土地の価値はいくら？路線価の調べ方と路線価図の読み方
目次
土地を相続することになったものの、その土地の価値はいくらなのか気になることでしょう。
土地の相続評価額は、路線価をもとに算出されます。
路線価の調べ方と路線価図の読み方が理解できれば、相続した土地のおよその価値を調べることができます。
銀座四丁目を例に、調べ方と読み方をマスターしましょう。
相続した土地の価格は何が基準？
相続や遺贈の財産を評価する基準
国税庁は、毎年、相続税や贈与税を計算する際に基準となる「財産評価基準」を決定して、公表しています。
財産評価基準とは、各年の１月１日から12月31日までの間に、相続、遺贈または贈与によって取得した財産についての、相続税や贈与税の対象となる財産を評価する場合に適用される基準です。
土地を評価する基準
相続税や贈与税は、もらった財産の価格を基準に税額を計算します。
現金や預貯金の場合なら簡単ですが、土地の場合は、価格をどのように計算すればよいのでしょうか。
土地の評価方法については、路線価方式と倍率方式があり、いずれかの方法で評価されます。
どちらの方法を使うかについては、それぞれの土地の所在地によって決められています。
路線価方式とは？
路線価方式とは、「路線価」を使って土地を評価する方法です。
対象となる土地が、路線価地域に該当する場合は、路線価方式を使って評価されることになります。
一般的に、対象の土地が、市街地や住宅地にある場合は路線価方式を用いることが多くなっています。
路線価は、道路に面する標準的な土地の1㎡当たりの価格として決められていて、千円単位で表記されています。
路線価方式の評価額は、「路線価（千円/㎡）X地積（土地の面積：㎡）」で概算額を計算することができます。
路線価は、土地が面している道路ごとに、評価の基準額が定められていることが特徴です。
路線価は、地域による格差もありますが、公示価格に対して0.8倍となるよう均衡化が図られています。
なお、路線価は、あくまでも標準的な宅地を想定した価格とされています。
標準的な宅地とは、正方形や長方形の整形地をイメージしています。
また、本来の路線価方式による評価額は、土地の形状などを考慮して、評価を補正や減額する補正率の規程が相続税法の中で定められています。
このため、実際の評価額は、「路線価×地積×補正率」として計算されることになります。
路線価を地図上に表記したものは「路線価図」と呼ばれ、国税庁ホームページ「◯年分 財産評価基準」の中で、県別に公表されています。
倍率方式とは？
倍率方式とは、路線価の定めがない地域において、固定資産税評価額に「一定の倍率」をかけて相続税の評価額を求める方法です。
固定資産税の評価額は、毎年4月頃に送付される固定資産税納税通知書に記載されています。
一定の倍率については、「評価倍率表」として定められ、「一般の土地等用」「大規模工場用地用」「ゴルフ場用地等用」の３種類が用意されています。
「一般の土地等用」には、現況が宅地、田畑、山林、原野などについての倍率が定められています。
倍率方式は、路線価方式のような土地の形状などによる補正はなく、倍率をかけるだけで相続税評価を求めることができます。
これは、すでに固定資産税の評価額に補正が行われているためです。
「評価倍率表」は、路線価図と同様、国税庁ホームページ「◯年分 財産評価基準」の中で、県別に公表されています。
路線価の調べ方
国税庁のホームページで、平成30年における「東京都中央区銀座４丁目６−１６」にある銀座三越の土地を例に、路線価を調べる方法を確認してみましょう。
銀座4丁目交差点付近は、商業地として日本で最も高いと言われています。
都道府県を選択
まず、「国税庁 財産評価基準書」を開きます。
通常、最新の財産評価基準ページを見ることができます。
必要に応じて、調べたい年を選択してください。
都道府県を選択する画面になっていますので、続いて、「東京都」を選択します。
東京都の路線価図を選択
「東京都 財産評価基準書目次」が表示されますので、その中から「路線価図」を選択します。
中央区を選択
路線価図のページには、市区町村を選択するための区名や市町村名が表示されていますので、その中から「中央区」を選択します。
銀座四丁目を選択して、路線価図を開いてみる
中央区のページには、区内の地名として、町名や字名があいうえお順に表示されていますので、その中から「銀座４」をスクロールして探します。
地名の後ろに付いている数字は、「丁目」を意味しています。
銀座４には、路線価図ページ番号が「18007」「18008」「18012」と表示されています。
目的とする土地が、どの路線価図のページに該当するかは分かりませんから、最初に表示されている「18007」を開いてみます。
接続ページを開く
地図やGoogleマップと見比べて、「銀座４丁目６−１６」は、表示されている「18007」には表示されておらず、この図よりも右側に位置していることが確認できます。
このため、表示されている地図の左側にある「接続ページ」を確認します。
「当図」の右側は、「18008」と表示されているので、「18008」を選択します。
路線価図「18008」で、あらかじめ探しておいたGoogleマップ地図と見比べて、中央区銀座四丁目６番にある銀座三越の位置を確認することができました。
路線価図の読み方
銀座三越を見つけることができたので、路線価図から路線価を読み取ります。
銀座三越があるブロックは、四方を道路に囲まれ、さらに同じ道路に面していても２種類の路線価が設定されていて、とても複雑です。
説明を単純化するために、赤枠で囲んだ「9,150B」について解読することにします。
数値が路線価、アルファベットは借地権割合
銀座三越の南東側道路に面した部分の路線価は、「9,150B」で表されます。
最初の数値部分が、千円単位で表されている路線価です。
したがって、この部分の路線価は、１平方メートル当たり9,150,000円と評価されていることが読み取れます。
「B」は、借地権を相続する場合の路線価に対する割合として表示されていますが、地図の上部にある記号と借地権割合の表を見ると、80％であることが分かります。
また、この「9,150B」は、「＝」（二本線）が描かれた無地の楕円形に表示されています。
この図柄の意味は、借地権割合と同様、地図の上部に説明があります。
これを確認すると、高度商業地区における表示で、道路に面する全域に適用されるという意味であることを知ることができます。
路線が複数ある場合は、奥行きの補正率を乗じて金額の一番高い路線価で評価
土地の四方を道路で囲まれている場合、それぞれの路線価のうちで最も高い路線価をもとにして、土地の価値が評価されます。
ただし、それぞれの路線価は、奥行きに応じて補正された上で比較されます。
まとめ
相続土地の評価方法や、路線価図の見つけ方や読み方がお分かりいただけたでしょうか。
場所によっては、相続税が高額になることもありますが、路線価は、公示価格に対して0.8倍となるよう均衡化が図られています。
言い換えると、土地の相続税評価は、公示地価の概ね8割に減額されるように設定されていることが分かります。