COLUMN不動産に関する記事

人が亡くなった場合、亡くなった方(「被相続人」といいます。)の財産(これを「相続財産」といいます。)は相続人に相続されます。
その場合、相続財産の額が一定の基準を超えると、相続税が課税されることになります。
相続対策としては、この相続税をできるだけ課税されないようにするために何をするかということが問題となります。

相続税が課税されるのはどんな場合か

相続税が課税される基準

相続税が課税されるのは、相続財産の評価額が基礎控除の額を超えた場合です。
逆に、相続財産の額が基礎控除額よりも少ない場合には、相続税が課税されることはありません。

基礎控除額の計算方法

基礎控除額は以下の通り計算されます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
具体的に当てはめて見ましょう。

①相続人が配偶者と、子供2人の場合の基礎控除額は、
3,000万円＋（600万円×3人（配偶者、子供2人））＝3,000万＋1,800万円＝4,800万円
となります。

②相続人が、配偶者と子供1人の場合の基礎控除額は、
3,000万円＋（600万円×2人（配偶者、子供））＝3,000万円＋1,200万円＝4,200万円
となります。

相続対策の基本的な考え方

相続財産が、基礎控除額を超えた場合に相続税が課税されるとすると、相続対策としては、相続財産の額を減らして、基礎控除額よりも少なくすることが有効ということになります。
相続財産の額を減らす方法としては

• ①財産を贈与するなどの処分をする方法
• ②財産の評価額を減らす方法

があります。
そして、不動産については、その相続財産の額が一定の評価を経て決定されるため、評価額を減らすという方法が有効に使えることとなります。

相続税対策としてのアパート経営

原則

自家用建物は、固定資産税評価額がその相続財産の評価額になります。
更地の土地は、その土地に面している道路について設定されている路線価に面積を乗じる方法で算出された額が相続財産の評価額になります。

アパートが建っている場合

上記の原則に対して、アパートおよびその敷地の評価に際しては一定の減額がなされます。

①賃貸物件に使用されている土地は借家建付地といい、更地の評価額から当該土地について定められた借地権割合等によって減額評価されます。
また、建物についても自己使用ではない場合には、一定の減額評価がなされることになります。
これは、貸家や貸家が建っている土地については借家人も土地を利用する権利を有しており、その分、所有者といえども自由な利用・処分ができないなどの制限を受けるため、相続財産の評価に際しても、借家人等が有しているこれらの土地、建物に対する権利による制限を考慮したものです。

②借家建付地の評価額
計算式は以下の通りとなります。
借家建付地の評価額＝土地の路線価×（1−借地権割合×借家権割合）
ここで借地権割合とは、路線価図において路線価を示す数字の後ろにつけられているアルファベットに応じて、30％〜90％の間で定められています。
また、借家権割合は一律に30％とされています。

仮に、路線価が「300Ｄ」とされている道路に面した200平方メートルの土地上にアパートが建っている借家建付地の場合、その評価額は、
（300万円×200平方メートル）×（1−60％×30％）＝5億1,000万円
となります。その結果、更地であった場合の評価額である6億円から9,000万円ほど評価額が下がることになります。

③アパートの評価額
アパートについては、建物自体の本来の評価額から、借家人が有する権利として定められている借家権割合(上記の通り一律に30％)を減額した額となります。
借家の評価額＝固定資産税評価額×（1−30％）＝固定資産税評価額×70％
仮に、固定資産税評価額が5,000万円のアパートとした場合、その評価額は、
5,000万円×70％＝3,500万円
となります。

アパートを建設した場合とそうでない場合の相続税額の違いは「目で見てわかる！相続の基本マニュアル29　知らないと損！持て余している土地を活用して節税と収益アップにつなげる方法とは」をご参照ください。

小規模宅地等の特例

更に土地については小規模宅地等の特例を受けることができます。
これは、土地の利用目的に応じて、その土地の評価額の一定割合を減額する制度で、アパート経営の場合には、不動産貸付用宅地として、200平方メートルまでの部分については、50％の減額が認められています。

小規模宅地の特例については「目で見てわかる！相続の基本マニュアル17　相続税の大幅な節税には遺産分割の方法が重要！使える特例とその要件とは」

その他のアパート経営のメリット

現金収入

アパート経営によって賃料という現金収入が期待できます。このことは相続対策として重要なことです。
相続税は、相続開始を知った日から10ヶ月以内に申告し、現金で納付しなければなりません。そして、意外に多いのが、相続財産のほとんどが不動産等であるため、相続税を納めようにも現金が足りないという事例です。
この場合、相続税を納めるために、相続した不動産を売却しなければならないといった事態に追い込まれることになります。
しかも、不動産を売却した場合、その譲渡代金に対して更に譲渡所得税がかかってくるため、更に譲渡所得税を負担するといったことになりかねませｎ。
従って、現金を保有しておくこと、または、現金収入が確保されているということは、相続対策としては非常に重要であり、その意味でもアパート経営には相続対策としてのメリットがあるといえます。

ローンによるマイナス財産

アパートの建築費用についてローンを利用した場合、その借入金というマイナスの財産も相続財産の評価に際して考慮されます。
その結果、ローン残高分の財産が減額評価され、これによっても相続財産の減額が可能となるわけです。

アパート経営のデメリット

空き家リスク

アパート経営には、相続対策としてのメリットがある反面、相応のリスクまたはデメリットがあることも認識しておく必要があります。
当然のことですが、アパート経営においては、アパートを借りて賃料を払ってくれる賃借人の存在が不可欠です。
賃借人が見つからなければ、現金収入は入ってきませんし、その建築に際してローン等を利用した場合にはその返済にも支障が生じることになりかねません。
従って、アパート経営を考える場合でも、その立地条件や設備など、空き室が生じないように十分に検討を行う必要があります。

管理等の費用・手間の問題

アパート経営は、アパートを建てて終わりではありません。
入居者募集や賃貸借契約締結行為、さらには、アパートの共用部分の清掃、修繕といった管理業務を行う必要があります。これらを自分で行えない場合には、管理業務を業者等に委託するといったことも必要となり、そのための費用負担も発生する可能性があります。

まとめ

相続対策として、アパート経営のメリット、および、リスクについて、おわかりいただけたと思います。
確かにアパート経営は相続対策として有効といえますが、同時に、これはアパート経営という事業であることを認識する必要があります。
相続対策という側面だけで安易に手を出すと、かえって、痛い目に遭う危険があることを認識した上で、その可否を判断するべきといえます。