COLUMN不動産に関する記事

売却代金で住宅ローンを一括返済できないと、原則不動産は売却できません。

しかし、一括返済できないときも対処法があり、不動産を売却できる方法があります。

そのため、生活が苦しくなったときでも、不動産を売却して負担を軽くすることが可能です。

本記事では、売却代金で住宅ローンを一括返済できないときの対処法、返済が難しくなったときの対処法を解説しますので、返済に困っている方は参考にしてください。

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときの対処法

住宅をローンで購入したけれど、様々な事情からローンを支払うことが難しくなることがあるでしょう。

そうなると、一番の候補として考えられるのは自宅を売却することです。

しかし、売却代金で住宅ローンを一括返済できないときもまた起こり得ることです。

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときの対処法は、次のとおりです。

売却代金で住宅ローンを一括返済できない場合、基本的に不動産は売却できません。

しかし、一括返済するための対処法には上記のものがあるため、自分の場合はどのような方法で売却したらよいのか参考にしてください。

では、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

自己資金を用意する

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときには、売却代金を補うための自己資金を用意します。

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときに用意する自己資金の金額は、次のように計算します。

たとえば、住宅ローンの残高が4,000万円、売却代金が3,800万円、売却諸経費が150万円の場合に用意する自己資金は次のとおりです。

4,000万円 –（3,800万円 – 150万円）= 350万円（用意する自己資金）

用意する自己資金を計算するときには、売却諸経費のことを忘れずに考慮しましょう。

売却諸経費を考慮しておかないと、売却時に用意する自己資金が足りなくなってしまいます。

住み替えローンを利用する

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときには、住み替えローンの利用を検討しましょう。

住み替えローンとは、住み替え先の住宅購入代金だけでなく、売却する住宅の住宅ローン残額から売却代金を引いて余ったローン分の借り入れができる融資です。

住み替えローンが利用できるのは住み替えを検討している人だけですが、自宅を売却し新居を購入しようとしている人におすすめの方法です。

任意売却を利用する

住宅ローンの返済が厳しくなったときには、任意売却の利用を検討しましょう。

任意売却とは、借入先金融機関から許可を得た上で、住宅ローンの残額が売却金額を上回っていても自宅を売却できる方法です。

通常、住宅ローンの残額が売却金額を上回っている場合、自宅を売却できません。

住宅ローンを全額返済しなければ抵当権を抹消できないため、購入者は抵当権付きの不動産を購入しなければいけなくなります。

しかし、購入者からしてみれば、購入してから他人の返済の状況によって不動産が取られてしまうような物件は不安で購入できません。

そのため、住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消してからしか売却できないことになっています。

しかし、任意売却を利用すれば住宅ローンの残額が売却金額を上回っていても金融機関が抵当権を抹消してくれるため、自宅を売却することが可能です。

売却金額で返済しきれなかった住宅ローンの残額は、自宅売却後から無担保ローンとして返済していきます。

この無担保ローンは返済者の返せる金額を元に返済額を決定するため、生活はかなり楽になるはずです。

ただし、任意売却を行うには非常に時間がかかり、早く対応していかないと競売になってしまいます。

任意売却の利用を検討するときには、早めに不動産会社に相談しましょう。

住宅ローンの返済が難しくなったときの対処法

住宅ローンの返済が難しくなったときの対処法は、次のとおりです。

住宅ローンの返済が難しくなったときには、早急に対処しなければいけません。

住宅ローンが返済できなくなると、借入先の金融機関が自宅を差し押さえることがあります。

そして、差し押さえをされてからも住宅ローンを返済しない場合には最終的に競売にかけられ、場合によっては自宅から強制退去しなければいけなくなります。

競売は高く売却できる方法ではなく、競売後も住宅ローンが残ってしまい、残った住宅ローンは無担保ローンとして払い続けなければいけません。

住宅ローンの返済が難しくなった人は、これから紹介する対処法を参考にしてみてください。

銀行に返済条件の変更を依頼する

住宅ローンの返済が難しくなった場合、借入先の銀行と返済条件の変更を打ち合わせしましょう。

銀行は住宅ローンを全額返してもらうことを優先するため、返済が厳しくなったことを伝えると返済期間を延ばしてくれることがあります。

返済期間が延びれば、月々の返済額が少なくなります。

ただし、銀行に相談するときには、返済期間を延長して返済できる根拠を示さなければいけません。

ただ単に返済期間を延ばしたいと伝えても、銀行は延長に応じてくれる可能性は低いといえます。

月々の返済額がいくらまでなら払える、払える理由を伝えられるように準備しておきましょう。

借り換えローンを検討する

返済している住宅ローンの金利が高い場合は、借り換えローンの利用を検討しましょう。

現在の住宅ローンは金利が低く設定されていますが、数十年前に借りた融資は金利が高いケースもあります。

金利が高い住宅ローンを返済していくと返済が厳しくなるため、金利の低いローンに借り換えをしましょう。

ただし、借り換えローンに借り換えするときには、手数料がかかります。

借り入れするローンによっては手数料の金額が高額になるため、本当に借り換えたした方がよいのか、しっかりと検討してから利用しましょう。

また、住み替えローンを利用すれば、仮住まいをすることなく、自宅から新居への引っ越しが可能です。

住み替えるときに一度仮住まいすると、かなりの費用がかかります。

仮住まいに住むためには家賃や仲介手数料、敷金・礼金などかかり、相当な負担がかかってしまいます。

住み替えローンを利用すれば、仮住まいせず新居を購入するための融資を受けられるため、この点も考慮しておきましょう。

リースバックやリバースモーゲージを利用する

リースバックやリバースモーゲージを利用すれば、住宅ローンの返済をしなくて済みます。

リースバックとは、自宅をリースバック会社に売り、売った自宅をリースバック会社から借りて住み続けられるサービスです。

一方、リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借り、原則金利のみを返済していく融資です。

リースバックは売却後に家賃を払わなければいけませんが、住宅ローンの返済金額よりも家賃の方が低くなるのであれば利用する価値があります。

リバースモーゲージは借りた金額の金利しか返済しなくてもよくなるため、生活が楽になります。

しかし、借り入れていた人が亡くなったときに、借入金額を全額返済しなければいけないことには注意が必要です。

個人再生を利用する

住宅ローンの返済が厳しく、今のままでは返済できる見込みがない場合は、個人再生を利用するのもよいでしょう。

個人再生とは民事再生法に定められた、個人の借金の返済を軽減させられる制度です。

個人再生は破産と異なり、借金がなくなるわけではなく、返済総額を減らして返済を続けられます。

個人再生を受けるための条件は、次のとおりです。

個人再生を行うには、裁判所へ手続き費用を払わなければいけません。

手続き費用は次のとおりです。

なお、代理人弁護士がいる場合の手続き費用は30,000円前後ですが、この金額に弁護士費用が上乗せされます。

個人再生手続きを選ぶ時には、弁護士費用が総額いくらになるか注意しましょう。

まとめ

売却代金で住宅ローンを一括返済できないときには、原則自宅は売却できません。

一括返済できないときでも対処法はいくつかあり、対処の仕方を理解していれば自宅を売却することが可能です。

しかし、中には対処法を実践できず、住宅ローンの返済に苦慮してしまう人もいることでしょう。

住宅ローンの返済が厳しくなったとしも、まだ対処法はあります。

お金の問題は精神的に大きな負担がかかるため、どのような対処法があるのか理解し、生活がままなくなる前にしっかりと対処していくことが大切です。