不動産に関する記事

公図とはどんなもの？

公図とは、日本の土地の地番や形状、道路、水路などを示している地図で、隣接する土地との境界線も確認することができます。

公図は法務局が管理しており、登記所やインターネットで申請して所定の料金を支払えば誰でも公図を取得することができます。

公図は「14条地図」と「14条地図に準ずる図面」の2種類

公図には、地番を知ることができる地図として「14条地図」と「14条地図に準ずる図面」の2種類があります。

登記所に「公図」を申請すると、どちらかが提供されます。

不動産登記法14条に基づく「14条地図」は、地籍調査に基づいて作成される地図で、正式名称は、「不動産登記法14条1項地図」です。

方位、形状、縮尺ともに正確で、土地の区画と地番が復元可能なように、高精度に作成されています。

地籍調査は、国土調査の一つとして実施が定められている測量調査です。

調査では、市区町村などが実施主体となって、1筆ごとに土地の所有者立ち会いの下で、境界を確定しながら測量を行います。

地籍調査は、順次進められてはいるものの、全国的な進捗率が半分程度にとどまっています。

一方、14条地図に準ずる図面の多くは、測量技術が未発達な、明治の地租改正時に作成された地図がもとになっています。

字単位で作成されたため、字限図（あざぎりず）、または、旧土地台帳付属図面と呼ばれます。

14条地図に準ずる図面は、現状に合わない部分も多く、14条地図に比べ不正確な部分が多いとされています。

公図を取得する方法

公図を取得する方法について解説をします。

法務局の登記所で申請する

法務局の登記所で申請すれば、見当をつけた地番の公図を閲覧できます。

閲覧した公図を取得したければ、申請して入手することができ、料金は収入印紙を貼って納めます。

申請をする際は、登記所に備え付けられた申請書に、申請者の住所、氏名、ブルーマップで見当をつけた地番などを記入します。

「証明書」の発行、「閲覧」の申請は、必要な方にチェックをつけます。

申請する書類は、「地図・地図に準ずる図面（公図）」にチェックをつけます。

申請すると、「地図」または「地図に準ずる図面」のどちらか、備え付けられている図面が交付されますが、どちらの地図にするかは選べません。

引用元：法務局「公図の閲覧申請書」

登記情報提供サービス

インターネットを利用して公図を取得する方法は、2種類あります。

その一つが、一般財団法人 民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」です。

公図は、PDFファイルでダウンロードできるため、登記所に足を運ぶ必要がなく、スピーディに入手することができます。

ただし、登記所から入手する場合と違い、証明文や公印など公的な証明はありませんのでご注意ください。

登記情報提供サービスは、平日の午前8時30分から午後9時まで利用することができます。

なお、利用前に登録手続きを行う必要があります。

料金は、公図の場合365円で取得することができます。

引用元：登記情報提供サービス

登記情報提供サービスの利用方法

利用者は、一時利用、個人、法人、公共機関に区分されていて、「一時利用」を使う方法が手軽です。

一時利用サービスは、インターネットと電子メールが使用可能なパソコンがあれば、すぐに利用できます。

事前に簡単な登録手続きをして、クレジットカードによる即時決済が終われば、登記情報をPDFファイルとしてダウンロードできます。

事前登録

まず、登記情報提供サービスの画面から、事前登録をします。

登録が終わると、電子メールでログインID、登録完了を知らせるメッセージとログイン画面が表示されるURLが送られてきます。

これで、事前準備は完了です。

一時利用

利用は、URLが電子メールで送信された時から30分以内に行います。

30分を過ぎてしまうと、ログイン画面が表示されなくなり、再度、事前登録手続きが必要になるため、ご注意ください。

法務局へのオンライン請求

インターネットから法務局の「オンライン請求」手続きをして、窓口または郵送で公図を受け取ることもできます。

この場合は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用しましょう。

パソコンの環境設定が不要で、Webブラウザのみで利用することができるため、比較的手軽に、証明付きの公図を取得することができます。

利用時間は平日の午前8時30分から午後9時までです。

正式に発行された公図であることを証明する必要がある場合でも、登記所に出向かず、家やオフィスから申請することができます。

ただし、料金の支払いは電子納付とされていて、使い方にも慣れが必要なため、万人向けとは言えません。

公図の料金は、窓口で請求と受取をする場合・オンライン請求で郵送受取の場合は１通450円、オンライン請求で窓口受取の場合は1通430円です。

法務局のオンライン請求の利用方法

オンライン請求は、法務局が「登記・供託オンライン申請システム」の一環として提供している「かんたん証明書請求」システムを利用して行います。

「かんたん証明書請求」は、電子署名も添付ファイルも不要な手続きだけを対象とする、インターネットサービスです。

引用元：登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

申請者情報の登録

登記・供託オンライン申請システムを利用するためには、事前に申請者情報の登録を行って、IDとパスワードを取得しておく必要があります。

登録したIDとパスワードは、登記・供託オンライン申請システムで提供されている、他のオンライン請求手続きと共通で利用することができます。

IDの有効期間は1年ですが、有効期間内に利用（ログイン）すれば延長されます。

料金の支払いは、電子納付の方法で行います。

インターネットバンキング、モバイルバンキング、ATMを利用することで、電子納付を行うことができます。

かんたん証明書請求の流れ

かんたん証明書請求はこのような流れになっています。

公図取得にかかる費用・料金

公図取得に必要な手数料は、取得方法によって異なります。

公図の活用法

公図は、地番が書かれた白地図と言えば、分かりやすいでしょう。

かなり広範囲の土地区画が表示されます。

公図の見方

構図の見方を、具体例を用いて解説していきます。

土地の現状と公図の比較

取得した公図を、実際の現地の状況と比較します。

公図と現況とは、形状がうまく一致しないことがあります。

大部分の14条地図に準ずる図面は、測量技術が未発達な、明治の地租改正時に作成された地図をもとに作成されています。

したがって、この「準ずる図面」は、現状に合わない部分も多く、不正確な部分が多いとされています。

また、この地図を作成する際に用いられている、地租改正時の図面は、土地の面積を少なめに見えるようにしていることが多いと言われています。

「縄のび」という言葉があるように、本来の目盛りよりも長めの目盛りを付けた「縄」で、税金の対象となる土地の面積が少なくなるように測量したことが伝えられています。

特に、実際には1筆に見える土地も、公図では2筆として記載されていることもあります。

2筆に分かれているのなら、地番も登記簿などの登記記録も、2種類あることになります。

隣の土地との境界

不動産登記法14条では、地図は1筆または2筆以上の土地ごとに作成して、土地の区画を明確にし、地番を表示することが規定されています。

しかしながら、形状や面積が、土地の現状と違っているとなると、土地の面積や境界が明確とは言えません。

この場合、公図は、土地の境界や面積を明確にするための資料としては、精度や正確性の面において不十分であると判断されます。

土地の地番は公図でわかる

土地の地番を知りたい場合は、まず、調べたい土地の位置を住宅地図で確認します。

その後、登記所に備え付けてある「ブルーマップ」を照合して地番の見当を付けます。

ブルーマップとは、公図に住居表示を重ね合わせた地図のことで、正式には「住居表示地番対象住宅地図」と呼ばれます。

それほど精密なものとは言えませんが、住居表示が黒字、公図と地番が青字で表記されていて、だいたいの地番を調べることができます。

最終的には、公図と土地の位置が確認できた住宅地図を見比べると、道路との位置関係や土地の形状・大きさから、知りたい土地の地番を探すことができます。

まとめ

土地の区画が、現況とずれている14条地図に準じた地図しかない地域では、通常、土地の面積や隣の土地との境界（筆界と呼ばれます）に関する記録の整備が不十分と言われています。

ただし、この場合でも、土地の「地積測量図」が作成され、保管されている場合は、境界の特定や測量がされたうえで、登記が行われています。

このため、後々のトラブルを防止するためには、隣地との境界が確定されているか、正確な測量がされているかなどを調べるために、地積を正確に測量した「地積測量図」などを確認しておくことも大切です。

公図の例で示した「817番」は地積調査に基づく地図でしたが、現地を確認してみると、隣地との境界標がない部分があることが分かりました。

正確ではあるものの、このような問題もはらんでいます。

「817番」の境界については、後日、所有者に立ち会ってもらい、境界を整備するプロセスを経ることで、トラブルもなく、安心して売却することができたことを付け加えておきます。