不動産に関する記事

相続などで取得した土地にアパートを建設するときに気を付けることは、接道義務です。

土地に建物を建設するときには必ず接道義務を満たす必要があり、仮に接道ができていないとアパートの建設はできません。

つまり、その土地にアパートを建設できるか確認しておく必要があります。

では、アパート建設時の接道に関する要件や確認方法とはどのようなことになるのでしょうか？

この記事では、アパートの接道義務や接道の確認方法、接道を満たしていないときの対処法などについて解説します。

アパート建設時の接道義務とは

一般的に、個人が居住する一戸建てなどを建設する場合の接道要件は、「幅員4m以上の道路に間口2m以上接する」ことです。

接道義務は建築基準法第43条で定められており、以下のような目的があります。

• 災害発生時の避難経路の確保
• 消防自動車などの緊急車両の経路確保
• 不特定多数の人が安全に通行できる経路の確保
• 敷地内への出入りのしやすさを向上させるため

接道義務を課すことで、街の安全性や緊急事態発生時の円滑な避難や災害への対処がしやすくなります。

また、現状接道義務を満たしていない土地に新たに建物を建設する際には、セットバックや間口の拡大工事が必要です。

なお、アパートなどの集合住宅の場合には、自治体の条例により間口4m以上の確保が求められるケースがあります。

たとえば、細長く間口が狭い土地や旗竿地のように間口が狭く、細長い通路の先に広い敷地があるような土地は要注意です。

旗竿地では、細長い通路部分のもっとも狭いところが間口の広さとなります。

間口の確保については自治体ごとにルールが異なるので、アパートを建設したい土地の地域の条例について、あらかじめ確認しておきましょう。

接道は私道でも問題ない？

アパートが接道する道路は、公道でも私道でも特に影響はありません。

ただし、私道の場合には、建築基準法上の位置指定道路となっていることが条件です。

私道の中には、路線認定を受けておらず、見た目は生活道路として支障なく使えても、単なる通路扱いの道路もあります。

このため、私道の場合には、自治体のホームページや道路管理課で指定道路図などを閲覧して確認しましょう。

また、道路幅員については道路台帳もしくは実際に現地で確認することをおすすめします。

私道に面する場合は、所有者とのトラブルに注意

アパートが私道に面する場合には、私道の所有者とトラブルにならないように注意しましょう。

たとえば、日常的な通行やインフラ整備などによる道路の掘削許可、私道の所有者に許可なく自由奔放に道路を使用するなどです。

とくに通行については、突如通行料を請求される、あるいは障害物を置かれるなどのトラブルが実際に発生しています。

こうした事態を防ぐために、普段から問題なく通行できることや通行地役権設定が登記されている、所有者との契約があるかなどを併せて確認しましょう。

接道義務はいつから始まった？

接道義務は、建築基準法により1950年（昭和25年）に定められました。

接道義務を課すことで住宅街の道路は広がり、安全性や住まいの快適性は格段に向上しています。

日当たりや通風が取りやすくなり、日常的な人々の往来もしやすくなっています。

また、交差点などの角地に隅切りを設けることで、出会い頭の衝突を防止する効果もあります。

なお、現状すべての道路が幅員4mを確保できているわけではありません。

建築基準法が改正された昭和25年以前から建つ住宅は今でも残っており、幅員4mを確保できていない箇所は数多くあります。

このような箇所は、2項道路とも呼ばれています。

現状、例外的に幅員4m未満でもすぐさま建物を取り壊すなどの措置を講じる必要はありません。

しかし、建物を建て替える際には、敷地のセットバックが必要となります。

セットバック後の敷地は狭くなるため、古いアパートを取り壊して再建築するときには、同規模のものが建設できない恐れがあります。

アパートが接道義務を満たしているか確認する方法

本章では、アパートが接道義務を満たしているかを確認する方法についてご紹介していきます。

建築基準法上の道路であるか確認する

はじめにアパートが接道する道路が、建築基準法上の道路であるのかを確認します。

これらの確認は、先述でも紹介している自治体のホームページなどで指定道路図を閲覧しましょう。

その道路が、第42条1項1号道路であれば公道、第42条1項2号であれば私道（位置指定道路）です。

また、既存の古いアパートなどの建物がその土地にあれば、同時に建築計画概要書や検査済証などの資料も取得しておきます。

これらを参照すると、調査する道路が建築基準法上の道路として扱われているかが分かります。

道路の幅員や間口の長さを確認する

道路の幅員については道路台帳、間口については実際に現地確認するのがよいでしょう。

現地調査については、アパートの建設会社が決まっていれば担当者が行ってくれるケースが大半です。

図面どおりの幅員であるか、間口は確保できているのかを実際に確認すると安心材料になるでしょう。

なお、現地調査の際にはメジャーなどを持参し、調査中は通行する車や人などに注意して行います。

アパートが接道義務を満たしていないときの対処法

接道義務を満たしていないアパートは、再建築不可物件です。

つまり、既存のアパートを取り壊すと新たな建物が建設できない土地となっています。

では、アパートが接道義務を満たしていないときには、どのような対処法があるのでしょうか？

本章では、セットバックと間口の拡幅についてご紹介していきます。

セットバックの工事を行う

セットバックとは、敷地を道路境界線まで下げることです。

幅員4mとは、一般的には道路中心線から左右水平距離で2mのところに設けられた道路境界線までの距離を指します。

このため、敷地が道路境界線にかかっている状態であれば、境界まで敷地を下げることが求められます。

セットバックでは、セットバック部分を道路として提供するために以下の工事が必要です。

• 既存工作物があれば解体・撤去の工事
• 道路として提供するための舗装工事
• セットバックした道路境界部分に新たな壁などの築造工事

セットバックの費用は自己負担

セットバックにかかる費用は、原則自己負担です。

つまり、新たにアパートを建設する際にはセットバックにかかる費用も工事費として考慮する必要があります。

なお、不動産が所在する自治体によっては、セットバック工事に関して助成金が支給されています。

セットバック工事が必要なときには、あらかじめ自治体に助成金の有無を確認したほうがよいでしょう。

セットバック後の注意点

セットバックを行うと、当然ながら敷地が減少します。

土地には建蔽率と容積率が設定されているので、敷地が減少すると再建築の場合に同規模のものが建設できないおそれがあります。

希望通りのアパートが建設できるかは、アパート建設会社等に確認しておきましょう。

間口の拡幅工事を行う

続いて、間口の拡幅工事です。

アパートの土地が旗竿地である場合には、通路部分の拡幅工事が必要となります。

アパートの場合には間口4m以上を求められるケースが多いので、足りない部分を隣地から取得もしくは賃貸するしかありません。

間口の拡幅についての注意点

間口を拡幅するには隣地を取得するので、隣地所有者との交渉が必須です。

間口拡幅に必要な土地分のみを、譲渡もしくは賃貸で取得できるようにします。

しかし、現実的に隣地所有者が土地の売却中でない限り、隣地を取得できるケースはまずないでしょう。

そのため、旗竿地などアパートの接道義務が間口の長さ不足の場合、間口の拡幅を行うことは難しいと思っておきましょう。

なお、アパートの間口は4m以上のケースが多いのですが、仮に2m以上あれば一般的な戸建住宅の建築は可能です。

アパート建設以外での土地活用を考えていなければ、売却という選択肢も考慮しておくことをおすすめします。

接道義務以外のアパート・マンション建設時の法規制

アパートやマンションなど集合住宅の建設時には、接道義務以外にも考慮しなければならない法規制があります。

本章では、接道義務以外の代表的な法規制についてご紹介していきましょう。

用途地域

アパートやマンションが建設できるのは、都市計画区域内の市街化区域です。

市街化調整区域では、アパートなどの建物建設には規制が多く、現実的ではありません。

都市計画区域には、13種類の用途地域が設定されています。

13種類の用途地域の中で、住宅の建設が不可なのは工業専用地域だけです。

その他の用途地域では、原則住宅の建築は可能ですが、用途地域によって建設できる建物の階数や規模感は異なります。

その用途地域で希望の建物を建築できるかについては、役所等に確認するのがよいでしょう。

（参照元：国土交通省みらいに向けたまちづくりのために－都市計画の土地利用計画制度の仕組み－）

建蔽（けんぺい）率と容積率

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

「建築面積÷敷地面積×100」で算出できます。

たとえば、建蔽率60%であれば100㎡の敷地面積に対して60㎡まで建築できるということです。

なお、建蔽率は用途地域に応じて各自治体によって決められています。

また、敷地が角地の場合や防火地域内に耐火建築物を建てる場合には、元々設定されている建蔽率に10%の上乗せができます。

続いて、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を表したものです。

こちらは「延べ床面積÷敷地面積×100」で算出できます。

たとえば、敷地面積が100㎡で容積率が400%の場合、その土地には延べ床面積400㎡までの建物が建てられます。

容積率が影響しない箇所

アパートを建設する場合、以下の容積率が影響しない箇所があります。

• ベランダ、バルコニー
• ロフト部分

はじめにバルコニーやベランダは、壁や柱から突き出している部分が2m以下の場合、床面積には含まれません。

ただし、2mを超える場合には、2mを超える部分のみが床面積に含まれます。

次に、ロフトの天井が高さ1.4m以下の場合です。

ロフトがある階の床面積に対して半分までのサイズであれば、床面積には含まれません。

日影規制、北側斜線規制

日影規制は、建築基準法の中で定められています。

太陽がもっとも低い冬至の日を基準にして、まったく日が当たらないことがないように建物の高さを制限する制度です。

規制を受ける建物は、用途地域と建物の高さから決められます。

たとえば、第一種低層住居専用地域では、軒高7m以上地上3階以上の建物が制限を受けます。

一般的な2階建てのアパートは制限を受けませんが、3階以上のアパートは制限を受けることになります。

また、住宅街での建築でもう一つ考慮すべきなのが「北側斜線規制」です。

第一種もしくは第二種の低層住居専用地域や中高層住居専用地域で設定されています。

この制度の目的は、北側の隣人への日当たりを考慮するためです。

北側斜線制限では、南側からの日照を確保するために建物の高さを規制できるようになっています。

この他にも、隣地斜線制限や道路斜線制限など、建物が建築される立地でさまざまな制限が設定されています。

その他条例など

この他にも、各自治体の条例で定められている独自の基準があります。

たとえば、世田谷区で共同住宅を建設する場合には、駐車場や駐輪場の台数、外壁の色彩などが細かく決められています。

また、ワンルームマンションでは専有面積は25㎡以上、管理人室等の設置などが義務付けられています。

なお、適用されるのは集合住宅等の建築物では専有面積40㎡以上の住戸が20世帯以上、または用途地域に関係なく1,500㎡以上の建築物です。

また、ワンルームで用途地域が住居系もしくは準工業の場合、住戸面積40㎡未満の住戸が12戸以上となります。

アパートやマンションなどの集合住宅を建設するときには、各自治体の条例も確認しておきましょう。

まとめ

アパートにも接道義務があります。

幅員4mの道路に間口2mの確保となるケースが大半です。

なお、接道義務を満たしていない土地の場合には、セットバックなどの工事を行い対処します。

また、接道義務以外にもアパート建設にはさまざまな法規制等があります。

これらは専門的なところも多くあるので、詳細は建設会社の担当者などに確認や相談をするとよいでしょう。