとに異なりますが、日本司法書士会連合会が公表している司法書士に対するアンケート結果では、抹消における司法書士費用は約2万円から3万円前後が多いようです。

測量費用、境界確定費用

長い間所有している土地の場合、境界の杭やプレートがなくなってしまうことも珍しくありません。

また隣地の所有者が変わったことによって、境界塀の所有権があいまいになってしまうこともよくあります。

この場合、不動産を売却するにあたって測量をしなおす必要があるケースがあります。

測量費用はこの際に土地家屋調査士や測量士に依頼する手数料のことです。

近隣との関係が良好であれば当事者間で作成した境界確定書でも問題ありませんが、境界争いをしている場合や、都心部などで土地の価格が高い場合は、やはり専門家に依頼する必要があるでしょう。

中古物件リフォーム費用

中古物件を売却する場合は、その状態に応じてリフォームが必要になる場合があります。

建物は特に経年劣化によって見た目が明らかに古くなってしまうため、売れるスピードにも影響してくるでしょう。

契約によりますが買主から要望を受ける代表的な部分はキッチン、バス、トイレなどの水回り、壁紙などのクロス張り替えなどです。

部屋の大きさや築年数に応じて費用は変わってくるため、専門家に相談しながら費用計画を組みましょう。

広告費用

売主として不動産を売却する際に、広告費用として実費がかかるケースがあります。

売主側の理由によって、すぐにでも売却して現金化したいケースなどにおいては、チラシを作成して新聞に折り込む、集中的にオープンハウスを行うなどの対応をするケースがあります。

この場合、不動産業者によっては仲介費用とは別に実費として広告費用がかかるケースがあります。

引越し費用

引越し費用とは、文字通り不動産を売却した後に引っ越すための費用です。

費用は意外に高額になるケースもあり、三月などの引越シーズンはタイミングと荷物の量が多い場合は注意しましょう。

不動産売却時に必要な税金

不動産の売却時には普段目にしないような様々な税金が課税されます。

まずは、必ずかかる税金に「印紙税」と「登録免許税」というものがあります。

そして、不動産を売却して利益が出た場合は、所得税と住民税が課税されます。

ここでは、それぞれの説明と内訳についてご紹介します。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約が成立したら契約書に貼付して支払う税金のことです。

通常の不動産売買では売買契約書を買主と売主の分のそれぞれ1部ずつ、合計2部を用意します。

そのため、契約書に貼る印紙も通常は2部分必要になります。

法律では印紙代の負担について明確な決まりはありませんが、実務上、買主と売主が1部分ずつ負担しているのが一般的です。

印紙代の金額は不動産の売買価格によって変わり、売買価格が大きくなると印紙代も高くなる仕組みになっています。

ちなみに「所得税法等の一部を改正する法律」によって、不動産売買契約書は軽減税率の対象になっています。

令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書は印紙税が安くなるのでご確認ください。

登録免許税

登録免許税とは、登記を法務局に申請する際にかかる税金のことです。

所有権を移転する際の登録免許税は、固定資産税評価額によって決められるため土地の価格によって登録免許税は変わります。

一方、抵当権を抹消する際の登録免許税は、土地の価格にかかわらず1000円で一定です。

納税は法務局に申請する時点ですが、実務上は司法書士に登記を依頼する際に一緒に登録免許税分の現金を渡すことがほとんどであるため、納税の実感がわきにくい税金の一つです。

所得税・住民税

所得税とは、所得に対する税金のことで、その中でも不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金のことを、譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって長期と短期に分かれます。

長期譲渡とは所有期間が5年を超える場合、短期譲渡所得は所有期間が5年以下の場合で、税率は、長期譲渡所得が15％で短期譲渡所得が30％です。

一方、住民税も長期と短期に分かれ、長期は5％で、短期は9％です。

不動産売却にかかる費用を抑える方法

上手な不動産売却は経費を抑えつつも、高く売却することで残る利益を多くすることです。

そこで不動産売買に必要な経費を節約するコツと注意点についてご紹介します。

仲介手数料を安くする方法

不動産業者に支払う仲介手数料は、上限の決まりはあるものの下限はありません。

現在の大部分の不動産業者は仲介手数料について法律の上限ギリギリを設定しています。

そのため、一般の感覚だと不動産業者同士で競争が起こり仲介手数料が下がるのではないかと思われがちです。

しかし、仲介手数料の交渉は慎重に行う必要があります。

理由の一つは、実は仲介手数料を下げるよりも不動産を高く売った方が売主にとって利益が多くなるケースが多いからです。

例えば、3000万円の物件の仲介手数料は、消費税抜きで96万円ですが、この仲介手数料を30万下げる交渉よりも、物件価格を30万円高く売却する方が売主や不動産業者にとっては受け入れやすい内容です。

もちろん、不動産業者は仲介手数料が唯一の報酬になるため、その報酬が少なくなるということは販売活動に対してのマイナス要素になることも影響します。

そのため、仲介手数料を下げる交渉は最終手段として慎重に行うことをお勧めします。

仲介手数料が無料の会社の仕組み

不動産業者の中には、仲介手数料を無料と広告をしている会社もありますが、このような会社はどうやって利益を得ているのでしょうか。

このような仲介手数料無料の業者は基本的には買主から成功報酬を多くもらっている業者です。

つまり、売主からは仲介手数料を取らず多く物件を集めてこれるため、買主を多く集めることができる仕組みになっているのです。

ただし、この仕組みは買主から仲介手数料を多くもらう結果になるため、売却価格が高くなりにくい傾向があります。

そのため、必ずしも売主の利益が多くなる取引をしてくれる不動産業者かどうかは慎重に見極める必要があるでしょう。

引越し時期を見直すこと

不動産を売却した後に引っ越す時期を繁忙期からずらすことで、引越し費用を抑えることができます。

引越し費用は時期によって大きく価格が変動し、特に年度末である三月や土日は引越しが集中するため価格も高くなります。

そこで具体的な節約方法として、三月末や土日を避けることと、日時指定や時間指定をしないこと、そして複数の引越し業者に相見積もりをとることです。

この方法を実行するだけでも数十万円単位で変わることもあるので、手間に思われるかもしれませんがぜひ見直しをしてみてください。

不動産売却にかかる税金を抑える方法

印紙税や登録免許税は節約する方法はありませんが、譲渡所得税と住民税は抑える方法があります。

税金を安く抑える方法には大きく分けて、課税される譲渡利益を減らす方法と税額が控除される方法の2つの方法があります。

注意点はきちんと正しく理解して節税を行わないと、後々に税務署から否認されると大きな負担になる可能性がある点です。

この部分も踏まえて制度を簡単にご紹介します。

取得費用や譲渡費用をきちんと計算して、譲渡利益を減らす

譲渡所得税の計算方法は、「譲渡利益×税率」で計算できます。

そしてこの「譲渡利益」は「売却価格ー（取得費用＋譲渡費用）」で計算できます。

取得費用とは、不動産を取得するときにかかった費用のことで、譲渡費用は不動産を売却する時にかかった費用のことです。

取得費用として認められる経費

取得費用とは、売却する不動産を取得するためにかかった費用のことで、土地・建物の代金や、登録免許税・不動産取得税などの税金などを計上することができます。

しかし、不動産を取得した時期が古ければ過去の領収証などが見つからない場合もあります。

この場合であっても、概算取得費として売却価格の5％は取得費用として計上することは可能です。

譲渡費用として認められる経費

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことで、不動産業者に支払う仲介手数料や建物の取り壊し費用、借家人に立ち退いてもらうための立ち退き費用などを計上することができます。

しかし、譲渡に直接かかった費用だけが対象になるため、建物を維持するための修繕費用や固定資産税は譲渡費用として認められないため注意が必要です。

控除の仕組みを上手に利用する

不動産の売却の際に、税金を直接控除できる仕組みがあります。

これらの仕組みをきちんと適用すれば税金そのものを減らすことができます。

ただし、適用されるためには必ず確定申告が必要になるため注意が必要です。

マイホーム売却の3000万円特別控除

マイホームを売却して譲渡利益が出た場合でも、譲渡利益から最高3000万円までが控除できる特例です。

つまり、原則としてはマイホームを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかからないということになります。

この特例を受けるには次のような条件を満たす必要があります。

• ・居住をしなくなってから3年以内に売却したこと
• ・マイホームを利用して利益を得ていないこと
• ・買主が親子などの特別な関係にないこと
• ・3年の間にこの特別控除制度を利用していないこと

10年超所有軽減税率の特例

売却した不動産を10年以上所有していた場合、3000万円の特別控除の特例と併用して軽減税率の特例を適用できます。

譲渡所得のうち6000万円以下の部分については、税率が14%になります。

ただし、この制度で控除を受けると「特定居住用財産の買い換え特例」は併用できないのでご注意ください。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

買い換え特例とは、売却した不動産のかわりに、新しく居住用不動産を購入したときに活用できる制度で、一定条件を満たすことで課税が「繰り延べ」できます。

つまり、将来買い換えた家をさらに譲渡したときに課税が繰り延べられる特例であり、非課税となるわけではありませんのでご注意ください。

あとで困らないように、その点をしっかり理解しておきましょう。

また、買い換え特例は前述した3000万円特別控除との併用はできません。

どちらの特例を利用した方が有利かは、その人の状況によって変わってくるため、心配な方は必ず専門家に相談をしてから決定するのが良いでしょう。

まとめ

以上が、マンションや土地、戸建などの不動産を売却したときにかかる費用や税金の内訳、節税方法のご紹介でした。

意外と手数料や税金などいろいろと費用がかかりますが、売却前に正しく理解して準備しておけば対策は可能なものばかりです。

不動産売却を検討されている方は、ぜひともきちんと準備した上でトラブルのない不動産売却を行ってください。