中古マンション購入にかかる費用と相場｜流れや購入の際の注意点も解説
中古マンションの購入熱が高まっています。
しかし、いざ購入するとなってもかかる費用や総額がわからず、購入に踏み切れない人もいるでしょう。
決して安くはない買い物、失敗したくないはずです。
今回は中古マンションが人気の理由から費用相場、購入にかかる費用・流れ・注意点を詳しく解説します。
中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションが注目される背景
不動産大手の住友不動産の調査によると、首都圏における2021年4月～6月期の中古マンション成約件数が、前年の同時期の数字を55.4%上回ったことがわかりました。
同様に近畿圏でも中古マンションの成約件数は大幅に上昇。
成約価格も上昇しており、人気の高さがうかがえます。
背景にあるのは新築マンションの価格高騰や、中古マンション市場が充実しているなどの理由です。
新築マンションの場合、購入時に建築費が上乗せされており、高額になってしまいます。
しかし、中古マンションでは建築費がかからず、その金額の分安く購入できます。
また、住宅ローンが低金利なのも拍車をかけ、本来では購入できないような分譲マンションやタワーマンションを比較的安く購入できるようになったのです。
購入後の用途は資産として保有することもあれば、賃貸として貸し出すこともあり、様々です。
中古マンションの人気は、今後も当面続くのではないかと予測されています。
中古マンションを購入する際に必要な費用の相場
中古マンションを購入する際には諸経費が発生します。
一般的には中古マンションの値段の5～8％程度が必要だとされています。
ただし、中古マンションそのもの値段が安いと、登記にかかる費用は割高になるので、諸経費も高額になる傾向があるので注意が必要です。
また不動産会社を経由して購入する際には、仲介手数料が別途必要になります。
仲介手数料は中古マンションの価格の3%に6万円を足したものです。
これらを総合すると、マンション購入に必要な総額が算出できます。
中古マンションを購入する際に必要な費用
中古マンションを購入する際に必要な費用を詳しく見ていきましょう。
それぞれ初期費用、引き渡し時の費用、入居後の費用について解説します。
初期費用
初期費用として必要な項目と金額の目安は以下のとおりです。
| 金額の目安 | |
|---|---|
| 手付金 | 売買代金の5～10％ |
| 印紙税 | マンションの購入価格によって異なる |
| 仲介手数料 | マンション価格の3%+6万円 |
手付金
手付金とは、売買契約を結んだ相手の債務不履行にかかわらず契約解除を認める目的で支払われるお金のことです。
契約書には「解約手付」と記載されることが一般的です。
一定の期間内であれば、手付金の払い戻しをあきらめることで契約解除ができます。
購入代金には含まれないお金ですが、多くの契約書には購入代金の一部に充当する旨の記載があります。
契約書に子の記載があれば、書面どおり手付金は残金支払いの際に差し引かれているはずです。
印紙税
売買契約書には収入印紙が必要です。
この収入印紙にかかる税金を印紙税と呼びます。
もしマンションを課税事業者から購入する場合、別途消費税が発生するので注意しましょう。
仲介手数料
不動産会社が間を取り持ってマンションを契約したことに対する手数料が仲介手数料です。
物件価格400万円以上の場合、物件価格の3％に6万円と消費税を足して算出されます。
しかし、不動産会社によっては契約時半額、決済時半額などのパターンがあり、必ずしも上記の計算式で算出された額を支払わなければならないわけではありません。
引き渡し時の費用
引き渡し時の費用では、次の項目で費用が発生します。
この段階では費用が物件価格に左右されるため、仲介をしてくれる不動産会社に確認を取ったほうがいいでしょう。
| 金額の目安 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | マンション価格の3%+6万円 （初期費用で支払っていない場合） |
| 登記費用 | 物件価格によって異なる |
| ローンの費用 | 物件価格・契約するローン内容によって異なる |
| 管理費・修繕積立金の清算金 | 物件・入居時期によって異なる 年度の途中であれば日割り計算 |
| 固定資産税・都市計画税の清算金 | 固定資産税：評価額×1.4% 都市計画税：評価額×0.3% ※入居時期で日割り計算 |
仲介手数料
「初期費用」の項目で解説した仲介手数料と同じです。
分割になっていたり、初期費用の支払い時点で支払っていなかったりする場合に必要です。
登記費用
所有権の移転登記、抵当権設定登記を申請する登記免許税が必要です。
マンションの価格によって変動するため一概にいくらとは説明できませんが、以下の表を参考に借入金額に掛けて算出してください。
| 項目 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（建物） | 2.0% | 0.3% |
| 所有権移転登記（土地） | 2.0% | 1.5% |
| 抵当権抹消登記 | 0.4% | 0.1% |
これらに加えて司法書士に依頼した場合は、依頼料が別途必要になります。
ローンの費用
住宅ローンを利用する場合、以下の項目で費用が発生します。
- 金銭消費貸借にともなう印紙代
- 融資手数料もしくはローン保証料
- 事務手数料
- 火災保険料
- 適合証明書（フラット35利用時や旧耐震物件の場合）
- 頭金 など
ローンの費用も金融機関から受ける融資額や、契約する火災保険の金額によって異なります。
管理費・修繕積立金の清算金
管理費とは、マンションの共用部を清掃・管理する管理会社に支払う委託費用に充当されるものです。
一方の修繕費積立金は、マンションの修繕に使用される住人全体で作る積立金のことです。
どちらも設定額がマンションによって異なります。
また、一般的にこの2つは入居日から日割り計算されます。
引き渡し時には入居日から年度内までの管理費・修繕積立金を精算しなければなりません。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税および都市計画税は、1月1日から引き渡し日までを売主が、入居日から12月31日までの分を買主が日割り計算で負担します。
関西の場合、4月1日を起算日としているところもあります。
固定資産税と都市計画税はマンションの評価によって変動するので、気になる場合は事前に売主か不動産会社に確認しておきましょう。
入居後の費用
入居後の費用は、一時的に必要になるものとランニングコストとして必要なものの2種類に分かれます。
| 金額の目安 | |
|---|---|
| 不動産取得税 | 評価額×4％ |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税：評価額×1.4% 都市計画税：評価額×0.3% |
| 管理費・修繕積立金 | マンションによって異なる |
| その他の費用 | 買主によって異なる |
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産価格に4％を掛けて算出される一時的な費用です。
計算は土地・建物それぞれの価格に4％の税率を掛けます。
なお、平成20年4月1日～令和6年3月31日は、軽減税率が適用されており、以下のように変更されています。
- 宅地：評価額×1/2×3%
- 土地：評価額×3％
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日（一部地域では4月1日）を起算日として、1年間の固定資産税および都市計画税の支払いが必要です。
どちらも評価額によって算出された土地・建物それぞれに課されます。
不動産取得税にも関係する評価額は、建物は時価の5～6割程度、土地は7割程度が目安です。
納付は一括でも分割でも可能ですが、分割の場合指定された期間内に1/4ずつ専用の振込用紙で支払う必要があります。
管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税と違い、毎月支払う必要がある費用です。
集金方法や金額はマンションによって異なるので、入居前に必ず確認しておきましょう。
その他の費用
そのほか、リフォームを行った場合はリフォーム費用が発生します。
引っ越しなどの費用と併せてかかりますが、マンションそのもののランニングコストとはまた別の費用と考えていいでしょう。
もしリフォーム代金を分割で支払う場合は、ランニングコストに含めてしまっても良いかもしれません。
中古マンションを購入する流れ
中古マンションを購入する際は以下の流れで進行します。
特に資金計画では、住宅ローンの計算が大切です。
一般的に住宅ローンは年収の5～6倍までが目安とされています。
この数字に基づいて資金計画を立て、条件にあった中古マンションを探しましょう。
特に諸経費は現金で支払うのが基本なので、手元に余裕を持った資金計画が必要です。
中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する時には、以下の5点に注意しましょう。
- 市場価格を調査しておく
- 資産価値を調査しておく
- 災害リスクについて調査しておく
- 住宅ローン控除が利用できるか確認する
- 資金計画を十分に立てているか
市場価格を調査しておく
市場価格を把握していないと、割高な物件を購入してしまい後悔することがあります。
マンションの市場価格は「市場性」「費用性」「収益性」の3点で算出されます。
現在ではいろいろなサイトでこれらの情報が収集できるので、購入前には必ず調査しておきましょう。
資金計画にも関係するので、できれば不動産会社に相談する前にある程度の調査を済ませておくことをおすすめします。
資産価値を調査しておく
資産価値についても、同様に調査しておきましょう。
市場価格を算出するうちの「収益性」がこれに該当します。
中古マンションは購入後、築年数に応じて資産価値が下落します。
今後、資産価値が上昇する見込みがない場合は、購入を再検討したほうが安全かもしれません。
周辺環境にも左右されるので、マンションだけではなく、その周辺の開発計画などにも注目しておきましょう。
資産価値に関する情報は、不動産会社からも得られます。
災害リスクについて調査しておく
災害リスク、特に中古マンションの場合、耐震基準を満たしているかは必ず調査しておきましょう。
耐震基準は以下のように分類されています。
1981年6月1日以降に建てられた建物は、すべてこの基準に該当するように設計されています。
逆に言えば1981年5月31日以前に建てられたマンションに関しては耐震基準を満たしていない可能性も捨てきれません。
必ず調査しておきましょう。
その他の災害については、マンションの所在地の自治体が発行しているハザードマップを参考に調査してください。
ハザードマップは自治体のホームページで公開されています。
また、売買契約前の重要事項説明で、不動産会社からハザードマップがもらえるのでそちらで確認してもいいでしょう。
住宅ローン控除が利用できるか確認する
中古マンション購入で住宅ローン控除が利用できるかの確認もしておきましょう。
マンションに限らず、住宅を購入する際には「住宅借入金等特別控除」が利用できます。
新築物件なら問題なく受けられますが、中古物件の場合、適応条件を満たしていない可能性もあります。
あるのであらかじめ確認しておきましょう。
【中古戸建て購入時の適応条件】
- 新築後20年以内、マンションなど耐火建築物は25年以内であること。ただし、築年数にかかわらず新耐震基準に適合している住宅や、既存住宅売買瑕疵保険が付保されている住宅は利用可能
- 取得後6か月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
- 登記上の住宅の延床面積が50㎡以上であり、居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上であること
- 生計を一にしている親族等からの購入、贈与による取得でないこと
- 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
資金計画を十分に立てているか
資金計画を十分に立てていなければ、大きな失敗になってしまう可能性があります。
中古であっても、マンションの購入は大きな買い物です。
返済計画に無理はないか、購入を検討しているマンションの価格は適正かなどをじっくり考えておきましょう。
特に、長期にわたって支払い続ける返済プランは非常に大切です。
これらを含めた資金計画をきちんと立てていることが、中古マンション購入においては大切です
まとめ
中古マンション購入は確かに過熱しています。
しかし、無理のある購入や知識がないままの購入は非常に危険です。
いくら中古で手に入りやすいとはいえ、数千万円単位での費用が動く中古マンションの購入は慎重に検討しましょう。
買ったことを公開しないためにも、事前の資金計画とシミュレーションが重要です。