COLUMN不動産に関する記事

不動産の売買契約をするためには、売主・買主にそれぞれ必要な書類があります。

ここでは安全でトラブルがない不動産売買契約をするために買主が用意する書類、注意すべき点について簡単に解説していきます。

不動産売買の契約の流れ

不動産の売買契約は大きく分けて4つの流れで進んでいきます。

ここでは、段階に分けて売主と買主が何をするかという点を中心に、簡単に解説していきます。

売主と買主の意思が合致する

意思の合致とは、売主の「この不動産をいくらで売りたい」という気持ちと、買主の「この不動産をいくらで買いたい」という気持ちが一致することをいいます。

合致する内容は「どの不動産か」「金額」「契約条件」などの重要な項目です。

通常の売買の場合は、売主がいくらで売りたい、と売り出しを行い、買主がその金額で購入したいと申し込みをして、売主が承諾をする流れになります。

買主が重要事項の説明を受ける

不動産業者が仲介をしている場合は、売買契約の前に重要事項の説明を行います。

重要事項説明とは、不動産の専門家である宅地建物取引士が買主に対して、不動産そのものと売買契約に関する重要な内容を説明することをいいます。

売主と買主が売買契約を締結する

売買契約の締結とは、売主と買主が契約書に署名と押印をすることを指します。

実務上は、この契約締結時に証拠として手付金も一緒に交付します。

この売買契約を締結すれば、売主は買主に対して所有権を移転させる義務が発生し、買主は売主に対して売買代金を支払う義務が発生します。

売主と買主が契約上の義務を履行する

売買契約が締結された後は、売主と買主はそれぞれの義務を履行します。

実務上は、残代金の支払いと同時に所有権移転手続きを行う同時履行が一般的です。

通常は金融機関と法務局が開いている平日に行われます。

不動産売買時の買主本人の必要書類

不動産売買契約は、多くの関係者と大きなお金の動く取引です。

大きな取引なので書類や手続きに間違いがあると、やり直しになったり損害が発生したりする場合があります。

そのような間違いを避けるために、売主・買主は不動産売買に必要な書類を集めて事前に準備しておく必要があるのです。

ここでは、売買契約時点で買主が用意しなければならない書類をご紹介します。

本人確認書類

不動産は金額が大きいものなので、なりすましや詐欺などの犯罪のターゲットになりやすい取引です。

そのような犯罪の被害に遭わないために、売主・買主は運転免許証などの写真付きの身分証明書で、住所や氏名、生年月日を証明しなければなりません。

具体的には、契約時には買主の本人確認書類が必要です。

印鑑

売買契約を締結するのは、契約書に買主の署名と押印をする必要があります。

そこで、売買契約時には買主に印鑑を用意してもらう必要があります。

なお、買主が金融機関で住宅ローンを組む場合は、不動産に抵当権を設定する作業も発生するため、印鑑は実印を用意しなければなりません。

不動産売買時の買主代理人が契約に立ち会う場合

買主本人が遠方に住んでいたり、仕事でどうしても都合が合わなかったりという場合などの理由で実務上、本人が代理人を指定して、契約手続きを委任する場合もあります。

この場合は、本人が契約に立ち会う場合に比べて必要になる書類が追加になります。

ここでは、追加になる書類とその内容についてご紹介していきます。

委任状

本人が代理人に「売買契約の締結について委任します」という内容が書かれた委任状です。

特に形式に指定はありませんので、不動産業者の担当者に依頼して雛形を用意してもらいましょう。

印鑑証明書

委任状に印鑑が押されていても、その印鑑が本当に本人が押印したものなのか、を判断することはとても難しいです。

そこで、市町村役場で発行された印鑑証明書を添付することで、委任状の押印が実印に間違いなければ本人が押印したであろうと推定できます。

そのために、印鑑証明書が必要になります。

本人の印鑑証明書

委任状に押してある押印は契約者である買主本人です。

そのため、買主本人の印鑑証明書が必要です。

この印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものでなければなりません。

代理人の実印と印鑑証明書

不動産売買契約に署名と押印をするのは買主の代理人です。

そのため、不動産売買契約時には代理人の実印と印鑑証明書が必要になります。

この印鑑証明書も本人と同様に3ヶ月以内のものでなければなりません。

代理人の本人確認書類

買主本人が売買契約時に立ち会う場合と同じ理由で、代理人の本人確認書類も必要です。

具体的には運転免許証などの写真付きの身分証明書で、住所や氏名、生年月日を証明しなければなりません。

不動産売買時に買主側が留意する点とは

買主側が不動産売買契約時に留意する点は、大きく分けて2つにわかれます。

一つは売買契約の買主の義務について、もう一つは契約後にきちんと所有権が移転できるかどうかについてです。

ここではそれぞれに分けて簡単に解説していきます。

住宅ローンを組む場合にローン条項がついているかどうか

不動産売買契約を締結した後、買主には売買代金を支払う義務が発生します。

そのため、買主は売買契約締結後に金融機関に対して住宅ローンの申し込みをするのが通常です。

この場合、いわゆるローン条項と呼ばれる「何月何日までに金融機関にいくらの融資を申し込むこと」「住宅ローンが否決された場合に何月何日までであれば違約金なしで解除できる」旨の内容が特約として売買契約書に盛り込まれています。

買主としては、不動産売買契約書にこのローン条項が記載されているか、記載されている金融機関に期限までに申し込むことができるかを必ず確認しましょう。

所有権移転手続きができるかどうかについて

重要事項説明書には、不動産登記上の現在の所有権者が記載されています。

実務上、それほど多くはありませんが、所有権者と売主が一致しないケースもあります。

たとえば、相続で亡くなった方の名義のままになっていたり、売主が第三者から取得する予定になっていたりする場合などです。

この場合、買主としては必ず所有権が現在の名義から売主に移転して、買主に移転するまでの流れに留意しましょう。

具体的には、契約時点で所有権移転に必要な書類が揃っているかどうか、を確認する必要があるでしょう。

まとめ

以上が、不動産売買時に買主が用意をしなければならない書類と、代理人が契約締結する場合に必要な書類の説明でした。

買主として、安全でトラブルがない不動産売買契約をするために、きちんと準備して不動産売買契約に対応してください。