COLUMN不動産に関する記事

不動産のうち土地に関しては、一つの土地が周りをすべて海に囲まれているような場合でもない限り、どこかの土地と接しています。

土地に境目があったり色がついているわけではないので、どこからどこまでがだれの物というのが明確にわかるわけではありません。

しかし隣接している以上は何かしらのトラブルになる可能性はあります。

そのような時のために役に立つのが「境界線確定測量」です。

この記事では「境界線確定測量」について詳しくお伝えします。

「境界線確定測量」とは

まず、「境界線確定測量」とはどのようなものかを知りましょう。

「境界線確定測量」とは

土地の売買は通常登記簿の記載の土地という単位で行うため、測量をしなければ売買することはできない、ということは実はありません。

しかし、値段をつける際には1坪いくら……といった値段のつけかたをするのが一般的です。

土地の面積に関しては登記簿を確認すれば記載はされているのですが、登記簿は土地の面積を正確に記すためのものではないため、それが正しいものではない可能性があります。

また境界付近に建物などの工作物があるような場合には、工作物が不法占拠になっていないか、崩れたりした場合の責任問題をどうするのか、といった解決しなければならない問題が発生してきます。

そのため境界線が確定していない土地に関しては売買が難しくなる可能性が出てきます。

そういった問題を避けるため、土地の境界がどこにあるのかを確定する目的として行う測量を「境界線確定測量」と呼んでいます。

「境界線確定測量」の種類

この境界線確定測量には2つの種類があります

民有地境界線確定測量

一つは境界線確定を行う隣接地が民有地である場合に行われる「民有地境界線確定測量」です。

公共用地境界線確定測量

もう一つは境界線確定を行う隣接地が道路のような公共用地である場合に行われる「公共用地境界性確定測量」です。

「境界線確定測量」が利用されるシーン

どのような時にこの境界線確定測量が利用されるのでしょうか。

売買

上述したとおり、売買において、どこまでが売買目的物の対象なのかは当事者の重要な確認事項になります。

売買契約に先立って境界線確定測量が行われます。

土地の分筆登記

相続などが原因で不動産が共有になっている場合に、1つの不動産を2つ以上に分けて、登記することを「分筆登記」と呼んでいます。

たとえば、親の不動産を子2人で相続したとします。

通常の共有にしておくのであれば、1つの土地に持分1/2ずつ所有している状態となり、この場合にもきちんとどの範囲で所有権が及んでいるのかを明らかにしておかないと、分筆したあとの売買や賃貸などを安心してできないということになります。

そこで、境界線確定測量を行います。

土地を物納する場合

土地を相続した場合に、相続税の基礎控除額を超える遺産があった場合には相続税の支払いをしなければなりません。

相続税の支払いは基本的に金銭（現金）での一括払いですが、相続財産のほとんどが不動産で分けたり売ったりすることができず、納税のための資金が無いような場合もあります。

このような場合に不動産を国に引き渡すことで納税の代わりにする「物納」という制度があります。

物納をするには、境界線確認書を作成し提出する必要があるので、そのために境界線確定測量を行います。

倍率方式の地積修正

相続税で土地の評価がいくらなのかを確定するにあたっては路線価方式と倍率方式があります。

このうち倍率方式による場合の土地の評価の計算のために実際の地積に修正するような場合には、境界線確定測量を行います。

境界線確定測量は誰が行うのか

それでは境界線確定測量は誰が行うのでしょうか。

測量をすることになるので、建設会社や不動産会社を思い浮かべるかもしれませんが、不動産の権利に関する測量を行う必要があるため、土地家屋調査士という国家資格を持っている方に依頼して行うことになっています。

境界線確定測量の流れ

では境界線確定測量はどのようにして行われるのでしょうか。

事前調査

まずは測量にあたっての必要な情報を事前に調査をします。

調査のための資料としては、公図、登記簿、地積測量図、過去の境界線確定資料等を収集します。

これらの書類は登記所（法務局）で取得することができます。

もし隣接地と過去に境界に関するトラブルがあったような場合には、どのようなトラブルがあったのかを併せて把握しておくことも有益です。

事前連絡

次に、実際の測量を行う前に隣接する土地の所有者に対して測量を行うことを伝えます。

測量という行為を行う性質上、場合によっては隣地に入ることもありますので、トラブルを防止するためにも連絡をしておくのが望ましいでしょう。

現地測量

現地の測量を行います。

境界確定

境界の確定作業を行います。

境界の確定をするためには、隣接する土地の所有者や、所有者が地方自治体の場合には役所の担当者などに立ち会ってもらった上で行います。

立ち合いに必要な人は不動産の利用形態にもよって異なりますので、しっかり調査の上で行います。

境界庄埋設

関係者全員の承諾を得たならば、その場所に境界杭を埋設します。

境界杭とは境界標ともいい、境界線の目印になるところに埋めておくものです。

書類作成

測量の結果をまとめて、地積測量図や不動産登記申請のための書類を作成します。

越境に関する覚書

順番が前後しますが、境界杭の埋設と前後して、構造物に越境があることが判明した場合には、以後は越境をしない事を相互に約束するような覚書を作成することがあります。

境界線確定測量にかかる期間

この境界線確定測量にはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。

一般には、おおよそ3ヵ月～4ヵ月程度の期間が必要だといわれております。

ただし、上記のように境界線確定測量には関係者の同意が必要になるので、同意が得られなかったような場合には同意が得られるまで延びます。

境界線確定測量にかかる費用

境界線確定測量にはどのような費用がかかるのでしょうか。

境界線確定測量にあたっては土地家屋調査士に支払う報酬が必要になってきます。

もちろん土地の広さや形状といった物理的なものや、隣接地の所有者等とすでにトラブルになっているかどうかなどによってかかってくる費用は異なります。

通常、30平方メートル～100平方メートルであれば、民有地境界線確定測量で35万円～45万円程度、公共用地境界線確定測量で60万円～80万円程度です。

まとめ

このページでは境界線確定測量についてお伝えしてきました。

不動産の中でも土地を所有している場合に必要になってくるもので、権利関係を明確にして取引をスムーズにするためには必要不可欠なものです。

少なくとも3ヵ月程度はかかる時間のかかる手続きになりますので、余裕をもって行っておくとよいでしょう。