COLUMN不動産に関する記事

持ち家を所有している方のもとに、毎年4月から6月頃に「固定資産税納付書」が届きます。

固定資産税とは不動産という固定資産にかけられた税金のことです。

納付書には、土地と建物のそれぞれの固定資産税評価額が記載されており、その評価額に税率をかけて税額が計算されています。

固定資産税を支払っている人でも、固定資産税評価額がどうやって決まるのか知っている方は少ないでしょう。

今回は、建物の固定資産税評価額の計算方法や調べ方、また固定資産税の節税方法なども詳しく解説していきます。

固定資産税評価額とは

固定資産税という税金があることを、マイホームを購入してから知ったという方は少なくありません。

土地や建物などの不動産を所有すると、固定資産税を支払うことになります。

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に対して課される税金で、その年の6月頃に所有者のもとに納税通知書が届きます。

納税通知書には、固定資産税評価額に税率1.4％をかけた固定資産税額の記載があります。

つまり、固定資産税額は固定資産税評価額によって決まる税金ということです。

この固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて区市町村が各不動産を調査し決定しています。

固定資産税評価額の大まかな目安として、土地は時価の7割、新築の建物は請負金額の5割から6割程度と言われています。

そしてさらに土地であれば立地や形状、土地面積、接道状況、建物であれば構造や規模（面積）、築年数といった要素を加味して評価額が決まってきます。

固定資産税評価額を決定する要素

土地と建物の固定資産税評価額はその面積だけでなく、いくつかの要素をもとにして決まります。

具体的にはどのような要素が大きく影響を及ぼすのでしょうか。

土地の固定資産税評価額はまず立地で決まる

土地の場合、固定資産税評価額にもっとも大きく影響を与えるのが立地です。

市街地では土地が接する道路に土地の評価価格の単価が設定されており、その土地の一般市場での価値や利便性、接する道路の幅などがダイレクトに評価額に影響します。

市街地ではなく田舎の場合、基準となる土地が設定されており、その基準と比較して土地の評価額が決まります。

その他、形の悪い土地や接道の距離が短い土地、接道がない土地などはマイナスとして評価額に影響します。

建物の固定資産税評価額は建築コストと比例

建物の固定資産税評価額を決める要素といえば、建物の規模や築年数などが思い浮かびます。

しかし、それだけではなく建物の構造や建材、さらに使っている設備の質といった細かな要素も評価額に影響します。

木造の建物より鉄筋コンクリート造の建物の方が評価額は高くなり、キッチンやユニットバス、トイレといった設備も、よりグレードの高いものの方が評価額は高くなります。

建物を建てる時にかかる建築コストと固定資産税評価額は比例の関係にあります。

築年数が古くなっても0円にはならない

建物の固定資産税評価額には、もちろん築年数も大きく影響します。

そのため、年数が経つにつれて固定資産税額は減額していきます。

「建物が古くなって使い道がなければ固定資産税額は0円になるのでは？」と思う方も多いですが、実は0円になることはありません。

最終残存率という下限があるため、最低でも2割の評価額が残ります。

実際住むことはできなくても税金はかかるのですから、古い建物を所有し続けるのはデメリットが大きいのです。

建物の固定資産税評価額を調べる方法

「自分が所有している建物の固定資産税評価額を知りたい。」
「これから購入する予定の建物の固定資産税評価額を知りたい。」

こういった方のために、建物の固定資産税評価額を調べる方法を解説します。

納税通知書で確認できる固定資産税評価額

自分や家族が所有している不動産の固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されています。

前述したように、固定資産税の納税通知書は毎年4月から6月頃に住んでいる市町村から送られてきます。

納税通知書は市町村によって若干書式が違うため、中には読み取りづらいものもあるかもしれません。

一般的に納税通知書に記載されている項目を解説します。

【納税通知書の見方】土地、建物に共通の項目

納税通知書に記載されている、土地、建物共通の項目です。

このうち、評価額の欄に固定資産税評価額が記載されています。

また、評価に減額や減免があった場合、固定資産税軽減税額の項目で確認することができます。

【納税通知書の見方】土地についての項目

課税対象の土地について確認することができます。

ここで注目したいのは、登記されている地目や面積と課税対象となる地目や面積は合致しないこともある、ということです。

これにはたとえば、後から増築されて未登記の部分が課税されているようなケースがあります。

【納税通知書の見方】建物についての項目

課税対象の建物について確認することができます。

建物の構造や延べ床面積、築年数などが確認できます。

購入予定の不動産の固定資産税評価額

これから購入する予定の固定資産税評価額を調べるためにはどんな方法があるのでしょうか。

購入する不動産が新築なのか中古なのかで調べる方法は異なります。

中古住宅の固定資産税評価額

中古住宅を購入する場合、現所有者のもとには納税通知書が届いていますので、不動産会社を通じて固定資産税の税額や評価額を聞くことができます。

固定資産税は、その年の1月1日現在の登記簿上の所有者に課税されるものですが、年の途中で売却した場合、売主は全額負担をせず買主と負担を分けるケースが多いです。

そのため、買主としても売主に対して固定資産税の詳細について聞く権利があるというわけです。

ちなみに、不動産広告をよく見ると「固都税〇〇円」といった表記がされている場合もあります。

これは固定資産税・都市計画税の略で、購入した後に毎年かかる税金について表示しています。

新築住宅の固定資産税評価額

新築住宅の固定資産税評価額は、建物を新築した後に自治体から家屋調査が入ることで決定します。

そのため、厳密には建物ができあがるまで評価額を知ることはできません。

しかし、おおよその金額であれば下記の方法で調べることができます。

• ・建物の建築費の5割から6割程度で計算する
• ・同じ建築会社やハウスメーカーで建てた建物の税額を参考にする

ただし、この場合の税額はあくまでも概算であり、実際の税額とは異なりますので注意が必要です。

建物の固定資産税の計算方法

固定資産税評価額を使用して、建物の固定資産税を計算してみましょう。

建物の固定資産税の計算は、建物の種類や築年数で計算方法が異なります。

建物の固定資産税は、下記の式で計算します。

固定資産税　＝　建物の課税標準額　×　固定資産税率1.4％

建物の課税標準額とは、固定資産税評価額に軽減税率などを乗じたものです。

この課税標準額に税率をかけることで、固定資産税の納税額がわかります。

固定資産税　＝　固定資産税評価額　×　軽減税率　×　固定資産税率1.4％

となります。

新築マンションの固定資産税を計算する

新築マンションの概要を下記として、固定資産税を計算します。

このマンションの固定資産税の軽減措置は、2つあります。

• 土地：200㎡以下の小規模住宅用地のため、課税標準額が1/6になる
• 建物：床面積120㎡までの部分について、新築から5年間固定資産税が1/2になる

それを踏まえて計算すると、

• 土地の固定資産税　＝　3000万円　×　1/6　×　1.4％　＝　70,000円
• 建物の固定資産税　＝　2000万円　×　1/2　×　1.4％　＝　140,000円
• 固定資産税（土地　+　建物）　＝　70,000円　+　140,000円　＝　210,000円

このマンションの年間の固定資産税額は、21万円となります。

新築分譲戸建住宅の固定資産税を計算する

新築分譲住宅の概要を下記として、固定資産税を計算します。

この分譲住宅の固定資産税の軽減措置は、2つあります。

• 土地：200㎡以下の小規模住宅用地のため、課税標準額が1/6になる
• 建物：床面積120㎡までの部分について、新築から5年間固定資産税が1/2になる

それを踏まえて計算すると、

• 土地の固定資産税　＝　3000万円　×　1/6　×　1.4％　＝　70,000円
• 建物の固定資産税　＝　3000万円　×　1/2　×　1.4％　＝　210,000円
• 固定資産税（土地　+　建物）　＝　70,000円　+　210,000円　＝　350,000円

この分譲戸建ての年間の固定資産税額は、35万円となります。

中古マンションの固定資産税を計算する

中古の戸建て住宅の概要を下記として、固定資産税を計算します。

この場合、中古マンションのため建物の軽減措置は使えません。

しかし、土地の軽減措置は使用することができます。

築25年の建物については、経年減価補正率「25年で0.3992（非木造）」を使用することができます。

それを踏まえて計算すると、以下のようになります。

• 土地の固定資産税　＝　3000万円　×　1/6　×　1.4％　＝　70,000円
• 建物の固定資産税　＝　2000万円　×　0.3992　×　1.4％　＝111,776円
• 固定資産税（土地　+　建物）　＝　70,000円　+　111,776円　＝　181,776円

この中古マンションの年間の固定資産税額は、181,776円となります。

参考：東京法務局経年減価補正率表

建物の固定資産税を節税する方法

既に所有している建物の固定資産税を節税する方法はあるのでしょうか。

実は、中古住宅に条件を満たした改修工事をすることで、固定資産税が一定期間減税できる特例があります。

改修工事の種別ごとに詳しく解説します。

省エネ改修工事で1年間1/3の減税

省エネ改修工事とは、住宅の快適性向上や設備機器の消費エネルギーを少なくするための改修工事のことです。

2000年1月1日以前からある住宅について基準を満たす省エネ改修工事を行った場合、住宅面積120㎡までの部分について、固定資産税が1年間1/3に減税されます。

ただし、2023年12月31日までが適用期限となります。

また、公示後の床面積が50㎡から280㎡以下であることが条件です。

耐震改修工事で1～2年間1/2の減税

耐震改修工事とは、住宅の基礎や壁の補強・増設を行い、地震に強い建物に改修する工事のことです。

1982年1月1日以前からある住宅を現行の耐震基準に適合するように耐震改修工事を行った場合、固定資産税が1年間1/2に減税されます。

もし建物が自治体の指定する重要な避難路にあれば、減税期間が2年間になる場合もあります。

バリアフリー改修工事で1年間1/3の減税

バリアフリー改修工事とは、住宅の廊下を拡張したり、浴室やトイレをバリアフリー仕様にしたり、段差をなくしたりする工事のことです。

これらの工事費用が50万円を超えた場合に減税が適用されます。

バリアフリー改修工事を行った場合、住宅面積100㎡までの部分について、固定資産税が1年間1/3に減税されます。

ちなみに、バリアフリー工事には独自の補助金を出している自治体が多いです。

しかし、バリアフリー工事にかかる減税は補助金を除いて工事費用が50万円を超えていることが条件となります。

どこまで費用をかけるべきか、しっかり計算する必要がありますね。

【補足】固定資産税評価額以外の不動産評価額

固定資産税評価額は市町村が定めている不動産の評価額です。

固定資産税評価額以外にも、公的機関が公表している土地の値段は3種類あります。

公示地価、基準地価、路線価と言われるものです。

これらはそれぞれ異なる調査主体から発表され、評価時期や発表時期も異なります。

公示地価、基準地価、路線価の比較

公示地価は、国土交通省が定めている土地の評価額で、毎年1月1日時点での地価を3月下旬に発表します。

それに対して基準地価は、都道府県が定めている土地の評価額で、毎年7月1日時点での地価を9月下旬に発表します。

また路線価は、都道府県が定めている土地の評価額で、毎年1月1日時点での地価を7月1日に発表します。

いずれも土地の実際に取り引きされている実勢価格とは異なります。

まとめ

マイホームにかかる固定資産税に深く関連する固定資産税評価額について、詳しく解説しました。

良い立地にグレードの高い不動産を所有していると、それだけで高い固定資産税額がかかります。

また逆に、使い道のない不要な不動産を所有していると、それだけで無駄な税金がかかってしまいます。

固定資産税は、新築のマイホームに関してはかなり手厚い減税制度がとられていますが、その一方で新築から5年を経過すると税額が跳ね上がる危険性があります。

マイホームを購入するときは、固定資産税評価額についてもしっかりと予算に入れておくことをおすすめします。