不動産に関する記事

この記事では、アパート・賃貸マンションやワンルームの一括借り上げについて、その仕組みとリスクを解説します。

一括借り上げの仕組み

表裏一体のサブリース（転貸貸し付け）と一括借り上げ

一括借り上げとサブリースは、表裏一体の関係です。
不動産管理会社は、まず賃貸物件のオーナーから物件を一括して借り上げ、定額賃料を支払います。
その上で今度は入居者を募集して賃貸契約を結び、家賃を収受します。
当然物件の諸管理は、不動産管理会社が請け負います。

定額賃料は、満室の場合の想定家賃収入×（1－想定空き室率）－管理費の算式で計算されます。

想定家賃収入は、周辺の家賃相場等を参考に設定されます。想定空き室率は、10％－15％が一般的です。管理費は物件収入の5-10％が相場です。

一括借り上げのメリット

一括借り上げを活用すれば、賃貸物件のオーナーは日常的な管理業務から解放されるだけでなく、空き室や家賃低下の懸念におびえることなく安定的な家賃収入を確保できます。

面倒な不動産の管理

昔のアパートといえば、大家さんがアパートの一室に住んでいる、といった形態も少なくありませんでした。入居者が学生中心のアパートでは、食事も提供してくれる下宿型も多くみられました。

今では、こうした形態の賃貸物件は珍しい存在になっています。
一括借り上げでなくても、日常的な不動産の管理を不動産管理会社に委託しているケースが非常に多いのです。

アパートや賃貸マンションに住んだことのある方は、入居から退去まで一度も家主と顔を合わせなかったというケースも少なくないでしょう。
賃貸物件の管理は、こまごまと面倒なことが多く時間をとられます。消防法に準じた消防設備の設置や定期点検、配電設備や集合水道管の維持管理、共用設備（廊下・階段等）の清掃、ゴミ集積場の確保と運営などは全てオーナーの仕事です。
退去の時には、ハウスクリーニングを実施して補修個所を確認すると同時に、敷金を精算しなければなりません。

家賃滞納も、頭の痛い問題です。アメリカでは長期滞納を続けているとロックアウト（いつの間にか荷物を部屋の外に出されカギも付け替えられる）を食らうことも少なくありませんが、日本の借家法では入居者の権利が強く守られているので、ロックアウトのようなことはできません。根気強く督促する以外に、術は無いのです。
入居者同士のトラブル（騒音や喫煙など）、周辺からの苦情処理への目配りも欠かせません。
賃貸物件に同居している専業オーナーならまだしも、別の場所に暮らしているまたは本業に従事しているオーナーにとって、これだけの管理業務をこなしていくのは不可能です。

こうした背景から、不動産管理業務の委託が今では一般的になっているのです。

安定的な家賃の確保

日常的な不動産管理業務の委託がさらに発展したのが一括借り上げです。つまり日々の賃貸物件運営を委託するだけではなく、安定的な家賃も不動産会社に保証してもらおうという仕組みです。
近くの商業施設が移転した、踏切が高架に変わって人の流れが変わった、別の町に評判の良い保育園ができたなどなど、賃貸物件は空き室・家賃低下に影響するリスクにさらされています。

多くの賃貸物件を抱えているオーナーならリスク分散も可能ですが、アパートのみ1棟を所有するオーナーはリスクをもろにかぶります。
一括借り上げを利用すれば、こうしたリスクをヘッジすることができます。一方で不動産管理会社は、借上げ物件を多く抱えているのでリスクを分散できます。

もちろん借上げによって一定の手数料はかかりますが、それでも賃貸物件オーナーにとってリスク回避のメリットは大きいのです。

一括借り上げのリスク

もちろん一括借り上げは、半永久的に定額賃料を保証してくれるわけではありません。契約に定めた3-5年といった据え置き期間ののち、一括借り上げ業者は定額賃料の減額を求めることができ、さらに折り合わない場合には解除もできます。

利益相反の問題も

業者がオーナーの利益を顧みない結果生ずるトラブルは、他にも事例が見られます。滞納が発生したときにオーナーへの賃料支払いが減額される契約になっている、業者が空き室を埋めようと家賃を相場以上に下げ賃貸物件の価値を毀損してしまう、業者が倒産して入居者から敷金の返還を求められている、といったケースです。
あるいは、業者が経費を削るために、義務化されている設備の点検を怠るといったトラブルも国民生活センターに報告されています。

一括借り上げ業者は賃借人？

過去の判例では、一括借り上げ業者を「借地借家法で保護すべき借家人」とみなし、一括借り上げ業者による一方的な定額賃料の減額請求を合法と認めました。
ただし、減額請求には将来の収益予測など一定の合理的根拠が求められます。根拠に乏しいと認められる場合には、司法の場に訴えることも可能です。
それでも、「不動産情報弱者」の賃貸物件オーナーが百戦錬磨の一括借り上げ業者に対抗するのは容易ではありません。

オーナーは法的に保護されない

一般的な消費者は、消費者保護法制に基づき業者の提供する製品やサービスから受けた被害から保護されます。一方で、賃貸物件オーナーは消費者ではないので、一括借り上げ業者との取引において無防備なのです。

所轄官庁による規制も、充分とは言えません。例えば国土交通省所管は「賃貸住宅管理業者登録制度」を設け、登録業者に対し契約・更新・解約時における重要事項説明書など書面による交付、重要事項の不告知禁止、預かり敷金等の別管理など適正運営を指導しています。ただし本制度による登録はあくまで任意であり、無届業者は現状野放しです。

加えて一括借り上げ契約は「不動産売買・賃借の媒介」に当たらないため、宅地建物取引業法の規制も受けません。

つまり一括借り上げに係わる諸々のリスクを避けるためには、オーナーが自己防衛するしかありません。

一括借り上げを解説した多くのサイトも、「契約内容をチェックし間違いない業者を選ぶ」「もし不利な条件を求められたら別の業者を探す」といったコメントが散見されます。

ところが一括借り上げに絡んだトラブルは、それほど単純に解決できるわけではなく、奥底にはもっと本質的な根深い問題が横たわっているのです。

アパート・マンション販売と結びついた一括借り上げ

ワンルームの購入勧誘と一括借り上げ

「ワンルームマンション経営について、一度お話を聞いていただけませんか？」
どこで調べたのか、職場の内線電話にこんな勧誘の電話がかかってきた、こんな経験のある方少なくないでしょう。
「購入資金は古ローンが組めるし老後生活の助けにもなりますよ。一括借り上げ契約で安定した家賃を保証します」といった営業トークで執拗に勧誘してくるケースも少なくありません。

アパート建築勧誘と一括借り上げ

空き地オーナーのところには、アパート建築を勧誘してくるケースが少なくありません。不動産業者からの勧誘ならそれなりに警戒しますが、なかには取引銀行と提携してくるケースも多く、ついつい「相手が銀行なら」と安心しがちです。

「建築資金は土地を担保に融資、一括借り上げ方式ですから家賃や管理の心配もありません」と、その後のトークは購入勧誘の場合と同じ手法です。

ねらいは利幅の厚い不動産の販売

そもそも一括借り上げビジネスは、不動産業者にとっては利幅の薄い、旨みの乏しい商売です。

アパートを建てさせるにせよ、ワンルームを買ってもらうにせよ、ねらいは、利幅の厚い不動産販売にあり、建築業者・不動産業者・取引銀行など多くの関係者が潤います。逆に言えば、売却後の一括借り上げに関し、不動産業者もさして興味が無いのが実情でしょう。

極端な例になると、経営陣主導のもとで「終了プロジェクト」と称し、オーナーに対し大幅な賃料減額を要求し拒絶されると契約打ち切りを強行する、といったトラブルも生じています。これを実行したのは、中小の不動産業者ではありません。テレビコマーシャルで散々見かける、誰もが会社名を知っているれっきとした上場企業です（この問題は、テレビの特集でも取り上げられました）。

まとめ

賃貸経営も、一括借り上げを利用したからといって、リスクと無縁になるわけではありません。他人にすべてを任せておいて儲けることができるほど、世の中は甘くありません。
たとえ一括借り上げ契約を検討する場合も、周辺の家賃相場、交通インフラ・公共施設（病院・学校・役所等）・商業施設の立地などの利便性、建物の経年劣化が家賃に与える影響などをしっかり見極めたうえで判断するのが得策です。

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