COLUMN不動産に関する記事

土地を購入してから、家を建築する場合につなぎ融資が使われます。

つなぎ融資は、文字通り本来のローンが始まるまでの期間をつなぐ役目をするものです。

では、つなぎ融資を利用するメリットやデメリット、つなぎ融資を利用するときの注意点とはどのようなことになるのでしょうか？

本記事では、つなぎ融資の基礎的な部分や必要となるケースなどを紹介します。

また、つなぎ融資を利用する流れや必要書類をご紹介して、実際につなぎ融資を利用できるようになりましょう。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に必要な資金を融通できる制度です。

たとえば、注文住宅を建てる場合、土地の取得が先行して必要となります。

しかし、住宅ローンは建物完成後の土地と建物に対する融資であるため、土地取得時には融資を受けることができません。

この時間差を埋めるのが、つなぎ融資です。

土地購入時に必要な資金と工事着工に必要な資金を、住宅完成前につなぎ融資で借り入れます。

その後、建物が完成して住宅ローンが実行されたらつなぎ融資は完済するという流れです。

つなぎ融資が必要なケース

それでは、つなぎ融資が必要なケースについて具体的にご紹介していきましょう。

つなぎ融資が必要となるのは、以下のようなケースが考えられます。

土地購入時の取得資金が必要なとき

つなぎ融資を使う代表的なケースは、土地購入時の取得資金です。

住宅を建てるときには、土地を先に取得する必要があります。

土地代を現金で支払うことが難しい場合には、つなぎ融資の利用が一般的です。

工事の着工金や中間金などを支払うとき

工事の着工金や中間金など、建物完成前に必要な資金を支払うときにつなぎ融資を利用します。

住宅を新築する場合、完成するまでの数カ月間、着工金や上棟時の中間金、完成後に残金支払いがあります。

このように、住宅の新築工事では、複数回に分けて建物代金を支払うことが一般的です。

これらの代金は全て建物完成前に必要なため、つなぎ融資を利用します。

つなぎ融資を利用するメリット・デメリット

住宅ローンを補完するような役割のつなぎ融資の利用には、メリットとデメリットがあります。

以下に、ご紹介していきましょう。

つなぎ融資のメリットは、土地の購入をローンで賄えること

つなぎ融資を利用することで、土地の購入費をローンで賄うことができます。

たとえば、土地を取得してから一戸建てを建設する場合です。

ローンが使えなければ、土地代は現金で賄うか、つなぎ融資より金利がもっと高いフリーローンを利用しなければなりません。

一方で、つなぎ融資であればローン金額分の利息負担のみで済みます。

元金の返済義務はないため、支払いを抑えられる効果もあります。

つなぎ融資のデメリット

一方、つなぎ融資のデメリットは以下のようなものが挙げられます。

金利が高い

つなぎ融資は無担保型であるため、住宅ローンより金利が高く設定されています。

住宅ローンの金利は1%を切る商品が多い中で、つなぎ融資の金利は2%～4%です。

利息は、日割り計算となります。

また、工事の進捗が遅れるなどで返済日が1カ月延びると、支払額は数万円増えるケースもあります。

なお、つなぎ融資を利用する期間は、土地購入のための融資実行から建物が完成して引き渡しを受けるまでです。

ローン手数料がかかる

つなぎ融資を利用すると、住宅ローン同様に事務手数料や印紙代などの諸費用がかかります。

事務手数料の相場は10万円程度です。

また、印紙代は借入額により異なります。

たとえば、つなぎ融資の金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超～1億円以内であれば6万円です。

「住宅ローン控除」の利用はできない

つなぎ融資では、住宅ローン控除の利用はできません。

住宅ローン控除を受ける条件の一つに「住宅が完成後6カ月以内に住み始めている」ことがあります。

つなぎ融資は住宅完成前に融資を受けるため、先述の条件を満たすことができません。

このため、住宅ローン控除は適用外となります。

つなぎ融資を利用する流れ・必要書類

注文住宅で家を建てるケースを例に、つなぎ融資を利用する流れと必要となる書類をご紹介します。

なお、注文住宅を建てるとき、土地の購入は「不動産会社」、建物建築の依頼は「建築請負業者（施工会社）とやり取りします。

また、つなぎ融資と住宅ローンやりとりの相手は「銀行などの金融機関」です。

つなぎ融資の利用では、この三者間のやり取りを円滑に進められるようにします。

このため、必要書類は早めに準備しておきましょう。

土地の取得

まずは、土地の取得です。

土地の申込から売買契約、購入代金の支払いまでをご紹介します。

土地探しと土地購入の仮申込み

土地取得の始めの一歩は、土地探しです。

インターネットや不動産会社を尋ねることで、土地情報を集めます。

広さや形など希望に近い土地があれば、ハウスメーカーの担当者に相談しましょう。

実際にどんな建物が建つのか、希望通りの建物ができるのかなどを確認します。

立地、広さ、周辺環境、土地までのアクセスなどがよければ、不動産会社に購入の仮申込みを行います。

〇必要書類

• 認印
• 身分証明書

建築工事費用の見積もりを取得する

仮申込みした土地で、建設できる建物の工事費用の見積もりを取得します。

希望の建築プランなどを伝え、建築にかかる大まかな費用を具体化していきます。

住宅ローンとつなぎ融資の仮審査を行う

土地代と建築費用が分かれば、資金計画が決まります。

この後は、住宅ローンとつなぎ融資の仮審査です。

なお、つなぎ融資を行っていない金融機関もあるので注意しましょう。

〇必要書類

• 昨年の収入証明書（源泉徴収票など）
• 身分証明書（運転免許証など）
• 健康保険証
• 認印
• 建築工事費用の見積もり

土地の売買契約を締結する

仮審査が通り資金計画が確定したら、土地の売買契約を締結します。

売買契約時には、概ね5%～10%程度の手付金が必要です。

手付金は自己資金で用意します。

〇必要書類

• 認印or実印
• 身分証明書

住宅ローンとつなぎ融資の本審査を受ける

土地の売買契約後に、住宅ローンとつなぎ融資の本審査を受けます。

仮審査で虚偽申告などがなければ、本審査は問題なく通過できます。

なお、審査完了には1週間～2週間程度かかります。

〇必要書類

• 昨年の収入証明書
• 身分証明書
• 住民税決定通知書or課税証明書
• 住民票
• 実印
• 土地の売買契約書

土地購入代金の残金を支払う（つなぎ融資の1回目を受ける）

本審査に通過すれば、土地購入代金の残金を支払います。

手付金を差し引いた土地購入代金を、つなぎ融資で賄います。

ここでつなぎ融資の1回目を受け、つなぎ融資の利息の支払いが開始します。

工事請負契約と中間金の支払い、つなぎ融資の完済まで

ここからは、工事請負契約と中間金の支払い、つなぎ融資の完済までの流れを見ていきましょう。

工事請負契約を締結する

ハウスメーカーと工事請負契約を締結します。

このとき、工事費用の一部を契約金として、自己資金から支払います。

工事着手金（着工金）の支払い（つなぎ融資の2回目を受ける）

工事着手前に着工金の支払いを行います。

ここは2回目のつなぎ融資で賄います。

住宅建設工事の開始

ハウスメーカーが着工金を受け取ると、建築工事に着手します。

中間金の支払い（つなぎ融資の3回目を受ける）

工事が順調に進み住宅の骨組みができたら、中間金（上棟金）をハウスメーカーに支払います。

ここは3回目のつなぎ融資で賄います。

住宅ローン融資の実行を受け、住宅の引渡しを受ける

建物が完成して引き渡し日が決まったら、いよいよ住宅ローン融資の実行です。

融資の実行を行い、住宅の引渡しを受けます。

ここから住宅ローンの支払いが始まります。

つなぎ融資の完済

住宅ローンの融資実行で、つなぎ融資が完済となります。

ここまで、つなぎ融資の利息分のみを負担しています。

つなぎ融資の利用時にかかる費用の内訳・相場

つなぎ融資を利用することで、住宅ローンとは別に事務手数料などがかかります。

融資の事務手数料は、数万円～10万円程度です。

また、金銭消費貸借契約時の印紙代として、借入額に応じて印紙代を負担します。

収入印紙代は、ローンの契約金額により異なります。

金銭消費貸借契約時の印紙代一覧

（参照元：国税庁）

つなぎ融資を利用するときの注意点

本章では、つなぎ融資利用時の注意点についてご紹介していきます。

金利は高い

注意点一つ目は、先でも触れていますが金利は住宅ローンに比べると高めです。

つなぎ融資の借入期間は1年程度ですが、借入金額によっては多額の利息負担となるケースもあるので注意します。

利息負担金額のシミュレーション

利息負担額のシミュレーションをつなぎ融資を180日間、金利3%の場合で計算します。

利息負担額のシミュレーション（金利3%、つなぎ融資を180日間利用した場合）

つなぎ融資は、住宅ローン実行までの時間差を埋める便利な商品です。

しかし、つなぎ融資の借入額が増えるほど利息負担額は増えます。

また、利息は日割り計算なので、天候不順等の影響により工事期間が伸びると負担額が増え、必要資金が増えることも注意点です。

金融機関によって限度額や融資回数は異なる

つなぎ融資は、各金融機関により借入れ限度額や対応できる内容が大きく異なります。

このため、仮審査の段階でつなぎ融資の内容について必ず確認しましょう。

なお、融資回数はイオン銀行が最大2回、楽天銀行が最大3回、ARUHIが最大4回などなります。

つなぎ融資を受けられる回数で、金融機関を選択することもあるでしょう。

つなぎ融資だけの利用はできない

つなぎ融資と住宅ローンはセットでの借り入れが条件のため、つなぎ融資だけでの利用はできません。

なお、つなぎ融資の利用条件には、融資回数や上限金額が設定されています。

注文住宅では、工事の進捗により当初の契約金額よりも工事費が膨らむことがあります。

つなぎ融資が上限に達していると、追加融資を受けられない可能性もあるので注意します。

まとめ

つなぎ融資は、住宅ローン実行前に土地の購入資金や工事の着手金など必要な資金を融通できる便利な制度です。

一方で、つなぎ融資は住宅ローンより金利が高いことがあり、事務手数料などがかかります。

また、住宅ローンとつなぎ融資はセットで申込む必要があることや、つなぎ融資を行わない金融機関もあることは注意点です。

住宅ローンでつなぎ融資を利用するときには、あらかじめつなぎ融資を行っているかを確認しましょう。

なお、つなぎ融資は金融機関によって融資の限度額や融資実行回数が異なるので、併せて確認しておくことがおすすめです。