COLUMN不動産に関する記事

家族の生活スタイルの変化、終活、相続等、不動産売却の理由は様々です。

理由の違いはあっても、熟慮を重ねて不動産売却を決断する方が多いのではないでしょうか。

特に売却のタイミングにより不動産売却の税金が変わってくるので、いつ売却したらよいかの判断は、難しい面があります。

そこでこの記事では、所有期間による譲渡所得の税率の違い、所有期間の数え方を解説します。

所有期間の説明だけでなく、不動産の譲渡所得とは何か、譲渡所得の計算方法や計算例など、不動産売却でかかる所得税の基本も説明します。

所有期間に関わらず受けることができる特例、相続した不動産売却の特例など、節税に使える特例も解説します。

不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

譲渡所得の方法

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税がかかります。

不動産売却で得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得は他の所得と分離して課税されます。

「分離して課税される所得税」とは、給与収入や事業所得とは別に計算される所得税ということです。

つまり会社勤めのサラリーマンやOLの給与への課税と、譲渡所得への課税は別に計算します。

また、自営業の事業所得に対する所得税の計算と、譲渡所得にかかる所得税の計算は別におこなわれます。

不動産売却で得た収入全額に課税されるわけではありません。

収入から取得費と費用を控除した額に課税されます。

取得費と費用を、不動産売却で得た収入から控除した額を、課税譲渡所得といいます。

なお、収入金額から控除できる取得費や費用は、その内容が定められています。

また、特別控除の制度の適用を受けることができれば、さらに課税譲渡所得が低くなり、税金は安くなります。

譲渡所得の税率は所有期間でかわる

課税譲渡所得に乗じる所得税の税率を確認しましょう。

譲渡所得の税率は、売却した不動産の所有期間で変わります。

長期と短期の所有期間

譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。

ここで言う長期や短期とは、売却した不動産の所有期間のことです。

所有期間が短い不動産を売却して得た利益に対しては、高い税率がかかります。

一方、所有期間が長い不動産を売却して得た利益に対しては低い税率を乗じます。

不動産転売で利益を得ようとする個人もいることから、短期所有で得た不動産譲渡所得については、高い税率を課しているのです。

所有期間の違い

税率の違い

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、所有期間が少し変わるだけで所得税の税率に15％も開きが出ます。

譲渡所得税がかかれば住民税もかかるので、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、相当な税金の違いが出るでしょう。

長期か短期かの判断は、所有期間が基準であり、居住期間ではありません。

この点に注意してください。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

なお、個人が所得税をおさめる場合、復興特別所得税もかかります。

復興特別所得税は2037年まで課税され、税率は2.1％なので、その点も忘れないようにしてください。

所有期間の数え方

不動産売却で得た収益にかかる譲渡所得税は、長期譲渡所得と短期譲渡所得かで大きく税率が変わることがわかりました。

長期か短期かの分かれ目となる所有期間の数え方を確認します。

長期譲渡所得か、短期譲渡所得か判断する所有期間は、不動産を売却した年の１月１日現在が基準となります。

2016年6月1日に取得した不動産を、2021年に譲渡した例で考えてみましょう。

2021年6月30日に売却したら、所有期間は満5年を超えているように思えます。

長期譲渡所得に当たるのではないかと考える方もいるでしょう。

しかし、不動産を売却した年の1月1日の時点、つまり2021年1月1日の時点では、まだ所有期間は、4年6か月です。

所有期間は、不動産を売却した年の１月１日現在が基準なので、この例では短期譲渡所得となります。

2016年6月1日に取得した不動産を譲渡し、長期譲渡所得の税率を適用するためには2022年以降に売却しなければなりません。

例えば、2022年2月10日に売却すれば5年8か月の所有期間となり、長期譲渡所得の税率がかかります。

相続した不動産の所有期間

次に、相続や贈与によって不動産を取得した場合の譲渡所得の所有期間について見ておきましょう。

相続した不動産の所有期間のポイント

例えば被相続人の所有期間が10年なら、相続人や受贈者の所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができるので、相続不動産を売却して得る譲渡は、長期譲渡所得となります。

所有期間の判定の基準日は、相続人や受贈者が譲渡した年の1月1日である点は、通常の場合と同じです。

また、被相続人の居住期間は関係ありません。

被相続人が長く住んでいた貸家を購入してすぐに他界したケースなどは、所有期間の判定は注意が必要です。

譲渡所得と支払う税金の計算例

実際に譲渡所得と支払う税金を計算してみましょう。

課税譲渡所得

先述したとおり、不動産を売却して得た収入（売買代金額）に、直に税金がかかるわけではありません。

取得費、譲渡費用を控除（マイナス）したあとの額に税率を乗じます。

また、特別控除という特例も考慮しなければなりません。

譲渡所得の税金は、次の算式で計算します。

収入金額、取得費、譲渡費用

まずは、収入金額、取得費、譲渡費用について、その意味や例を理解しておきましょう。

取得費、譲渡費用として認められる額がおおければ、譲渡所得が低くなり、税金が安くなるためです。

収入金額、取得費、譲渡費用

取得費、譲渡費用の注意点

まず、建物の取得費の注意点は減価償却費です。

例えば建築費1,000万円をそのまま建物の取得費として計上することはできず、次の算式で算出した額を取得費とできます。

建物の購入代金や建築代金の合計額－所有期間中の減価償却費相当額

次に、取得費、譲渡費用として認められるものと認められないものがあるので注意してください。

認められるものの例

土地や建物を購入したときに納めた登録免許税や登記費用については、贈与、相続又は遺贈による取得の場合も含まれています。

認められないものの例

なお、相続不動産を相続開始日から3年10か月以内に譲渡した場合、取得費を加算できる特例があります。

加算できる取得費は、相続税額のうち一定金額です。

実際の税額を計算

次のケースで計算してみます。

譲渡価格等の設定

実際の税額の計算

不動産売却時に使える特例

最後に、不動産売却時に節税のために使える特例を紹介します。

特例の重複適用

ここではいくつかの特例を見ていきますが、各特例の重複適用が認められる場合と認められない場合があり、先にその点を確認します。

主な特例は以下の通りです。

• ・居住用財産譲渡の3,000万円特別控除
• ・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
• ・特定の買替特例

例えば、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除と居住用財産を譲渡した場合の軽減税率は、重複して適用を受けることができます。

しかし、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除と、特定の買替特例の適用を重複して受けることはできません。

重複して受けるほうがよいか、片方だけ選択するのがよいかはよく検討してください。

居住用財産譲渡の3,000万円特別控除

居住用財産譲渡の特別控除の主な適用要件は以下の通りです。

• ・自分が住んでいる家の譲渡、家とあわせて敷地や借地権の譲渡であること
• ・以前に住んでいた自宅や敷地を譲渡した場合であること
• ・居住しなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までの譲渡であること
• ・譲渡の当事者が、売主と買主が特別な関係にないこと

親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人などへの譲渡の場合は、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除は適用されません。

所有期間の長短の長短が問われないのが、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除を適用すると節税になる理由です。

マイホームを引っ越した場合は、適用期間中に売却することをおすすめします。

その他

居住用財産譲渡の3,000万円特別控除の他、以下の控除についても知っておくと節税になります。

• ・相続した空き家やマイホームを譲渡した場合の特例
• ・特定の買い替え特例
• ・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときは、次の要件を満たしていれば、特例を受けることができます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

その他にも、同一敷地内に子ども世帯の住居がある場合など、適用を受けられない細かな要件があるので注意してください。

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率は、次の要件を満たしていれば節税に効果があります。

• ・居住用財産を譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること

この特例も居住期間でなく、長期譲渡所得と同じく所有期間が基準です。

また満10年では足りず、所有期間が10年を超えていることが居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の適用の要件となっています。

特定の買替特例

特定の買替特例は、次の要件を満たしている必要があります。

特定の買替特例

買替資産の要件は、一定の耐震基準を満たすものは建築年数が25年を超える建物でも適用があります。

なお、ここに記した要件の他にも、細かな要件が特例には定められています。

詳しくは専門家や国税庁に確認してください。

まとめ

譲渡所得の税率は所有期間で変わることがわかりました。

短期譲渡所得か長期譲渡所得かで、税金が大きく違ってしまいます。

ただ、短期譲渡所得になるケースであっても、居住用不動産の売却の特別控除や収用交換の特別控除など、譲渡所得そのものをかなり低く抑えることができる特例があります。

節税を考える時は、所有期間だけで考えるのではなく、各種の特例を使えるかどうかを考えることが大切です。

注意しなければならないのは、節税の方法を自分で考えると間違った解釈をしてしまう可能性もあることでしょう。

税金というものは、実は「〇〇税法」という法律や国税庁の通達で細かくルールが決められています。

簡単に税金を逃れることはできません。

賢く節税して、一番良いタイミングで売却したい方は、専門家に相談するとよいでしょう。

税理士と提携する不動産会社に相談すれば、売却と節税の双方の相談ができます。

早めの相談をおすすめします。