COLUMN不動産に関する記事

相続税は増加傾向にあります。

現金預金は、額面通りの評価になりますが、不動産は必ずしも額面通りに評価されるわけではありません。

この点を利用して節税することが可能なケースもあります。

相続資産として多額の預金をお持ちの方は、不動産に形を変えることで有効活用を検討してみてはいかがでしょうか。

相続税は資産に対してかかる

資産が多ければ多いほど、相続税がかかるという仕組みはご存知のところかと思われます。

しかし、その資産はどのように評価しているのでしょうか。

現金や預金の場合は、1億円であれば1億円として評価されます。

ところが、土地や建物と言った不動産の場合は1億円で建てた建物だからといって1億円で評価されるわけではありませんし、土地も同様です。

額面上の資産が小さければ、資産に対してかかる税金も小さくなるという法則を上手に活用すれば、結果として支払う税金は少なくて済みますし、相続資産を守ることにもつながります。

土地と建物の評価

現金と土地・建物の評価の違い

評価額が違うと言われてもなかなかすぐに理解しづらい面があると考えられますので、まずは評価がどのように違うのか詳しく説明します。

1億円の現金は、1億円の価値があります。

相続税は、1億円に対して課税されます。

現金や預金の価値は、市場がどのように変化してもさほど変動はありません。

一方で、土地は値下がりや値上がりするリスクがありますし、建物については価値が減っていく資産と言えます。

土地を活用した節税の仕組み

1億円をそのまま預金でとっておくのではなく、1億円を使って、6,000万円の土地と4,000万円の建物を購入したとしましょう。

土地の場合は路線価で計算された額がその土地の路線価評価額となり、税額計算の基礎になります。

路線価は国税庁のホームページで公開されていますので、確認してみるといいでしょう。

路線価で計算した土地の値段が、6,000万円よりも安ければ相続税を節税できます。

路線価は土地の時価の7割程度と言われているので、6,000万円の土地が4,200万円として評価されると考えます。

建物の方は、固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額は各自治体が個別に決めています。

建物の築年数によっても異なるのですが、もしご自身の建物の固定資産税評価額を知りたい場合は、自治体に証明書を発行してもらうか、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている課税証明書をご覧ください。

新築時の建物の固定資産税評価額は請負工事金額の5割から6割程度と言われているので、もし建物を新築した後、時間がさほど経たないうちに相続が起こったとしても節税になるという仕組みです。

預貯金と不動産の評価の違いや具体的な計算については「相続の基本知識VOL1　節税に？預貯金と不動産の評価の違いを知ろう！」をご参照ください。

不動産を活用した相続のポイント

親の生前に親の名義で購入する

相続が起こる前に、親の名義で不動産を購入することがポイントです。

というのも、子ども名義だとローンは通りやすいかもしれませんが、贈与とみなされてしまうことがあるので親の名義で建てることをおすすめします。

借入金は相続税の対象から控除される

土地の購入や建築時に借入金をする場合、借入金は相続税の計算対象から控除されます。

返すめどがあるなら借入をして建築するのも一手です。

収益物件を購入する

不動産を購入して、収益物件として活用する方法があります。

賃貸住宅は、路線価、建物評価額ともに引き下げられるので節税できます。

ちなみに節税の話とは違いますが、親が生きている間は家賃収入が入ってくるので生活の足しにすることもできます。

子どもに購入した物件を賃貸する

親が親名義で土地を購入し、建物を建てます。

この時点でも節税になりますが、さらに節税したい場合、親が子どもに物件を賃貸するという方法があります。

親子間で物件を賃貸すると、土地と建物の評価額は収益物件として計算されます。

親子間の賃貸でも毎年の確定申告が必要になってしまうので、手続きとしては煩雑な部分もあるかもしれませんが、評価額が下がるので節税になります。

まとめ

今回は、現金預金をそのままにしておくのではなく、不動産に姿を変えると節税になるという方法をご紹介しました。

路線価評価額と固定資産税評価額の仕組みを上手に使った節税方法とも言えます。

相続が起こる前に、不動産を有効活用して来るべき相続に備えましょう。