COLUMN不動産に関する記事

「相続のときよく考えず兄弟と共有名義にした土地がある」「親子・夫婦で共有しながら自宅を購入した」など、共有持分の不動産は意外と多いものです。

共有名義の財産は順風満帆な関係ならともかく「名義人の1人が売りたがっている」「ローンが払えない」となると、事態は一変します。

そのため、一部の持ち分だけでも売れるのか？どんな方法がいいのか？と悩むことになるでしょう。

共有持分の物件売却は、共有者との金銭・相続問題が絡み非常に面倒な売却となります。

そのため、事前準備の必要性や所有リスクを把握したうえで取り掛かることが重要です。

この記事では、共有持分の不動産を売却する方法や、加えて知っておきたい共有持分の不動産を所有し続けるリスクについてご紹介しています。

また、共有持分の不動産を売却する際の手続き方法や注意点についても解説していきます。

共有持分とは

複数の人で、一つの不動産物件を共同で所有している場合があります。

その複数人が持つ、それぞれの所有権の割合を共有持分と呼びます。

「知人投資家と共有購入したアパート」「夫婦間で共同購入したマイホーム」「兄弟、姉妹と共有名義で相続した土地」などが、これに当たります。

例えば夫婦で1つマンションを2分の1ずつ共有している場合は、夫と妻それぞれが持っている所有権の割合は2分の1ずつとわかります。

そして、持分登記（自分の所有権と明記）を登記所に登記しなければなりません。

共有持分の不動産を所有し続けるリスク

共有持分の不動産を所有し続ける主なリスクは、所有者が複数いることで権利関係の調整がしにくいことと、所有し続けることで複雑化するということです。

売却の決定や販売価格に影響しがち

まず、自己の共有持分のみの売却であれば他の共有者の同意は不要ですが、案件特性からどうしても低い販売価格になってしまいがちです。

次に、共有持分の物件全部を売却したいと思っても自分のみの判断ではできず、他の共有者全員の同意が必要になり、難しい局面を迎えることになります。

複雑化する権利関係で面倒に巻き込まれる可能性も

現存する共有者が亡くなった場合、相続が発生すると新たな共有者が誕生し、さらに2次相続へと拡大していく可能性も否定できません。

例えば、共有者の1人が亡くなり3人の子が相続で共有者に、暫くして他の共有者も亡くなり2人の子も相続で共有者になると、新たに5人増えて共有関係者が多くなります。

そのうえ新たな共有者が亡くなると、さらに増え続けることになります。

さらに新たな共有者達は全国に点在している、万が一にも所在先が不明となると、権利関係の調整は複雑化しその難易度は計り知れません。

今は親族などで顔馴染みな共有者でも、代を跨ぐことで、どんな共有関係者かの把握は難しくなるでしょう。

共有持分を持つことは、共有物件に対して全ての権利を行使することができます。

一方、他人に持分が渡ると権利（共有物分割請求訴訟）を行使されるというリスクもあるのです。

共有持分の不動産を売却する方法・流れ

共有持分の不動産はどんな場合に発生するかというと、「夫婦でペアローン・親子共同で自宅を購入」「相続財産を2人以上で共有名義による相続」のいずれかではないでしょうか。

それらの不動産形態は、親族の場合は自宅、相続の場合はアパートや貸地、そして更地が多いのが特徴です。

共有不動産は権利関係の調整がしにくく、売却に労力を要するケースが多いといえます。

次に形態ごとの対応を含め、売却する方法と流れを解説します。

共有持分の不動産を売却する4つの方法

まずは売却するために、これだけは頭に入れなければならない3つの原則を押さえましょう。

• ・自分の共有持分だけを売却するのなら他の共有者の同意は不要
• ・共有持分の不動産をまるごと売却するには共有者全員の同意が必要
• ・売買の過程で全員の意思の確認と同席が必要で提出すべき書類がある

自分の持分だけを売却する

自分の持分だけであれば、自己だけの判断で売却することが可能です。

つまり、自分の所有する不動産を自由に売却できる権利は、持ち分割合に影響されず保証されているのです。

そのため、残る共有者の許可を得る必要もなく、また他の共有者にそのことを通知する必要もありません。

けれども、不動産の一部の売却は、その活用は非常に難しいので、幸い売れたとしても売却価格は相場よりかなり安くなるでしょう。

共有持分不動産の全部を売却する

共有持分の不動産物件を、共有者全員が合意の基に物件全部を売却する方法です。

権利関係が複雑な不動産を売却する方法としては、最も一般的なものになります。

この売却方法のメリットは、購入者がその物件を一括購入して使い勝手が良い状態になるため、売却価格が実勢相場に近づくことです。

他の方法に比べ、1人あたりの売却価格が高くなる傾向があり、共有者全員にとっても魅力的となるでしょう。

他の共有者に買い取ってもらう

他の共有者に買い取ってもらう方法です。

不動産を共有しているのは、親と子や兄弟姉妹同士など、親族であるケースが多いでしょう。

親と子で協力して二世帯住宅を建てた、親族や兄弟・姉妹で自宅、貸家や更地を相続したなどが多いのです。

見ず知らずの他人が協議に加わるのとは違い、精神衛生的にも持分を購入してくれる可能性は高まるでしょう。

さらに、共有者が対象となる不動産に居住しているなど、これからもその不動産の使用を望み、共有持分の買い取りを希望する場合は、話が比較的円滑に運ぶでしょう。

持分割合によって分筆し売却する

まず共有名義の土地を、各人の持分割合に合うよう分筆します。

それにより単独で売却する方法です。

分筆すれば100%自己所有の不動産となりますので、誰にも遠慮せず売却することができます。

しかし一団の土地で十分な広さがある土地でも、分筆すると、小さくなり過ぎる、土地形状が悪く使えない、などとなることがあり得ます。

そのため、分筆後の土地が買い手を探すのに苦労する、大きく値を下げなくては売れないなど、デメリットもあります。

共有持分の不動産を売却する流れ

共有持分の不動産を売却する際に、何よりも重要なのは共有者全員の合意と先述しました。

それが順調に進んだら、是非、共有者間で売却条件に付いての約束事を決めておくことをおすすめします。

それは「共有者全員の合意を書面にする」「最低売却価格を決めておく」「経費の負担配分を決めておく」の3点です。

これからご紹介する売却の流れでも重要なポイントとなりますので、頭に入れておきましょう。

共有持分の不動産売却を進める流れは、次の通りです。

1.共有持分権者全員の合意書を作成する

共有持分の不動産を売却する際は、共有者全員の合意形成を不動産会社や買い手から求められるので、文書で証明することが最適でしょう。

これは、仲介する不動産会社や購入希望者へ、共有者全員の売却したい気持ちが強いことを理解してもらう目的です。

口頭で「全員が合意しています」では信憑性に欠けるので、不動産会社の売買進捗にも、悪い影響を与える可能性があります。

共有持分権者の全員の合意書があることで、合意した証になり、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

2.不動産会社へ売却を依頼する

共有者全員の同意が得られたら、不動産会社へ売却の仲介を依頼します。

依頼をすると売却価格を決める査定額が出されます。

市場の売却価格と査定額が妥当なものと判断できたら、売却活動を行ってもらいましょう。

売却活動の途中で、値下げを要求されることもままあります。

その度、共有者に相談するとなると時間がかかり、揉め事に発展するなど機会ロスの可能性を高めます。

それを避けるためにも、事前に最低売却価格を決めておくことが重要となります。

3.売買契約締結と引き渡し

売却価格や引き渡し条件などが、無事にまとまったら売買契約を締結します。

売買契約時は共有者全員の同席が求められ、それぞれが売買契約を結びます。

その具体的な手順は次の通りです。

• ・共有者それぞれの「印鑑証明」「身分証明書」「住民票」を提出
• ・重要事項や契約内容を確認する
• ・納得したら共有者全員が契約書へ署名する
• ・指定箇所に共有者全員でそれぞれの実印を押して完了

ちなみに、共有者のいずれかが高齢で動けない、怪我や病気で入院中、海外在住などのやむを得ない事情であれば、代理人が認められる場合があります。

懸念されるのであれば、仲介する不動産会社へ事前に相談しておきましょう。

4.売却代金と経費を共有者で分配する

売却代金をそれぞれの持分割合に応じて分配します。

このとき、一般的には売却にかかった手出し費用も、持分の割合いで負担します。

持分割合によっては、手取り代金額が違ってきます。

ですので、事前に確認した負担配分で清算するのも良いでしょう。

共有持分の不動産を売却する際の注意点

共有持分の不動産を売却する際、得てして「仲の良かった親族とトラブルになる」「損害を被った」「贈与税を請求された」などが起こることもあるので注意が必要です。

ここでは、共有持分を持つ不動産について、不動産を4つの方法で売却する場合の具体的な注意点をご紹介します。

自分の持分だけを売却する場合の注意点

共有持分の不動産を一括で売却するわけではないので、あくまでも個人の持分だけを売却することになります。

それゆえに、買主としては不動産資産としては活用しづらい、不動産を取得することになります。

そのため、売却価格が安くなる確率が高まります。

また、他の共有者にとって第三者が入るとなると、不安が膨らみトラブルに発展する可能性もあります。

共有持分不動産の全部を売却する場合の注意点

この方法で売却する際の注意点は1つ、先述の通り「共有者全員の合意」です。

共有者それぞれの生活環境や経済状況には違いがあるため、その数が多くなるほど合意形成とその維持は難しくなるでしょう。

結果、足並みが揃わず「売却を断念した」などもあり得ます。

そこで着目すべきは、不動産会社選びが特段に重要だという事です。

なぜなら、全員の合意を取り付け売却まで維持させるには、共有者間をまとめる「調整力」と「説得力」が何よりも必要だからです。

不動産会社の見極めには「共有持分不動産に対応可能か」「どれほど仲介実績があるか」を問い合わせることが大切です。

また、弁護士や司法書士、税理士や専門家との連携はあるかも重要なポイントになります。

加えて、共有者全員の話に親身に耳を傾けてくれる会社、担当者であり、売り手のみなさんが心地よいと感じる進め方をしてくれる、こんな不動産会社を選ぶと良いでしょう。

他の共有者に買い取ってもらう場合の注意点

親族間で共有持分の売買交渉を行うこととなるため金銭が絡み、かえって話が円滑に進まないこともままあります。

一般的には売却価格は相場より低い金額となることが多いため、売り主の譲歩が必要となります。

また、兄弟間や親子間などごく近しい間柄では、その気遣いから自己の持分を相手に無償で譲渡することも考えられます。

これなら譲渡された当人の単独所有となり、売却手続きもスムーズに進みます。

しかし、持分も法的な財産であるので無償で譲渡した場合は、贈与税の対象になるので注意が必要です。

持分割合によって分筆し売却する場合の注意点

分筆は他の方法より、測量費や登記費用などの費用が余計にかかります。

また、境界立ち合いなど隣地の協力もお願いしなければなりません。

同じ広さに分割すれば、すべてにおいて平等になるわけでないことにも注意しなければなりません。

下手に仕掛かると、分筆後の土地の属性（接道状況、日照、使い勝手、建築条件）などが大きく悪化する場合もあるのです。

これでは、すべての共有者が不利益を得ることになるので、安易に分筆しない方が良い場合もあるのです。

共有持分の不動産を売却する際のトラブル例

実際に共有持分の不動産を売却した方からは、「トラブルが多くて苦労した」との声を多く聞きます。

いったいどのようなトラブルが多いのか確認しておきましょう。

起こりやすいトラブルを把握しておけば、起こる前にトラブルを防ぐことや、トラブルが起こってしまった場合に対処することが可能になります。

ここでは、共有持分の不動産売却に起こりうるトラブル事例、3つを解説します。

共有者の1人が売却に反対

共有持分の不動産を売却する際は、共有者全員の合意形成が必須条件ですが、1人の共有者がどうしても反対するという事例はよくあります。

他の共有者で売るべき事情や保有するリスクを、丁寧に説明し説得に努めても、感情が先行して、合意をもらえないなどのケースです。

最終的には、こんな場合は「共有物分割請求」の手続きを進めると良いでしょう。

共有物分割請求とは、当事者では話合いができない場合、訴訟によって不動産の分割方法を裁判所に決めてもらう手段です。

この制度を利用することで、「面倒な手続きは嫌い」「煩わしいことはしたくない」との理由で反対していた共有者も合意に動き出す可能性があります。

売却価格で意見が割れ合意を得られない

売却の意思は変わらない状況でも、金銭問題が絡むため売却価格で揉める事例もよくあります。

こんな価格では売る気はない、その価格でとりあえず早く、など、共有者によって意見が割れることも珍しくありません。

そのため、販売を始める前に全員で妥協する価格ラインである最低売却価格を決めておくことが大切です。

これは先述した売却交渉をスムーズにさせるためと、このような問題を発生させない予防策となります。

共有持分権者が行方不明

共有持分の不動産も長い年月が経つと、共有者の誰かが行方不明になる場合が、例え親族でも多くあります。

この状況では、売却の合意形成など不可能となり、売却そのものを断念せざることにもなりかねません。

このような場合は「不在者財産管理人制度」を裁判所へ申し立てることで、共有不動産の売却が可能となります。

家庭裁判所へ不在者財産管理人制度を申し立てすることで、不在者財産管理人が選任され、裁判所の許可を得て行方不明の共有者の代わりとなるのです。

まとめ

多くの人にとって、不動産の売却は人生に一度あるかないかではないでしょうか。

その意味では、一大イベントであり失敗することはできません。

ましてや、宅建業法をはじめ、民法・租税法・登記など、総合的な専門知識と技量が必要となる共有持分の不動産売却となると、難易度は数段増しとなるので心配になるでしょう。

加えて、不動産会社で使う用語や情報は業界の専門用語が多く、わかりづらい点も気になるところです。

不動産売却マップなら、ワンストップで相談ができます。

共有持分の不動産を売却する方法をお探しなら、気軽に問い合せしてみましょう。