COLUMN不動産に関する記事

マンションを売却する際はあらかじめいくらで売れるか把握することが大切。

そこで重要なのが査定です。

しかし、初めての経験でどうすればいいか分からない人も多いでしょう。

そこで今回は、中古マンションの査定について詳しく解説します。

査定の方法やおすすめの一括査定サイト、注意点なども紹介するのでぜひ参考にしてください。

中古マンションの査定に影響を与えるポイント

中古マンションの査定では、評価されるポイントが10個あります。

それぞれ詳しく解説するので、何が査定に影響するのか確認しておきましょう。

立地

立地は中古マンションの査定においてとても重要なポイントです。

一般的に立地が良いと言われるのは以下のような条件です。

• 駅から近い
• 人気の地域

最寄駅からマンションまでの距離が近ければ近いほど査定価格は高くなる傾向にあります。

特に、電車移動の多い都会では駅からの距離が近いほど人気です。

また、不動産会社が査定の時に参考にする「価格査定マニュアル」にも駅から徒歩1分のマンションが最も高い評価になると記載されています。

築年数

中古マンションの査定では築年数も重要となります。

築年数が浅ければ査定価格は高くなり、古くなるにつれて安くなるのが一般的です。

特に築1年～5年の間で査定価格はグッと下がります。

古くなると価格の下落は緩やかになるため、築年数の浅いマンションを売却する場合は早めの行動が必要となるでしょう

また、1981年以前に建てられたマンションの場合、耐震基準を満たしているかどうかも重要となります。

耐震基準を満たしていなければ価格が大きく下がる可能性があるので注意してください。

階数・方角

階数と方角も大切なポイントとなります。

一般的な査定では階数が上がるにつれて価格が高くなりますが、エレベーターがないなどの問題がある場合はその限りではありません。

ただし、マンションは高層階になるにつれて景観が良くなるので基本的には高い査定が出ます。

中古マンションの査定における方角とは、ベランダが面している方向のことです。

日当たりの良い部屋は査定額が高い傾向にあり、南・東・西・北の順で価格は低くなります。

また、2つの方角に面している角部屋は査定価格が高くなるのが一般的です。

広さ

中古マンションの査定では、物件の1㎡あたりの値段を算出して専有面積をかけることで価格が決定するため、広いほど値段は上がりやすいです。

しかし、1㎡あたりの単価を算出する際に狭い部屋ほど高めに計算されることが多いので、広くなればなるほど割安感はあります。

また地域によってターゲットとなる人が異なるため、そのニーズに合う物件が高くなることが多いです。

設備

中古マンションを購入する人はリフォームを前提で考えていることが多いため、他の項目と比べると設備は査定価格に影響を与える可能性が低いです。

ただし、築浅の物件の場合は買主がリフォームを考えていないので設備によって査定価格が変動します。

生ゴミ用のディスポーザーなどの後付けが難しいものが付いている場合は査定価格が高くなるでしょう。

共用施設

中古マンションの査定では共有施設も評価の範囲です。

エントランスや外壁など見た目に影響する部分の評価が高ければ査定額も高くなります。

また、住民が利用できるスポーツ施設やラウンジなどがある場合も査定額が高くなるでしょう。

もちろん施設内の状態も評価の対象になります。

管理体制

中古マンションの査定では管理体制もチェックされます。

一般的なマンションでは、管理を会社に委託していることが多いです。

委託された会社の管理員がどれくらいの時間マンションの管理を行っているのかが査定のポイントとなります。

24時間体制で管理が行われている場合は評価が高く、管理人がいない時間が長いと評価が低くなるのが基本です。

管理費

基本的にマンションに住む際は管理費がかかります。

その管理費に含まれている修繕費が中古マンションの評価に影響します。

他のマンションと比較をして修繕費の割合が大きい場合、売れにくいと判断されるので査定額は下がる可能性が高いです。

自分のマンションの修繕費をあらかじめ確認しておきましょう。

駐車場

駐車場の有無や広さもマンションの査定額に影響する重要なポイントです。

駅から遠いマンションの場合、必然的に車で移動することが多くなるので駐車場の重要度は高くなります。

また、マンションの部屋数以上に駐車場がある場合も査定額が高いです。

ただし、駐車場数が多くてもそのスペースが明らかに狭い場合は査定価格が安くなるので注意しましょう。

施工会社

施工した会社よっても査定価格は変化します。

マンション業界において有名な会社が建てた場合、査定価格は高くなるでしょう。

また、大手のゼネコンが施工したマンションも査定額が高くなる場合が多いです。

施工会社は後から変えられるものではないので評価が低くても諦めるしかありません。

気になる方はマンションの名前や売買契約書から施工会社を確認してください。

中古マンションの査定方法

自分の所有している中古マンションの金額が知りたい場合、以下の3つの査定方法で確認することができます。

気軽なものから本格的なものまで紹介するので自分に合うものを選択しましょう。

簡易査定

簡易査定とは、現地で確認をせずに情報のみで査定が行われる方法です。

不動産会社などのホームページから必要な情報を入力することで査定価格が出ます。

実際に家を見せる必要がないため、売却を迷っている時でも気軽に査定依頼をすることが可能です。

査定結果がでるまでの時間も短く気軽に依頼できる簡易査定ですが、正確な金額が分からないというデメリットもあります。

また、簡易査定のみでの買取は基本的に受け付けてくれないため、再度正確な金額を出してもらうための査定が必要です。

訪問査定

訪問査定とは、実際に不動産屋の担当者が現地を訪れて査定する方法です。

部屋の中やマンション内をチェックするため、正確な査定額が分かります。

ただし、査定結果が出るまでに1週間程度の時間が必要です。

査定時の立ち会いも必要で不動産屋とのやりとりも増えるので手間がかかります。

匿名査定

匿名査定を希望する場合は、ネット上の自動シュミレーションを利用しましょう。

5分程度でマンションの価格を知ることができるため、早く結果が知りたいという人にぴったりです。

また、不動産会社から連絡が来るのが嫌だという人も匿名なので心配ありません。

ただし、匿名査定での結果と実際の査定価格に大きな差が出ることもあります。

本格的に売却を考えているのなら不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

中古マンションの査定におすすめのサイト3選

中古マンションは、複数社に査定依頼を出すことで高い金額で売却できる可能性が高くなります。

しかし、何回もマンションの情報を入力するのは大変です。

そこでおすすめしたいのが一括査定サイト。

一括査定サイトを利用すれば一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。

ここでは以下の3つのサイトを紹介します。

それぞれのサイトについて詳しく解説するのでチェックしてください。

イエウール

画像出典：イエウール

イエウールは株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトで、提携不動産会社が1600社以上と多いのが特徴です。

地方の不動産会社とも提携しているため、より正確な情報を手に入れることができます。

また、イエウールはサイトが使いやすいと評判なので、パソコンやスマホの操作に慣れていない人でも簡単に査定依頼が申し込めるでしょう。

すまいValue

画像出典：すまいValue

すまいValueは以下の6つの会社が共同で運営するサイトです。

通常の不動産一括査定サイトでは、運営元が提携する不動産会社に査定を依頼する形となっていますが、すまいValueでは業界大手の6社が運営・査定を一括して行っているため、マッチングする不動産会社が見つからないという状況を防げるでしょう。

HOME4U

画像出典：HOME4U

HOME4Uは株式会社NTTデータスマートソーシングが運営している日本最大級の不動産一括査定サイトです。

1300社以上の不動産会社が登録していますが、悪質な業者は排除されているので安心して利用できます。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは重要ですが、信頼できない会社に個人情報を提供することに抵抗がある人もいるでしょう。

信頼のあるNTTだからこそ安心して利用できるおすすめのサイトです。

中古マンションの査定を受ける際の注意点

中古マンションの査定を受ける際は以下の3つのポイントに注意しましょう。

注意点をチェックしておくことで査定までの時間を短縮することができます。

また、思い込みによって無駄な費用をかけることもなくなるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

中古マンションの査定金額は不動産会社によって異なります。

そのため、なるべく高く売りたいなら複数の会社に査定を依頼しましょう。

一人暮らしや二人暮らし用のマンションを多く取り扱う不動産会社では、小さめの物件の査定額が高くなる傾向があります。

反対に家族用の物件を多く扱う会社では大きめのマンションが高くなるでしょう。

同じマンションであっても不動産会社ごとに査定価格に差が出るため、複数社に依頼して査定結果を比較することが大切です。

リフォームをする必要はない

マンションの査定をする時にリフォームをする必要はありません。

その理由は、買主側が自分でリフォームをする可能性が高いからです。

フルリフォームをすることを前提として物件を探す人が多いので、リフォーム前の物件の方が売れやすいでしょう。

また、査定価格がリフォームにかかった分高くなるとは限りません。

リフォームをしたのに売れないという状況になる可能性も高いので注意してください。

査定金額をそのまま売り出し価格にしない

査定後にマンションを売る場合、査定金額を売り出し価格にしてはいけません。

その理由は、中古物件の場合は値引き交渉によって売り出し価格よりも安く売却することが多いからです。

そのため、査定価格よりも高めに金額を設定しておくのがおすすめです。

その上で値引き交渉があれば査定価格までを目安に安くすると売れやすくなります。

中古マンションの査定に関するよくある質問

中古マンションなどの不動産の売却を何回も経験する人は少ないです。

初めての経験で不安な方も多いでしょう。

そのような方に向けて、ここでは中古マンションの査定に関するよくある質問を紹介します。

中古マンションの査定における悩みを少しでも解決しておきましょう。

中古マンションの査定に影響を与えるものとは？

中古マンションの査定に影響を与えるのは以下の10個の項目です。

• 立地
• 築年数
• 階数・方角
• 広さ
• 設備
• 共有施設
• 管理体制
• 管理費
• 駐車場
• 施工会社

それぞれに評価基準があり、全ての要素が考慮されて査定額は決定します。

査定価格と売り出し価格の違いとは？

査定価格は不動産会社の査定によって出された価格のこと。

一方の売り出し価格は不動産を売り出した時の最初の金額です。

売り出し価格は査定価格を参考に設定されます。

実際に不動産が売れた価格をあらわす成約価格という言葉もあるので注意してください。

査定前に準備しておく書類とは？

中古マンションの査定を受ける前に準備すべき書類は以下の表のとおりです。

基本的にはマンション購入時などに受け取ったものです。

上記の書類を用意しておくことで査定をスムーズに進められます。

まとめ

今回は、中古マンションの査定について紹介しました。

中古マンションの査定には様々な条件が影響します。

実際に現地で確認しなければ分からないことも多いので、正確な査定をするなら不動産会社に依頼しましょう。

また、なるべく高く売りたいのであれば、事前に一括査定サイトを利用して複数社の査定額を比べてください。

納得のいく金額で売るためにも、この記事を参考にマンションの査定をしてみてはいかがでしょうか。