COLUMN不動産に関する記事

ブルーマップとは？

ブルーマップとは、市販の地図やインターネット、カーナビの地図を作成していることで有名なゼンリンが発行する地図帳のことです。

地図のサイズは、B4版の冊子版やファイル版の設定があります。

通常の住宅用地図の上に登記所備え付けの地図または地図に準ずる図面（いわゆる公図）を重ね合わせることで、住所（住居表示）を元にして地番を調べることができる地図となっています。

ブルーマップは調査したい対象となる不動産の用途地域、容積率、建ぺい率といった情報が一目でわかるように工夫が凝らされています。

ブルーマップを利用せずに不動産に関する用途地域などの情報を入手する場合には、該当の不動産のエリアについて掲載している住宅地図と法務局から公図を取得することが必要です。

そしてそれぞれの地図を照らし合わせながら、調べていかなければなりません。

調べたいエリアが一か所や二か所ほどならそれほど大変ではありませんが、複数のエリアについて調べる場合には都度公図が必要なので、大変に面倒な作業となります。

しかし、ブルーマップは全てのエリアに用意されているわけではないため、公図を元にしてそれぞれを見比べるなどして調べていく必要があります。

このように便利なブルーマップですが、全てのエリアに用意されているわけではありません。

ブルーマップの見方・読み方

ブルーマップは通常の地図と異なり、特定の不動産についての情報が得られる地図です。

より具体的にどのような情報が得られるのかについて、ご紹介していきます。

住居表示

ブルーマップを見るとピンク色の文字で「○○2丁目」などと記載されており、ここから通常の住宅地図における「住居表示（町名）」が示されています。

予め住居表示の情報がわかっていれば、調べたい市区町村のブルーマップを取り出し、町名から対象エリアを絞りこむことができます。

なお、大型のショッピングモールや主要幹線道路などがあるエリアでは、町名よりもそのような大きな施設等を見つけて、そこから探したいエリアを特定するという方法も便利です。

地番

次にブルーマップ上にはブルーの数字が無数に記載されていて、これが「地番」となります。

調べたいビル名などがわかっていれば、そのビル名のところに記載されている番号を地番として把握することが可能です。

ただし、ブルーマップ上の地番は必ずしも正確な位置に表示されているわけではありません。

探したい物件などの位置に該当する地番を正確に把握するには、後述するように公図の情報を入手する必要性も考えられます。

用途地域・容積率・建ぺい率

ブルーマップには「用途地域」の記載もあります。

例えば、商業地域であればブルーの文字で「商業」と書かれ、その文字は横に長い丸で囲まれています。

その用途地域名のすぐ下には縦長の丸で囲われた二種類の数字が記載されているはずです。

上段の数字が「容積率」、下段の数字が「建ぺい率」を表しています。

また、用途地域や容積率、建ぺい率を大きく囲っている薄いブルーの太線は「用途地域境界」です。

この太線の内側のエリアは上記の用途地域の範囲内にあることを示しています。

例えば、用途地域が商業地域だとすれば、この太線の内側一帯はすべて商業地域ということになります。

なお、用途地域境界とは、用途地域をまとめて表記する場合の用語です。

公図番号

ブルーマップには「公図34」という公図番号の記載もあります。

これは公図に振られている識別番号のことですが、ブルーマップを閲覧した後で公図を請求する場合に役立つ情報です。

ブルーマップ上に記載されている地番は、大きい土地やいくつかにまたがっているような土地については、ある程度適当な位置に記載されているため、地番に対する正確な位置関係を把握することが困難です。

したがって、後から公図を閲覧することで正しい地番と調べたい場所との位置関係を把握するのですが、閲覧すべき公図はこの公図番号により特定できるというわけです。

ブルーマップの用途・活用法

ブルーマップから得られる情報やブルーマップの見方がわかったところで、次にその用途や活用法についてご紹介していきます。

住居表示を元に地番を調べる

住所（住居表示）はわかるけど、地番がわからないという時にブルーマップは活用できます

ブルーマップの最初のほうのページに住所の索引ページがあるので、そこから該当する住居表示の番地を探します。

見方としては「市（あるいは区）」から「町名」、「○丁目（あるいは字）」という順で下がっていくと調べられます。

例えば、調べたいのが○市○町○丁目だとすると、○市の項目を探しましょう。

一つの市だけしか掲載がない場合はすぐに次の○町を探します。

複数の市の掲載がある場合、○市を見つけます。

次に○町の項目を基準として○町を探しますが、五十音順になっていますので、町名の読み方についてはあらかじめ把握しておく必要があります。

もし、読み方がわからないような場合にはインターネット検索をして調べておくとよいでしょう。

ブルーマップでは五十音順になっていますので、○町の読み方が判明すればそのまま簡単に調べることができます。

○町を見つけたら、○丁目を探します。

丁目や字が見つからない場合、ページ右側にあるページ数から該当のページを見てみます。

用途地域や用途地域境界を調べる

土地にはその土地を使用するための用途が決められており、土地の上にどのような条件の建物が建てられるかは予め指定された用途によって制限されます。

特定の土地に建築可能な建物を調べたり、建ぺい率や容積率の計算したりする際に用途地域の情報が必要になってきます。

ブルーマップでは用途地域や用途地域境界について調べることができます。

建ぺい率や容積率を調べる

建物を建てる際にはそのデザインを決める上で建ぺい率や容積率の情報は不可欠です。

ブルーマップでは、これらの建ぺい率や容積率はパーセント表示で掲載されています。

相続税の計算などに活用する

相続が発生し、亡くなった方の相続財産に不動産などが含まれている場合、相続税の計算をするために正確な情報の確認が必要です。

ブルーマップなら被相続人の土地の正しい位置や容積率などの情報が取れますので相続税の計算に有効です。

相続した不動産を上手に活用するコツについて知りたい方は「相続の基本知識VOL15　節税にもなって収益増も！損しない不動産相続のカギ」をご覧ください。

ブルーマップの閲覧方法・探し方

ブルーマップは発行元であるゼンリンの全国各地の営業所・サービスセンターの他、ゼンリンの公式オンラインストアでも購入することができます。

しかし、ブルーマップは全国の市区町村別に何百冊単位で発行されており、しかも一冊あたりの価格が約1万7千円～7万円ほどと非常に高価です。

よって、不動産業者などでない限り、購入することは一般的ではありません。

ブルーマップを無料で閲覧可能な場所としては以下の施設が挙げられます。

国会図書館

国会図書館は中央の図書館として東京本館（場所は東京都千代田区永田町）と関西館（場所は京都府相楽郡精華町精華台）の二か所しかありませんが、ブルーマップが置いてあります。

国会図書館の場合、後述する都道府県や市町村の図書館や法務局と異なり、一部のエリア分だけでなく全国のブルーマップを用意しています。

また、ブルーマップは地図室に全国の最新版の地図とともに開架されています。

なお、国会図書館は貸し出しに対応していないため、その場で閲覧または複写することしかできません。

全国の大きい図書館

各都道府県や市町村で運営されている図書館のうち、規模が大きい図書館ではブルーマップが置いてあるところがあります。

資料コーナーなどに置いてあるため、通常の書籍と異なり、貸し出し対応していません。

ただし、図書館内での閲覧や複写は可能です。

法務局

法務局にはブルーマップが置いてあり無料で閲覧可能ですが、貸し出しには対応していません。

もし、法務局を訪れるのであれば、ブルーマップを閲覧するよりも職員が問い合わせに対応してくれますので、直接尋ねたほうが早いかもしれません。

また、地番だけの情報が知りたいのであれば、全国どこからでも電話による問い合わせに対応してくれます。

法務局の場合、ブルーマップは全国分のブルーマップを置いているわけではなく、管轄のエリア分のみとなります。

市区町村役場

市町村の役場には、固定資産税を課税するために利用されている資料である「地積合成図」があります。

これはブルーマップの代わりとなるもので、ブルーマップと似た情報が記載されているためにその資料でも調べたいエリアの情報を確認できます。

閲覧だけでなく、複写にも対応してくれます。

インターネット

有料にはなりますが、インターネット上ではブルーマップの閲覧サービスを提供している会社があります。

まとめ

ブルーマップの基本的な概念とともにその見方や活用法についてお伝えしてきました。

ブルーマップは地図の上に公図が重なっているためにさまざまな情報が記載されています。

そのため最初のうちは必要な情報を探すのが大変ですが、慣れると大変に便利なものです。

特に相続が発生して相続財産に土地や建物といった不動産が含まれている場合、ブルーマップが役立つ場面となります。

今回の記事を参考にしてブルーマップを有効活用してみてください。