COLUMN不動産に関する記事

土地や建物などの不動産を売却するときに、売却価格をいくらで設定するかは非常に重要です。

しかし不動産業者でなければ、不動産の特徴や市場を考慮して値付けをするのは難しいですね。

そういう場合には、不動産業者に依頼して売却査定をしてもらいます。

プロの目から見て、不動産にどのくらいの価値があるのか判断してもらうのです。

今回は、不動産を売却したいと考えている方に、不動産売却査定の方法を詳しく解説します。

「不動産査定額はどのように決まるの？」「不動産業者はどうやって選定すればいい？」という疑問にもお答えしていきます。

不動産売却査定とは？

不動産を売却する場合、売却価格を決めるために不動産業者に査定依頼をします。

依頼された不動産業者は、その不動産の立地や状態、周辺の市場や需要などを調査して、適した売却価格を提示します。

ただし不動産会社が提出した売却査定は、あくまでも「売却できる可能性のある金額」であり、必ずその金額で売却できるわけではありません。

そのため、売却査定は1社だけでなく複数社に依頼して、各社の査定額を見比べることをおすすめします。

複数の査定を精査することで、より確実な売却額を掴むことができます。

売却査定に費用は発生する？

一般的に、不動産業者の売却査定は無料で行われます。

不動産業者にとって、売却査定は集客活動の一環だからです。

不動産業者は売却査定を通して、不動産の売主をお客様として見なしています。

とはいえ、売却査定をしただけでは不動産業者にとっての報酬は発生しません。

査定の提出後、売主から売買を依頼されて売却活動を行い、買主をみつけて売買契約を締結して初めて、不動産業者に仲介手数料という報酬が支払われます。

不動産売却査定の方法は2種類

不動産の査定には、現地には行かずに情報だけを見て査定する「机上（簡易）査定」と、業者が現地に赴き調査して査定する「訪問（詳細）査定」の2種類があります。

机上査定はわずらわしいことなく依頼でき、査定提出にかかる時間が少ないのがメリットです。

訪問査定は業者の調査があるため日数がかかりますが、細かいところまで評価に反映されるためより正確な査定値を知ることができます。

手軽に相場を掴める机上査定

机上査定は簡易査定とも呼ばれる査定方法で、不動産業者が実際に現地に行くことなく不動産の情報のみで査定します。

所在地・駅からの距離・土地・建物の面積・建物の築年数・水回りの設備・駐車場の有無、そしてマンションであれば共用部分の設備などといった情報をもとに査定します。

インターネット上で不動産の外観を見ることができれば、それも加味します。

しかし実際に現地調査をしないため、周辺の環境のマイナス面（日照・騒音・臭気など）や駅からの道のりのマイナス面（繁華街、暗い道）などが反映されず、正確性にはやや欠けています。

机上査定でも正確な数値を出しやすい物件とは

大規模なマンションやまとまった分譲住宅地の戸建て物件だと、過去に同様の売却実績があるため机上査定でもかなり正確な数値を掴むことが可能です。

その場合、過去の売却実績は成約価格だけでなく売り出し価格についても把握しておくと、値付けに役立ちます。

しかしタイミングが悪いと、同じマンションや分譲住宅地内でライバル物件が売りに出てしまうこともあります。

あまりに条件が近い物件が同時期に売り出されると、場合によっては価格勝負となってしまうので気をつけましょう。

実際に物件を見て調査する訪問査定

訪問査定は詳細査定とも呼ばれる査定方法です。

その名のとおり、不動産業者が実際に現地に赴き、該当の不動産はもちろん周辺の環境を調査した上で、売却価格の査定をする方法です。

訪問査定を依頼した場合、不動産業者は物件の中まで調査します。

もし現在住んでいる自宅の査定をお願いする場合には、キッチンや浴室、クローゼットやベランダなど通常は他人に見られないような場所までチェックされることもありますので注意しましょう。

机上査定に比べると訪問査定ではかなり正確な数値を出すことが可能です。

しかし訪問査定は日時調整や訪問時の対応が大変でもあります。

そのため、5社以上に依頼することの多い机上査定に比べて、訪問査定は1～3社にしか依頼しないというケースが多いようです。

不動産売却査定の流れ

不動産売却をする時には、複数の不動産業者に査定依頼をし、その結果を鑑みて不動産業者の選定を行います。

実際に不動産売却査定を依頼する流れは下記のようになります。

それぞれの過程について詳しく見ていきましょう。

【STEP1】不動産業者に机上査定を依頼する

まずは不動産業者に机上査定を依頼します。

査定依頼する不動産業者の探し方は色々ありますが、主に以下の3つになります。

最も手軽に依頼できるのは、一括査定サイトを利用する方法です。

まず一括査定サイトに登録して机上査定依頼をし、レスポンスのあった不動産業者があまりピンとこなかった場合には検索サイトの不動産業者に査定依頼するなど、段階的に進めるとよいでしょう。

また、実際に不動産会社に足を運んで査定依頼をする方法も、その不動産業者の様子がよくわかるためおすすめです。

不動産会社に飛び込みで依頼するのはハードルが高い場合も

不動産業者に実際に訪問するのはハードルが高いと思われる方もいるかもしれません。

最近はアポイントを取らずに会うことがめっきり少なくなっているため、電話などでアポイントを取ってから不動産会社を訪問するとよいでしょう。

インターネットで便利になっている時代のため、すべてネット上でやり取りして完結してしまうことも多いですが、売買を任せる不動産会社を選定するにあたって、実際に会社の雰囲気や他のお客様とのやり取りを見ることは重要です。

できるだけ時間を作って、実際に会社を訪問できるとよいですね。

【STEP2】日時調整をして訪問査定を依頼する

机上査定を依頼した不動産業者から3社程度を選んで、訪問査定を依頼しましょう。

売却する不動産が建物であれば中まで見てもらうため、所有者が立ち合いをします。

現在入居中の自宅を売却する場合、すべての場所を見せるのに抵抗がある方も多いです。

無理に見せる必要はありませんので、その旨を伝えておけば問題ありません。

不動産業者は基本的に土日祝日が忙しいため、土日祝日の場合は訪問日時が先になることがあります。

休業日以外の平日だと、比較的早い日時で調整できる可能性が高いです。

【STEP3】不動産業者に提出する資料を準備する

訪問査定を行う場合、不動産業者から事前に準備してほしい資料を指定されることがあります。

一般的には、建物図面、土地測量図、建築確認済証、登記済権利書、固定資産税納税通知書などです。

本人確認のための運転免許証の写しも必要になることが多いので、事前にコピーしておくとよいでしょう。

また、耐震診断報告書やアスベスト調査報告書なども用意しておくとベストです。

【STEP4】不動産業者による訪問査定（現地調査）をする

訪問査定をする当日、不動産業者の調査に立ち会います。

不動産の内部、外、周辺を調査してもらい、所有者にいくつか質問をされます。

不動産自体に関することや、周辺の地域、近隣の住民についてなど聞かれることもありますので、できるだけ正直に質問に答えましょう。

不動産業者からの質問は、この不動産を購入したいと思う人からされる質問と同じです。

そのため、変に隠したり偽ったりしてしまうと、誤った情報のまま購入されてしまう恐れがありますので注意しましょう。

【STEP5】訪問査定の結果を受け取る

訪問査定の結果は、一般的に1週間ほどで受け取ることができます。

査定書の書式は不動産業者によって異なり、査定金額以外にも周辺の市場や類似物件の成約事例などを添付してくれる場合もあります。

不動産業者の担当者に査定書についての説明を受けると、より理解が深まるのでおすすめです。

不動産売却査定額が決まる3つのチェックポイント

複数の不動産会社に依頼した売却査定の報告書が手元に届いたら、さっそく中身をチェックしましょう。

査定報告書は、どの不動産業者と媒介契約を結ぶか判断するための大事な材料です。

しかし、報告書に売却査定額だけ高く記載されていても、その金額で売却できるわけではありません。

そこで、不動産業者がどのようにして売却査定をしているか、査定額が決まるチェックポイントをまとめました。

【ポイント1】基本の不動産査定の方法をチェック

まず基本として、不動産の売却査定の方法を抑えておきましょう。

不動産査定の方法は「原価法」「取引事例法」「収益還元法」の3つがあります。

戸建て住宅に用いられる原価法

査定依頼をする不動産が戸建て住宅であり、特に注文住宅など類似の物件があまりないような不動産の場合、原価法を用いて査定金額を算出することができます。

原価法とは、不動産を取り壊したと仮定して同じ建物をもう一度建て直した場合にかかる費用を計算し、そこから築年数分を修正する方法です。

原価法は比較検討をする売却事例がない場合に使用することができます。

マンションや土地に用いられる取引事例法

マンションや土地を査定する場合によく使用されるのが取引事例法です。

取引事例法とは、近隣で同じような条件を持つ不動産がいくらで売買されたのか実際の取引事例を参考にして査定する方法です。

取引事例をもとにして出た金額に、査定する不動産業者が物件の個別的な要素を考慮して算出します。

同じような条件の取引事例が多くあるマンションや、土地の売却査定に使われます。

また、戸建てでも分譲住宅が多く建つようなエリアでは取引事例法が使用されます。

アパートや事務所ビルに用いられる収益還元法

賃貸アパートや賃貸マンション、事務所ビルといった収益物件を査定する場合には、収益還元法を使います。

収益還元法とは、当該不動産が生み出す収益と買主が求める利回りをもとに査定する方法です。

駐車場用地なども同様の方法で査定することが可能です。

【ポイント2】立地が査定額に大きく影響する

基本の査定方法を用いて算出した査定額に、その不動産が個別に持つプラス要素とマイナス要素を加えて査定額の調整を行います。

その金額調整の際に大きく影響する要素として、立地条件があります。

買主がその不動産に住まう場合、立地条件は買主の生活にダイレクトに影響を及ぼします。

そのため、立地条件を第一優先で不動産探しをしている人は少なくありません。

立地条件とは、「駅からの徒歩分数」「バス停からの徒歩分数」といった交通機関だけではありません。

「幼稚園・小学校・中学校からの距離と学区」「病院・買い物施設・公共施設からの距離」「周辺の治安や騒音の有無・住環境」というようなかなり個別的な要因を総合して判断されます。

実際に「人気のある小・中学校の学区内であれば高めの価格でも買い手がつく」というケースがあります。

査定額に大きな影響を与えることが多いのが、立地条件なのです。

【ポイント3】建物の状態

建物の状態とは、「築年数による経年劣化があるか」「必要な修繕がされているか」といった観点から評価されます。

たとえば、同じ規模、同じ築年数の建物、A棟とB棟があったとします。

A棟は外壁の塗装、屋根の葺き替え、水回り設備の更新などひととおりの修繕が終わっており、B棟はそれらの修繕を全くしていない場合、B棟の査定額は「A棟の査定金額からA棟の修繕工事にかかった費用の分査定金額をマイナスしたもの」になります。

とはいえ、査定する不動産をあわてて修繕する必要はありません。

買主が建物を取り壊したかったり、自分でリノベーション工事をしたかったりするケースもありますので、査定報告のときに不動産業者に相談すると良いでしょう。

悪い業者に騙されないための3つのチェックポイント

不動産売却査定を不動産業者に依頼する理由は、売却価格を決定するだけでなく売却を任せられる不動産会社を選定するという目的もあります。

当然不動産業者もそれを理解して査定書を提出しているのですが、中には悪質な業者がおり、売主に実際とは異なる査定書をアピールして強引に媒介契約を締結しようとするケースがあります。

そういった業者に引っかからないよう、チェックすべきポイントについて解説します。

【ポイント1】自分で周辺の売り物件を調査する

不動産を売却する場合、周辺に類似物件が多くあるエリアであれば、自分でも売りに出ている物件を調査しておきましょう。

調査するには、インターネットの売買検索サイトで探す、チラシや看板などをみつけて調べるなどの方法があります。

その中から条件が近いものを2～3件ピックアップして、実際に現地に赴いてみましょう。

売りに出されている不動産を直に見ると、自分が売却しようとしている不動産の位置をなんとなく把握することができます。

実際に売り物件を見たことがあると、売却価格を決める際にもイメージしやすくなります。

【ポイント2】査定額は根拠を提示してもらう

不動産業者が高すぎる査定額やよすぎる売買実績を提示してきた場合、その根拠となるものを提示してもらう必要があります。

高い査定額で提示された査定書は目を引きますが、前述したとおりその額で必ず売却できるものではありません。

不動産会社によっては、高い査定額で売主を引き付けて媒介契約を締結し、実際に購入希望者がいるように見せかけて値下げを要求するようなケースもあるのです。

もちろん、売主が了承して高めの金額で売却活動を始めるのであれば問題ありませんが、そうでない場合不動産業者にコントロールされてしまうこともあり得ます。

査定額や売買実績については、書類やメールなどで確認できる根拠を求めましょう。

【ポイント3】営業マンだけでなく不動産会社をチェックする

不動産業者の営業マンはスマートでトークも上手で、魅力的な人柄であることは少なくありません。

信頼できる営業マンだと思うとすぐに媒介契約を締結したくなってしまうかもしれませんが、一度立ち止まりましょう。

どんなに信頼できる営業マンだとしても、もし不動産業者とのトラブルが起きたら、会社と対立することになります。

不動産の取引は高額になるため、そういったリスクについては慎重すぎるくらいがちょうどいいです。

媒介契約を締結しようと思う業者は、できるだけ会社を訪問して、営業マンだけでなく会社についても知っておくことをおすすめします。

不動産売却査定のときによくある4つの質問

不動産売却査定を依頼するときによくある質問を4つご紹介します。

不動産査定を依頼したらどのくらいの期間で結果が出る？

査定依頼する不動産や不動産業書によって異なりますが、一般的に査定にかかる時間は次のとおりです。

机上査定であれば、査定にかかる時間は30分～1時間程度、当日～3日以内に結果がでます。

訪問査定であれば、査定にかかる時間は1時間以内、およそ1週間で結果がでます。

気をつけたいのは、その業務を行う不動産業者に時間的余裕があるかどうかでこの期間は大きく変動するということです。

たとえば土日祝日を挟んでいたり、不動産業者にとっての繁忙期だったり、調査対象の不動産が遠方だったりすると、余計に時間がかかってしまいます。

査定額以外で不動産会社を選定するときのポイントは？

提出された査定額以外にも、不動産会社に査定書を依頼し報告を受けるまでの中で、不動産業者を選定するポイントがあります。

依頼した不動産を得意としているか

1つ目は、依頼した不動産の売却を得意としている不動産業者かどうかです。

不動産業者と一口に言っても、主に扱っている物件は会社によって異なります。

投資用物件が中心だったり、居住用の戸建てやマンションだったり、都心の物件のみを扱っていたりというように、各会社によって得意な分野があります。

自分の不動産を依頼できるかどうか見極めるためには、類似物件の過去の取引実績を質問するとよいでしょう。

どんな広告媒体に掲載予定か

2つ目は、どんな広告媒体に掲載しているかを確認することです。

媒介契約を締結すると、不動産業者は広告を出して買主を募集します。

その広告媒体が多ければ多いほど、より多くの買主候補の目に留まるというわけです。

不動産の広告は、インターネットサイト・チラシ広告・現地看板・不動産業者用の広告の4種類があります。

インターネットサイトの広告は幅広く買主を集客できる媒体のため、最も重要だと言えます。

掲載予定のサイトを聞いて、チェックしておきましょう。

また、不動産業者用の広告も購入する可能性が高い買主を確保するためには重要です。

いつどんな広告に掲載する予定なのか、しっかりと確認しましょう。

査定額に納得できないときは売却をしなくてもよい？

不動産業者も、売主が売却を中止する可能性があることは充分に理解した上で査定をしていますので、特に遠慮することはなく売却を中止したい旨を伝えてかまいません。

ただし、不動産売却査定はそれなりに時間と労力を使う作業ですので、営業マンが無駄な仕事をしないよう配慮は必要です。

たとえば、机上査定の結果を見て売却の可能性が低くなったものの、念のため訪問査定を依頼したいという場合は、不動産業者にその旨を伝えた上で依頼しましょう。

その場合は、不動産業者によっては訪問査定を断ってくるケースもあります。

無料で行われている査定業務だからこそ、売主側からの配慮も忘れないようにしましょう。

売却以外の活用方法を提案してくれる不動産業者も

査定額が低くて売却をあきらめたときに不動産業者に相談すると、売却以外の提案をしてくれる場合があります。

たとえば、今現在不動産市場が厳しくて査定額が低くなってしまっている場合、今後売却価格が上がるまで賃貸に出して不動産収入を得るということもできます。

不動産会社は、売却だけでなく不動産という資産を活用するプロですので、一度相談してみてもいいかもしれません。

周辺の売り物件に比べて査定額が低い気がするのですが？

不動産の売り出し価格と成約価格には差があります。

一般的には不動産の検索サイトやチラシなどで売り出し価格を目にすることはあっても、その物件がいくらで成約したかはわかりません。

買主が購入申し込みをするときに価格交渉をすることが多いため、売り出し価格より成約価格が低くなることがほとんどです。

また、売主側も買主から価格交渉が入ることを考慮して、査定額に少し上乗せした金額で売り出すことが多いです。

そのため、周辺の売り出し価格より査定額が低く見えるというわけです。

まとめ

不動産を売却するときに、売却価格の設定はとても重要です。

値付けを間違えると、売却に時間がかかってしまったり、安すぎる金額で売却してしまったりして、スムーズに売買を行うことができません。

また、自分で近隣の売却物件を調査しようとしても、物件の詳細や成約価格などといった情報がないと正確な数値を出すことは大変困難です。

スムーズに不動産を売却するためには、不動産業者が調査してくれる査定金額をしっかりと参考にして値付けをしましょう。