COLUMN不動産に関する記事

相続などで農地を取得した人が農業以外の目的、例えば住宅を建てたり、駐車場として利用したい場合はどうしたら良いのでしょうか？

自分の土地なのだから、自由に使いたいという考えは当然でてくるでしょう。

しかし、農地は国の食糧供給を支える重要な役割を担っています。

いくら個人の土地とはいえ勝手に違う目的で使用されるということは大きな問題となります。

農地である土地を、農業以外の目的に変更することを農地転用といいますが、これを定めているのが農地法に基づく農地転用許可制度です。

この制度は、農地として優良な土地は優良な農地を確保し、計画的な土地利用を推進するためのものです。

この制度によって、農地を他の目的で使用することが制限されているのです。

また、農地の種類によって農地転用できる場合と出来ない場合があります。

どんな農地なら農地転用の許可がおりるのか、また許可の申請方法について詳しく見ていきましょう。

農地とは？その区分について

農地法上での農地とは、使用目的が耕作とされる土地のことです。

現状では農業は行われていなくても、耕作しようとすれば耕作を行える場合には農地となります。

農地転用するには、都道府県知事又は指定市町村長への許可が必要です。

農地には、農業を営む条件や、市街地化の状況から判断して5種類の区分が設けられており、その区分によって転用できるものとできないものを定めています。

許可申請の際に重要なのが、所有する農地がどの区分に属するのかを知ることです。

〔農地の区分〕

• 1.農用地区域内農地
• 2.甲種農地
• 3.第1種農地
• 4.第2種農地
• 5.第3種農地

その農地がどの区分に指定されているかは市町村のホームページ、都市計画課や農業振興課、または農業委員会へ問い合わせなどして調べることができます。

では、それぞれの区分について詳細を見ていきましょう。

農地転用できない農地

国は農業生産性の安定のために優良農地を確保しなければなりませんから、その転用に制限をかけています。

ここでいう優良農地とは、以下のものを指します。

農用地区域内農地

市町村が指定する農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地です。

この農地は原則転用不可です。

ただし、市町村が定める農用利用計画において指定された用途（農業用施設）などのために転用する場合には例外的に許可されます。

甲種農地

営農条件が特に良好である農地です。

市街化調整区域（市街化を抑制する地域の）内の土地改良事業等の対象農地（農業公共投資後8年以内）などは原則農地転用できませんが、土地収用法対象事業等なら例外として転用可能な場合があります。

第1種農地

10ヘクタール以上の農地で、土地改良事業等の対象となった営農条件が良好である農地です。

原則不許可ですが、甲種農地の場合と同じく公益性の高い事業、土地収用法対象事業等なら例外として転用可能な場合があります。

農地転用できる農地とは？

農地でなくなったとしてもその生産性に影響力が少ない地域の農地は、その転用に制限を受けません。

以下の2つの区分の農地が転用可能になります。

第2種農地

• ・500ｍ以内に鉄道の駅がある
• ・市街地として発展が将来見込まれる区域内の農地
• ・小集団で、生産力の低い農地

などの特徴があります。

第2種農地は、農地以外の土地や、第3種農地に立地困難な場合などに転用が許可されます。

第3種農地

• ・300ｍ以内に鉄道の駅がある
• ・市街地や市街地化が将来見込まれる地域の農地

などの特徴があり、原則転用可能です。

その他の許可要件

上記の立地基準の他にも要件があります。

1．申請する農地を、実際に申請の用途に使用することが確実であること

権利関係者の同意がない場合など、農地転用が現実的でない場合には許可が認められません。

2．周辺の農地に支障を生じる恐れがないこと

被害防除措置が適切でない場合などは許可が認められません。

3．一時的な利用のための転用の場合には、その利用後にその土地が耕作の目的に使用されることが確実であること

一時利用後には農地への原状回復が必要となります。

許可不要のケース

市街化区域（市街化を活性化する地域）にある一般の農地は、転用の際には農業委員会への届出は必要になりますが、許可をとる必要がありません。

ただし、市街化区域内にあっても生産緑地（市街化区域内にあるが農地として残しておくべき土地）に指定されている農地は農地以外に転用することはできませんし、この場合は売買にも制限があります。

手続き方法

許可を受けようとする者は、許可申請書に所定の事項を記入し、添付書類とともに農地の所在地を管轄する農業委員会へ提出します。

この申請の流れは、農地の転用面積によって異なってきます。

農林水産大臣許可の場合

転用面積が4ヘクタールを超える農地
申請者は、都道府県知事に農地転用の申請書を提出し、知事を経由して農林水産大臣に申請書が送付されます。

その後、農林水産大臣から許可通知を受けます。

都道府県知事許可の場合

転用面積が4ヘクタール以下（市街化区域外）
農業委員会を通じて、都道府県知事へ申請書が送付され、知事から許可通知を受けます。

申請の際に必要となる書類

許可申請の際に必要な書類は以下のとおりです。

• ・土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
• ・公図（地番がわかるもの）
• ・住宅地図などの位置図（縮尺5万分の1～1万分の1程度）
• ・計画平面図（縮尺5百分の1～2千分の1程度）
• ・資力証明書等（金融機関発行の融資証書や通帳の写しなど）
• ・所有権以外の権利に基づく場合はその所有者の同意書
• ・耕作者がいる場合はその耕作者の同意書
• ・転用について、他の法令の許可を得ている場合は、それを証明する書面
• ・転用地が土地改良区内にある場合には、その改良区の意見書
• ・代理申請の場合は委任状及び確認書
• ・申請者が法人の場合は定款及び法人事項証明書
• ・その他参考となる書類

農地転用の際の注意点

税制上の優遇がなくなる

農地は税制上の優遇を受けていますので、農地転用することで優遇がなくなり、固定資産税が高くなります。

農地を売買する場合

農地を売却しようと考えている場合には、まずは買主を見つけ、農地転用の申請前に土地の売買契約をする必要があります。

農地転用の申請は所有者である売主と、転用後の所有者である買主が共同で行う必要がありますので、注意が必要です。

賃貸に出す場合

農地を転用して一時的に第三者に貸す場合には、売買の時と同様に、農地転用前に借主との間で賃貸借契約をする必要があります。

もし建物を建てる目的で貸すとなれば、借地権が絡んできて契約内容が少し複雑になります。

契約期間が長くなるケースも考えられますので、慎重に検討しましょう。

地目を変更する

農地転用が認められても、不動産の登記簿に記載されている土地の地目が変更されるわけではありません。

登記簿の地目を変更したい場合には農業委員会へ申請後、法務局への登記申請が必要です。

まとめ

使用されていない農地がある場合には、農地転用することで用途が広がりますので、この制度は土地活用には欠かせないものとなっています。

とはいえ、具体的な土地利用計画もなく転用を安易に考えて申請すると、許可申請の際の事業計画どおりに事業を進めていない場合などは農地法違反となり、工事の中止や原状回復命令を受ける場合もあります。

農地転用する場合には、長期的に将来の利用計画を見据えた上で制度を活用しましょう。