COLUMN不動産に関する記事

一般の方からすると、不動産を売却する時に不動産業者に支払う仲介手数料がどのように決まっているかを知らない方も多いでしょう。

たとえば、高そうで不安、いきなり高額な報酬を請求されたら困るという不安もあるでしょう。

そこで今回は、不動産業者に支払う仲介手数料について「いくらが上限なのか」「いつ支払うのか」「どのような業務が含まれているのか」などを簡単にご紹介していきます。

不動産売買の仲介手数料とは

まず不動産業者に支払う仲介手数料について、簡単にご紹介します。

仲介手数料とは、不動産業者に支払う手数料のことです。

つまり不動産売却に関する業務のうち査定、集客、広告から契約、引き渡しまでほぼ全般を不動産業者が業務として行う対価といえるでしょう。

不動産業者へ支払う仲介手数料の性質は成功報酬

不動産業者に支払う仲介手数料は、不動産の媒介が成立したことに対する成功報酬です。

そのため、不動産業者へ支払う仲介手数料は、契約を依頼した時に支払うのではなく、売買契約が成立したタイミングで発生することになります。

つまり、不動産業者に不動産の売買を依頼したとしても、契約が成立しなければ支払う必要はありません。

ただし、不動産業者が契約をほぼまとめていたにもかかわらず、売主側の都合で売却を取りやめたり、不動産業者を飛ばして買主と直接交渉をしたような場合は、売買契約が成約したものとみなされて、成功報酬を支払う義務が発生する場合があります。

仲介手数料の対価となる業務の範囲

不動産業者へ支払う仲介手数料には、不動産の売買で発生する様々な業務が含まれます。

含まれる業務の具体的な内容としては、不動産の売却価格の査定、売却のアドバイス、チラシ作成や広告作成とウェブ掲載、問い合わせ対応、物件への案内、価格交渉、重要事項説明書作成と説明、契約書作成と契約手続き、決済手続きの調整などと、不動産売買に関する全ての業務が含まれていることになります。

つまり、不動産業者は売主の代わりに、不動産業務に関する全ての業務を代行してくれるということです。

その中でも特に、価格交渉と重要事項説明書作成と説明、契約書作成と契約手続きはなかなか一般の方ではハードルが高く、不動産業者に完全に任せるべき範囲です。

重要事項説明書の作成と説明、契約書作成手続きは仲介業務の中心

不動産業者の仕事である仲介業務の中には、売主がやろうと思えばできる内容もあります。

たとえば、売り物である不動産の内見への対応などは、居住中であれば不動産業者ではなく売主が代わりにやることも可能ですし、実際にそのケースも少なくありません。

しかし、その中でも不動産業者にしかできない中心的な業務があります。

それは、買主に対する重要事項説明書の説明と作成、そして契約書の作成業務です。

これらは、宅地建物取引業法で不動産業者の義務とされているため、売主が代わりにすることはできません。

つまり、仲介業務の中でも不動産業者が必ずしなければならないと法律で決められているのです。

仲介手数料の計算方法と相場

不動産を売買する際には仲介手数料を支払う必要があることが分かった上で、次はいくらになるかということが気になる点でしょう。

そこで、仲介手数料が決まる仕組みや計算方法についてご紹介します。

売買価格別で仲介手数料の計算表も載せましたので、ご活用ください。

仲介手数料の計算方法

不動産業者に支払う仲介手数料については、宅地建物取引業法で上限が定められています。

これは一般の消費者を守る目的で設定されているので、この上限を守らないと不動産業者が法律違反になってしまう厳しい取り決めです。

仲介手数料の計算方法は、不動産の売買価格に対して割合で定められています。

売買価格が200万円以下の部分は（売却価格×5％)+消費税10％が依頼者の一方から受け取れる仲介手数料の上限です。

次に200万円を超え400万円以下の部分は(売却価格×4％ )+消費税10％が上限です。

そして、400万円を超える場合は、(売却価格×3％)+消費税10％が上限です。

仲介手数料の速算法について

不動産売買の仲介手数料の計算を簡略化するために、一般的に速算法が用いられています。

この速算法は、「200万円以下の部分」と「200万円を超え、400万円以下の部分」の仲介手数料を事前に速算しておく方法です。

結果の数字は同じですが、400万円以下の部分は、個別に計算はせずに「6万円」を足すだけで済みます。

この速算法を使うと、400万円以上の物件は単純に「物件価格の3％＋6万円」と速算できるため、時間が省略できるのです。

具体例：仮に1000万の物件の場合の仲介手数料はいくらか

それでは、具体的な例をご紹介しながら仲介手数料の上限を計算していきます。

不動産売買価格が1000万円の物件があったと仮定します。

速算法に基づいて仲介手数料を計算する場合は、売買価格が400万円を超えているため、（売買価格×3％＋6万円）を使って算出できます。

この場合は、1000万円×3％＋6万円で36万円が仲介手数料として速算できます。

不動産業者が消費税課税業者の場合は、さらに消費税が加算されるので、36万円に消費税を加えて39.6万円が仲介手数料の上限となります。

簡単な早見表を下記に載せたので参考にしてください。

仲介手数料の相場

ほとんどの不動産業者は、仲介手数料は上限ギリギリを設定しています。

つまり、法律で決められた仲介手数料が相場であるということになります。

法令で定められているのは依頼者の一方から受け取れる上限だけなので、売主と買主の両方から依頼を受けているような場合は、実質的に二倍まで受け取ることができます。

その一方で、仲介手数料の下限は法律で設定されていません。

つまり、不動産業者の報酬は上限だけが法律で決まっていて、下限は自由に決めることができます。

たとえば、非常に極端な会社ならば、仲介手数料はゼロ円で仲介業務を行うと広告する不動産業者も存在します。

支払うタイミングは2回

仲介手数料の金額の次は、いつ支払うことになるという点が気になるでしょう。

そこで、仲介手数料を支払うタイミングについてご紹介します。

特に、売買価格にもよりますが仲介手数料は高額なので、手数料を事前に用意しておくためにも支払うタイミングの把握は重要です。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は不動産の売買価格に応じて決まるので、仲介手数料も契約が成立した時点でいくらになるかが決まります。

そして、多くの不動産業者では売買契約締結時に半分、そして引き渡しの時点でもう半分を支払うという二回に分けて支払う方式が取られています。

もちろん、仲介手数料を一括で支払うことも可能です。

なお、仲介手数料の支払い時期は法律で決まっているわけではないため、不動産業者によっては個別の取り決めがある場合があります。

必ず仲介契約前に「仲介手数料はいつ支払うか」の取り決めがあるかどうかを確認してから、契約することをお勧めします。

仲介手数料の支払い方法

多くの不動産業者では、仲介手数料は現金で支払うところがまだまだ一般的です。

不動産業者によっては、クレジットカードや電子マネーに対応している会社もあるかと思いますが、多数派とはいえません。

やはり不動産の場合は物件金額が大きくなると仲介手数料も高額になるため、現金支払いもしくは振り込みが安全で確実だからです。

仲介手数料の支払い方法は不動産業者によって千差万別なので、事前に担当者に確認をしておきましょう。

仲介手数料を抑えるポイント3つ

不動産業者に支払う仲介手数料について、法律で決まっているのは上限だけです。

そのため、仲介手数料をいくらにするかについては不動産業者と売主との取り決め次第で、上限の範囲内であれば仲介手数料を決めることは可能です。

ここでは、仲介手数料を交渉するための具体的なアドバイスを3つご紹介します。

不動産会社と仲介手数料について値引き交渉する方法

不動産業者に対して仲介手数料を下げてもらうための交渉をしてみましょう。

交渉次第では、仲介手数料を下げてもらうことができる場合もあります。

たとえば、不動産の売却を依頼すると同時に、引っ越す予定の物件を購入する件も一緒に依頼するから、手数料の値引きをお願いできないかと依頼するケースです。

このような交渉は、必ず媒介契約を締結する前にしなければなりません。

ただし、注意点としては不動産業者に依頼する本来の目的は「不動産を高く売却する」ことを忘れないことです。

不動産業者の仲介手数料を下げることに熱心なあまりに、不動産業者のやる気をそいでしまい結果的には不動産業者のテンションが下がって契約がうまくいかなくなることは本末転倒です。

不動産業者からすると、仲介手数料を値切ってくる売主の物件は、他の売主の物に比べて広告予算などが足りないため、結果として売買契約成立が遅れてしまう可能性が高くなるので、抵抗感が生まれます。

仲介手数料を下げるために交渉するには、相手にこうした心理的抵抗があることを理解しておきましょう。

また、不動産業者は常に味方でいてくれるように振る舞うことが、不動産売買をうまく進めるコツであることを忘れないようにしましょう。

仲介手数料を上限よりも安くしている不動産業者を探す方法

仲介手数料を法律上の上限ギリギリにしている不動産業者が多い中、最近は上限ではなく仲介手数料を定額にしている不動産業者もあります。

これらの不動産業者に依頼すれば、上限ギリギリの不動産業者よりも仲介手数料を抑えることができます。

仲介手数料を上限にしていない不動産業者の特徴としては、きちんとホームページに価格を明記していること、業界の慣習に縛られない自由な発想の企業であることなどの特徴があります。

売主と買主が直接交渉をする方法

不動産業者に支払う仲介手数料を減らす方法として、そもそも不動産業者に仲介を依頼せずに自分で直接買主を探すという方法があります。

不動産業者に依頼しないため、当然仲介手数料は発生しません。

しかし、この方法はデメリットが非常に大きい点に注意しましょう。

まず不動産業者が仲介しないということは、不動産業者にやってもらえるはずのことを全て個人間で行わなければならないということです。

特に大きな金銭が関わる契約締結段階は、トラブルも多く注意が必要です。

仲介手数料が無料に？デメリットと注意点

不動産業者の中には、「仲介手数料を無料にします」と広告をしている業者もあります。

このような不動産業者に依頼するメリット、デメリットと注意点についてご紹介します。

仲介手数料無料のメリット

仲介手数料無料のメリットは、もちろん費用がかからないことです。

売買価格によって変動しますが、3000万円の物件なら仲介手数料は100万円前後になるため、この費用が無料になるということは、非常に大きなメリットとます。

仲介手数料無料のデメリット

仲介手数料無料のデメリットは、その不動産業者はどのような理由で仲介手数料を無料にしているかによって変わってきます。

つまり不動産業者も仲介手数料無料では経営を続けることができないので、不動産業者はどこかで利益を得ているはずです。

その仕組みについて、売主がきちんと理解をしていないと、結果として仲介手数料を支払うよりも手元に残る金額が少なくなってしまう可能性があります。

仲介手数料無料よりも優先すべきこと

売主からすると本来の目的は「不動産を高く売却すること」のはずです。

仲介手数料が無料の業者に依頼するよりも、仲介手数料を支払ってでも高く売ってくれる業者がいればそちらに優先して依頼するようにきちんと見極めが必要です。

まとめ

以上が、不動産を売却する時に不動産業者に支払う仲介手数料の内容、計算方法などのご紹介でした。

不動産業者に支払う仲介手数料については、不動産を高く売りたいという目的から考えて、必要に応じて選択していきましょう。