COLUMN不動産に関する記事

不動産を仲介で売却するときには、必ず媒介契約を締結しなければいけません。

そして、締結する媒介契約によっては、売却速度や売却金額が変わってしまいます。

そのため、不動産を仲介で売却するときには、媒介契約書について理解しておかなければいけません。

本記事では媒介契約書とはなにか、媒介契約書の記載事項、締結時に確認すべきことなどについて解説します。

媒介契約書の内容を理解し不動産の早期売却・高値売却を実現していきましょう。

媒介契約書とは

媒介契約書とは、不動産仲介会社に不動産売却活動を依頼するときに締結する書類です。

不動産仲介会社は、媒介契約を締結すると同時に媒介契約書を交付し、不動産売却活動を開始します。

媒介契約書には不動産仲介会社と売却依頼主との決め事が記載されており、内容を守りつつ不動産売却活動を行います。

媒介契約の種類

媒介契約書には3種類の契約書式があり、次の表のように内容が異なります。

※レインズとは、国土交通省が指定する組織の運営する不動産インターネットサイト

※自己発見取引とは、媒介契約締結していても売主自ら買主を見つけたときには、不動産仲介会社を介さずに直接不動産売買ができることを指します。

媒介契約と売買契約との違い

媒介契約は、不動産仲介会社に売却を依頼するときの契約です。

そして、売買契約は不動産売買をする売主と買主が締結する契約であり、両契約は内容が異なります。

また、媒介契約と売買契約は異なる契約であり、それぞれの契約で交付される書類の内容も異なります。

媒介契約書の記載内容・ひな形

媒介契約書の記載内容は、締結する媒介契約書の種類によって異なります。

本章では、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いを、媒介契約のひな形を参照しつつ解説していきます。

なお、紹介させていただくひな形は抜粋であり、赤枠内が他の契約書と大きく異なる点です。

専属専任媒介契約

引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

専属専任媒介契約の特徴（掲載写真赤枠内）は、次のとおりです。

• 売却活動の報告義務は1週間に1回以上しなければいけない
• レインズへの登録は5営業日以内にしなければいけない
• 専属専任媒介契約を締結している不動産会社以外に媒介を締結したら違約金が請求される
• 専属専任媒介契約期間中に自己発見取引をしたら違約金が請求される

上記のように、専属専任媒介契約は不動産会社に対しても売主に対しても制限が厳しい内容となっています。

特に不動産会社にとっては毎週報告活動をしなければならず、レインズにもすぐ登録しなければならないという厳しい契約書になっています。

しかし、専属専任媒介契約を締結すると、売主は他の不動産会社に媒介契約を依頼できなくなり、自己発見取引もできません。

つまり、専属専任媒介契約を依頼した不動産会社しか売却活動ができないということです。

専任媒介契約

引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

専任媒介の特徴（掲載写真赤枠内）は、次のとおりです。

• 売却活動の報告義務は2週間に1回以上しなければいけない
• レインズへの登録は7営業日以内にしなければいけない
• 専任媒介契約を締結している不動産会社以外に媒介を締結したら違約金が請求される
• 専任媒介契約期間中に自己発見取引をしてもよいが、自己発見取引することを専任媒介締結している不動産会社に明示しなければ違約金が請求される

専任媒介契約は専属専任媒介契約に比べ、不動産会社・売主ともに内容が易しくなっています。

しかし、一般媒介契約に比べると、様々な内容が制限されています。

一般媒介契約（明示型）

引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

本記事で紹介させていただくのは「明示型」の一般媒介契約です。

一般媒介契約（明示型）の特徴（掲載写真赤枠内）は、次のとおりです。

• 一般媒介契約中に他の不動産会社と一般媒介契約締結するときには、どの不動産会社と一般媒介締結したのか、媒介締結中の不動産会社に明示しなければいけない
• 明示を怠ると違約金が請求される
• 売主への報告義務やレインズ登録義務はない
• 自己発見取引も複数不動産会社との媒介締結ができる

一般媒介契約は他の媒介契約に比べ、不動産会社・売主ともに制限があまりありません。

明示型のみ、売主から不動産会社への明示義務があります。

明示義務は違反しやすい義務であるため、売主は明示型の義務を忘れないよう理解しておきましょう。

非明示型は、明示型の義務以外とほぼ同じ内容のの媒介契約です。

媒介契約書締結時に確認すべきこと

媒介契約書は、不動産売買の方針を決める大切な書類です。

そのため、媒介契約書締結時には、様々な事項を確認しておかなければいけません。

具体的には、次の事項を確認します。

• 媒介契約書の種類
• 媒介契約書の有効期間
• 一般媒介を締結するときには明示型か非明示型かを確認
• 違約金が発生する事項
• 特別な依頼をするときにかかる費用
• 囲い込みをしないよう伝える

本章では、媒介契約書締結時に確認すべきことについて解説します。

媒介契約書の種類

媒介契約書を締結するときには、必ず締結する契約の種類を確認しておきましょう。

媒介契約書には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約があり、契約内容が異なります。

媒介契約は不動産の売却速度に影響する可能性が高いため、どの契約書を選択するのか売却時にはあらかじめ決めておきましょう。

媒介契約書の有効期間

専属専任媒介契約・専任媒介契約には契約の有効期間があります。

どちらの契約も締結日から3ヶ月が有効期間となります。

なお、一般媒介契約には、契約の有効期間はありません。

一般媒介契約でも3ヶ月の有効期間を定めている不動産会社があります。

しかし、これはあくまでその不動産会社の自社基準であり、法律で定められた期間はありません。

一般媒介を締結するときには明示型か非明示型かを確認

一般媒介契約締結時には「明示型」なのか「非明示型」なのか、必ず確認しましょう。

明示型で契約した場合、売主は新たに一般媒介契約締結する不動産会社名を、すでに一般媒介契約締結している不動産会社に伝えなかった場合、違約金が請求されるケースもあります。

明示型の一般媒介契約を締結するときに、この事実を教えてくれない不動産会社が多いため、注意しましょう。

なお、非明示型は新たに一般媒介契約締結した不動産会社を伝えなくても、違約にはなりません。

特に明示型か非明示型のどちらかを希望していないのであれば、非明示型の一般媒介契約締結をおすすめします。

違約金が発生する事項

媒介契約を締結するときには、違約金が発生する事項を確認しておきましょう。

媒介契約には違約金発生事項がいくつかあるため、違約事項を理解してから契約締結しないと危険です。

媒介契約の主な違約事項は、次のとおりです。

• 専属専任媒介契約・専任媒介契約中に締結している不動産会社以外の不動産会社と媒介契約してしまった
• 専属専任媒介契約中に自己発見取引をしてしまった
• 専任媒介契約中に自己発見取引したことを不動産会社に黙っていた
• 明示型の一般媒介契約中に、他の不動産会社に依頼したことを明示しなかった

このように、媒介契約には多くの違約事項があります。

媒介契約締結する前には不動産会社と一緒に違約内容を必ず確認し、媒介契約を締結しましょう。

特別な依頼をするときにかかる費用

不動産会社との媒介契約中、不動産会社に特別な依頼をしたときには、特別な依頼のためにかかった費用が請求されます。

たとえば、不動産会社が計画している広告以外の広告をするよう依頼する、不動産会社に対して遠方の出張を依頼するなどが特別な依頼に該当します。

どのような依頼が特別な依頼に該当するのか、媒介契約時にあらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。

売主は特別な依頼と考えていなくても、不動産会社は特別な依頼と感じてしまう依頼もあります。

お互いの認識がずれないように話し合っておくことが大切です。

囲い込みをしないように伝える

専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結するときには、締結する不動産会社に対して囲い込みをしないように伝えましょう。

囲い込みとは、専属専任媒介契約・専任媒介契約だと不動産会社1社にしか依頼できず、依頼した不動産会社が売却不動産の情報を隠してしまうことです。

不動産会社がなぜ囲い込みをするのかというと、両手手数料を狙うからです。

不動産仲介は売主、買主からそれぞれ仲介手数料がもらえます。

そして、自社で売主も買主も見つければ、仲介手数料が2倍（両手手数料）になります。

売主とは専属専任媒介契約・専任媒介契約を手締結しているため、売却できれば売主からは手数料が受領可能です。

そして、買主を他の不動産会社に見つけられないよう情報を隠し、自社で買主を見つければ両手手数料になります。

売主にとって囲い込みはマイナスにしかならないため、専任媒介契約・専任媒介契約締結時に不動産会社へ囲い込みはしないよう伝えておきましょう。

媒介契約書を締結するタイミング

媒介契約を締結するタイミングは、不動産の売却を依頼するときです。

それでは、不動産売買全体の流れの中で、媒介契約締結はいつ行うのでしょうか？

不動産売買全体の流れの中で媒介契約を締結するタイミングは、次のようなタイミングです。

売却する不動産の査定を受ける

↓

媒介契約締結・不動産売却活動開始

↓

不動産購入検討者が不動産を内覧する

↓

不動産購入申込書を受け取る・価格交渉される

↓

売買契約締結

↓

不動産の引き渡し

なお、媒介契約に定めた仲介手数料の支払い時期は不動産売買契約時に半分、引き渡し時に半分支払うケースと、引き渡し時に一括して払う方法の2通りです。

まとめ

媒介契約書とは、不動産の売却活動を依頼するときに締結する契約書です。

媒介契約には3種類の契約形式があり、すべての媒介契約の内容は違います。

そのため、不動産会社に売却活動の依頼をするときには、各契約書の違いを理解しておかなければいけません。

また、媒介契約には様々な違約事項や囲い込みなど、注意しなければいけないことも多くあります。

売買契約書と違い媒介契約には注意事項が少ないと思い込んでいると、後々大変なことになるケースもあるため注意しましょう。

媒介契約の違いや締結時のチェックポイントを確認すれば、自分に合った媒介契約の種類がわかり、不動産売却がスムーズに進むことでしょう。