COLUMN不動産に関する記事

親がマンションを所有している状態で亡くなってしまい、自分がマンションを相続することになるといったケースは非常に多くあります。

しかし、マンションを相続する場合どのような手続きが必要なのか、必要書類は何か、税金はどのくらいかかるのかなど、事前にすべて理解している人は少ないのではないでしょうか。

マンションを相続する可能性がある人の中には、相続に関して分からないことが多く不安を感じているといったケースも多いかもしれません。

本記事では、マンション相続の手続き方法や必要書類、税金や評価額の計算方法など、相続するなら知っておくべき内容について総合的に解説していきます。

マンションを相続した人や、今後相続する可能性がある人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

マンションの相続手続き・必要書類

まずは、マンションを相続した場合にどのような相続手続きをすればよいのかについて、3つのステップに分けて解説していきます。

また、相続手続きにおける必要書類についてもあわせて解説していくので、手続きの流れと並行して把握しておきましょう。

全体的な相続手続きの流れを掴んでおくことで、よりスムーズに相続を進めることができるはずです。

①遺言書およびすべての相続財産を確認する

マンションを相続することが決まったら、まず遺言書が残されているかどうかを確認しましょう。

また、マンションの他にも相続の対象となるものがある可能性も考えられるので、すべての相続財産の確認も初めに行っておく必要があります。

もし、遺言書やマンション以外の相続財産があるにもかかわらず、気づかないまま相続手続きを進めてしまうと、後から発見された場合にトラブルが起こってしまうかもしれません。

そのため、まずは遺言書の有無とすべての相続財産をきちんと確認した上で、相続手続きを進めていくことが大切です。

②遺産分割について協議する

遺言書およびすべての相続財産の確認が済んだら、相続人全員で遺産分割について協議をしましょう。

マンションの相続人が自分1人だけとなる場合は遺産分割の協議は必要ありませんが、兄弟がいる場合のように複数人が相続人となる場合は、きちんと分割方法を協議する必要があります。

遺産分割の方法は複数あり、マンションをそのままの状態で受け継ぐ方法や、一度売却してお金に換えてから分け合う方法などがあるので、相続人同士でよく話し合って決めることが重要です。

無事に分割方法が決まったら、遺産分割協議書という書類の作成が必要になるので、全員の署名捺印を揃えて早めに用意しましょう。

③相続税の申告と相続登記の申請を行う

遺産分割協議が完了し、遺産分割協議書が作成できたら、実際に相続税の申告と相続登記の申請を行います。

相続税を申告する際の必要書類は、以下のものが挙げられます。

• 遺産分割協議書
• 相続税申告書
• 被相続人および相続人全員分の戸籍謄本
• 相続人それぞれの印鑑証明書
• 相続するマンションの登記簿謄本および
• 相続するマンションの固定資産税評価証明書

また、相続登記の申請における必要書類も、相続税申告の場合とほとんど同じで、登記申請書を添えて申請することになります。

いずれも必要書類の種類は多岐にわたり、自分だけで用意するのはなかなか大変なので、税理士などの専門家に相談しながら準備するとよいかもしれません。

なお、相続税の申告先は税務署、相続登記の申請先は法務局となり、それぞれ申請先が異なる点にも注意しましょう。

マンション相続時にかかる税金

マンションを相続する場合、支払わなければならない税金があることも、事前に把握しておきましょう。

ここでは、マンション相続時にかかる2つの税金について、計算方法などを押さえながら解説していきます。

必要な税金をあらかじめ把握しておき、支払いの準備を進めておくとよいでしょう。

相続税

マンションを相続すると、相続税の課税対象となります。

相続税の額を求めるには、マンションの評価額×法定相続分×税率という計算方法を利用します。

ただし、マンションの相続税の計算では、評価額から基礎控除額を差し引きできるケースが一般的であり、基礎控除額を差し引いた後の金額がマイナスとなる場合には、相続税の課税が免除されます。

なお、基礎控除額は3,000万円+（600万円×相続人数）という計算方法を用いて算出できます。

たとえば、評価額4,000万円のマンションを、被相続人の子2人で相続する場合、相続税はどのように計算できるか考えてみましょう。

この場合における基礎控除額を計算すると、3,000万円+（600万円×2人）＝4,200万円となります。

つまり、マンションの評価額である4,000万円から基礎控除額の4,200万円を差し引くと、200万円マイナスになるため、このケースでは相続税がかからないということが分かります。

登録免許税

マンションを相続した場合、相続登記を申請することになるため、登録免許税も課税されます。

登録免許税とは、登記変更手続きを行うために支払う税金です。

登録免許税の額を求めるには、マンションの評価額×0.4%という計算方法が使われています。

つまり、マンションの評価額が高いほど、登録免許税も高くなるという仕組みになっているので、相続するマンションの評価額をもとに事前に税額を計算してみるとよいでしょう。

相続したマンションの評価額計算方法

相続したマンションの税金を計算する際には、マンションの評価額が基準とされるケースが一般的であるため、評価額の計算方法も理解しておきましょう。

マンションの評価額を計算するには、建物部分と土地部分に分けて考えることが必要です。

ここでは、建物部分と土地部分のそれぞれの評価額計算方法を解説していくので、ぜひ相続時の税金計算に役立ててください。

マンションの建物部分

マンションの建物部分についての評価額を知るには、固定資産税の課税明細書を確認しましょう。

固定資産税の課税明細書は、年に1回マンションの所有者に対して郵送される書類です。

マンションの固定資産税課税明細書さえあれば、建物部分の評価額を算出するための難しい計算は必要ありません。

事前に親から課税明細書の保管場所を聞いておくとよいでしょう。

マンションの土地部分

マンションの土地部分についての評価額は、路線価をもとに計算することができます。

路線価を確認するための路線価図は、国税庁のサイトで閲覧できます。

地図上でマンションの位置を確認し、そこに表示されている数字から路線価を把握しましょう。

路線価が把握できたら、相続するマンション全体の面積および持分割合を乗じて計算することで、土地部分の評価額を求められます。

たとえば、路線価が20万円、マンション全体の面積が4,000㎡、持分割合が800分の1であるマンションを相続した際の、土地部分の評価額を計算してみましょう。

この場合における土地部分の評価額は、路線価20万円×全体の面積4,000㎡×持分割合800分の1＝100万円と計算できます。

これと建物部分の評価額を合計したものが、マンションの評価額となります。

相続した親の分譲マンションの活用方法

親から分譲マンションを相続するケースは多くありますが、相続したものの活用方法が分からずに悩んでしまう人も多いかもしれません。

ここでは、相続した親の分譲マンションをどのように活用すればよいのか、3つの方法を挙げて解説していきます。

それぞれの活用方法を理解し、自分に合った方法を見つけましょう。

自分が住む

最もシンプルな活用方法ともいえるのが、相続したマンションにそのまま自分が住むという方法です。

相続したマンションに自分が住む場合は、相続の登記手続きをするだけで、手間のかかる手続きは特に必要ありません。

相続する前からマンションで親と同居していた場合や、マンションに愛着があり、他人を住まわせたくない場合などは、自分が住むという活用方法を選ぶケースが多いでしょう。

賃貸に出す

相続したマンションを手放さず、賃貸に出すという活用方法もあります。

何らかの事情で自分がマンションに住むのは難しいものの、すぐ手放すことに抵抗を感じるような以下の場合に、この方法が選ぶことをおすすめします。

• 親から相続したマンションを手放したくないという場合
• 将来的には自分が住むことを検討している場合
• 人に貸すことで毎月の家賃収入を得たい場合

ただし、賃貸に出す場合には、注意しておくべきポイントもいくつかあります。

たとえば、賃貸で募集をかけてみたものの、借り手がなかなか見つからなければ、空室の状態が続いてしまうので注意が必要です。

空室の状態が続いてしまうと、家賃収入が得られないまま、マンションの管理費や固定資産税をはじめとした支払いの負担だけがかかってしまうことになります。

また、賃貸借契約が成立したとしても、入居者の扱い方によっては、過度に室内を傷つけられることや、汚されるリスクも考えられるでしょう。

このようなリスクも事前に把握した上で、賃貸に出すかどうかを検討してみることが重要です。

売却する

相続したマンションを手放すことに抵抗がない場合は、売却するという方法がよいかもしれません。

マンションを売却してしまえば、売却金が手に入るだけでなく、マンションを維持管理する手間を省くことにも繋がります。

一度にまとまった金額を得たい場合や、相続したマンションの築年数が古くなっている場合などは、早めに売却手続きを進めることをおすすめします。

なお、相続したマンションを売却しようとする際は、なるべく複数の不動産業者に見積もり査定を依頼するようにしましょう。

複数の業者で相見積もりを取らずに1社のみで売却を決めてしまうと、適当な売却益が得られずに損する結果となってしまう可能性もあるので、注意が必要です。

マンション相続時の注意点

マンション相続時には、特に注意すべきポイントが2つあります。

マンションの相続についての注意点をきちんと把握しておかなければ、相続手続きがスムーズに進められないこともあり、場合によっては大きなトラブルへと発展してしまう可能性も考えられます。

マンションを相続した人や、これから相続する可能性がある人は、ここで紹介する2つの注意点を必ず押さえておきましょう。

相続税の申告期限を守ろう

初めて相続人となった人にとって特に見落としやすいポイントともいえるのが、相続税に申告期限があるということです。

マンションなどの資産を相続し、相続税が課税される場合、相続の発生から10ヶ月以内に相続税の申告をしなければなりません。

10ヶ月以内という申告期限を過ぎてしまうと、通常の相続税に延滞税が上乗せされてしまい、支払いの負担が大きくなってしまいます。

なお、延滞税の額は、税務署からの督促を受ける前と後では税率が異なるため、うっかり申告期限を過ぎてしまったとしても、できる限り早めに納税するように意識しましょう。

相続税は1人ずつ個別で納税しよう

相続人が複数いる場合、相続税は1人ずつ個別で納税しなければならないという点は、勘違いされやすいポイントともいえるので、正しく理解しておきましょう。

なぜ勘違いされやすいのかというと、相続税の納税は個別で行わなければならないのに対して、相続税の申告は代表者1人のみが手続きを行えば問題ないからです。

つまり、相続税の申告手続きは他の代表者に任せたとしても、相続税の納税に関しては忘れずに個別で行わなければならないということを、きちんと理解しておくことが重要であるといえます。

仮に、代表者1人に全員分の相続税の納税も任せてしまった場合は、贈与として扱われることになり、贈与税が発生してしまうので、注意しましょう。

まとめ

マンションを相続すると、必要な手続きや用意しなければならない書類などが沢山あり、初めて相続を経験する場合は戸惑ってしまう人も多いかもしれません。

しかし、早いうちに相続の手続きや必要書類についてある程度理解を深めておくことで、より安心してスムーズに相続を進めることができるはずです。

また、マンションの相続においては、税金に関する知識をつけておくことも重要です。

相続時にかかる税金の種類や、評価額の計算方法などを知っておけば、金銭面でのトラブルを防ぐことにも繋がるでしょう。

マンションの相続について不安を抱えている人は、本記事の内容を参考に理解を深め、スムーズな相続手続きを進めるために役立ててください。