不動産に関する記事

保有する不動産を売却しようとする時にまず直面する問題は、不動産の価格がいくらか分からないことです。

誰もができるだけ高い価格で売却したいと考えますが、あまりに高い価格を設定してしまうと、まったく買い手がつかないこともあります。

適正な価格で売却するのが一番望ましいのですが、どうすれば不動産の適正な評価額を知ることができるのでしょうか。ここでは、不動産売却時における価格査定について解説します。

不動産の査定方法は1つではない

不動産の価格は様々な要素で決定されます。

そのため、不動産価格の査定方法は1つに決まっているわけではなく、その物件の種類（土地、一戸建て、マンション等）や用途（自分で住むため、投資用、店舗・事務所用等）などによって、査定方法を使い分け、あるいはそれぞれの査定方法を組み合わせて価格を求めるのです。

不動産の査定を行う際に、その不動産をどのような人が購入すると想定されるか、どのように利用するとその価値が最大限発揮されるかは、査定を行う不動産会社が判断するため、その地域の不動産事情に詳しい会社を基準として、複数の会社に査定を依頼すると、その物件の正しい価値を知ることができるはずです。

それでは、実際にどのような査定の方法があるのでしょうか。

次の項目から査定方法を1つずつ解説していきましょう。

不動産の査定方法①原価法

不動産価格の査定方法の1つ目として紹介するのが「原価法」と呼ばれる方法です。

原価法とは、「建っている建物と同じ材料を用いて、建物を建てた場合の現在の価格を計算し、その価格から経過年数にもとづいて減価した価値を差し引いて現在の価値を求める」という考え方にもとづいて評価額を計算するものです。

計算式は、「再調整価格×｛（耐用年数－経過年数）÷耐用年数｝」とするのが一般的です。

この計算式にある再調整価格は、木造や軽量鉄骨といった建物の構造や材質にもとづいて決められている単価に建物の延床面積をかけて求めるものです。

また、耐用年数も建物の構造によって決まります。

建物の構造と築年数という客観的な数値だけを用いて、現在建っている建物に残された価値を計算する方法であり、個別の要素は基本的に考慮しないため、一般的な戸建住宅などの評価に用いられることが多い方法です。

この表の数値を用いて木造・築年数10年・延床面積100平方メートルの建物の評価額を計算すると次のようになります。
再調達価格140,000円×100㎡＝1,400万円
評価額1,400万円×｛（20年－10年）÷20年｝＝700万円

また、同じ広さ・年数で構造が鉄筋コンクリート造の建物の場合の評価額は次のとおりです。
再調達価格180,000円×100㎡＝1,800万円
評価額1,800万円×｛（35年－10年）÷35年｝＝およそ1,285万円

建物の構造ごとに異なる原価と築年数だけを計算要素とする査定方法であり、その物件の特殊性や所在地ごとの人気などは反映していません。

実際に計算する際には、非常に人気の高いエリアにある物件については需要率と呼ばれる割合をかけて価格を高くすることもありますが、この査定方法は個別の要素を排除して、できるだけ客観的な数値にもとづいた価格を算定することを目的としているため、必ず需要率が適用されるわけではありません。

不動産の査定方法②取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却したいと考えている物件と条件が似ている不動産の取引事例から評価額を算出する査定方法です。

主に土地やマンションの査定を行う際に用いられます。

一般的に土地や建物の取引事例を探すのは難しいと思われるでしょう。

しかし不動産業者には、不動産の取引事例を探し出す方法があるのです。

「REINS（レインズ）」と呼ばれるシステムは、不動産売買が成約した際にその取引を行った不動産業者が、成約した金額や物件の情報などを登録するものです。

不動産業者は、この「REINS」に取引実績を登録する義務があり、その内容は後日ほかのシステム利用者が閲覧することができます。

そのため、「REINS」を利用して売却しようとしている不動産に近い条件の取引実績を探し出せば、その価格をもとに査定金額を求めることができるのです。

ただし、不動産物件にまったく同じものはないといわれるように、似たような物件であっても全く同額になることはありません。

そこで、売却しようとしている物件の状況に応じて、取引事例の価格を補正する必要があります。

例えば、売却しようとしているマンションは目の前に大きな建物があるため見晴らしが悪いとか、お昼過ぎから陽当たりが悪くなるといったマイナスポイントもあれば、取引事例の物件よりも駅に近く電車の利用に便利とか、近くにスーパーがあって買い物がしやすいといったプラスポイントもあります。

このような点を加味して金額を増減すれば、より物件固有の条件を反映した納得のいく査定金額になるものと思われます。

特に土地やマンションは、その立地や広さといった条件に価格が左右されやすいため、取引事例比較法により求められた金額は、その後の取引の参考になるといえるでしょう。

不動産の査定方法③収益還元法

収益還元法は、投資用の不動産物件の価格を査定する際に用いられる方法です。

その物件を保有することで得られる利益に着目し、その金額から不動産の評価額を算定します。

おもに直接還元法とDCF法の2つの方法が用いられます。

⑴直接還元法
その物件から得られる1年間の利益を利回りで割って不動産の評価額を計算します。

「1年間の純利益÷利回り」が計算式となります。

この計算式で計算した金額以下の金額で購入すれば、より高い利回りを得られるため、その不動産物件を購入する価値があると考えるのです。

より効率的に利益を得る点だけに着目した査定方法であるため、その物件の査定を行う段階では立地や建物の構造などは加味していません。

しかし、1年間の純利益を求めるうえでは、その物件の立地や間取り、築年数などは非常に重要なポイントとなります。

購入前に純利益の額を正確に計算するのは困難ですが、周辺の家賃相場や空室状況、築年数から想定される維持管理費や将来的な修繕の必要性などを考慮しなければなりません。

直接還元法の計算式は非常にシンプルですが、その分、純利益の額を見誤ると大きく計算結果が変わってしまうので、慎重に純利益の額を計算しましょう。

また、利回りをどの程度に設定するかによっても、査定の結果は大きく変わります。

利回りが高いほど収益性が高い物件といえますが、利回りの数値自体が絵に描いた餅になっていないか、客観的な視点から検討するようにしましょう。

⑵DCF法
その不動産を保有している期間に得られる現金収入を集計し、将来それだけの収入を得るために、今どれだけの金額で購入する価値があるかを計算する方法です。

賃貸期間中の利益だけでなく、最終的に売却したときの価格まで加味して計算を行います。

「利益／（1+割引率）+利益／（1+割引率）²＋利益／（1+割引率）³+・・・+売却価格／（1+割引率）^保有期間」が計算式となります。

この計算式で用いる割引率も、直接還元法で用いた利回りとほぼ同じ数値となります。

直接還元法で査定する場合より、経年による収支の悪化や設備の更新による大きな支出を計算の要素に加えることができるため、投資をするうえでの価値をより高い精度で算出することができます。
その一方で、予想売却価格を含めて計算しなければならないなど予測がかなり長期にわたるため、投資対象としての価値をどこまで価格に反映できるかという点では限界もあります。

収益還元法による査定は、いずれの方法による場合も、将来得られる利益に着目しています。

今この金額で買えば、将来的にそれ以上の利益を得られると思われる価格を計算しているため、そこに住んで生活する人の視点や周辺の類似する物件の価格は全く考慮していません。

マイホームを探している人が、この方法で計算した価格で購入することはまずないと考えておきましょう。

査定の結果はあくまで目安と考えよう

不動産の価値を知るために不動産会社に査定を依頼し、その結果を聞くと、その金額で売却できるものだと思われるかもしれません。

しかし、査定の結果はあくまでこれくらいの価格で売れるのではないか、という目安に過ぎません。

これは、不動産の特性を考えれば分かることです。

たとえ同じような広さ・間取り・築年数の一戸建て住宅があったとしても、その立地や陽当たりなどに影響する建物の向きが違うため、まったく同じ価格にはなりません。

隣同士であっても一方が角地である場合や旗竿地である場合には、両者の価格は大きく異なるのです。

そもそも一戸建ての場合、土地と建物が評価対象になっていますが、圧倒的に土地の評価額の方が高くなります。

一般的な住宅の場合、建物の耐用年数は構造により20年～25年とされており、耐用年数を過ぎた建物の評価額はほぼ0円となります。

それに対して、土地は年数が経過しても価値が下がることはありません。

その結果、よほど築年数が浅い建物でなければ、一戸建ての住宅の評価額＝土地の評価額となるのです。

また、マンションの場合は土地の評価額を計算することはありません。

マンションの評価額はその立地や広さ、築年数、そして部屋の向きによって決まるのが一般的です。

その物件自体の特殊性はあまり加味されず、例えば新築で購入する際には、価格に大きく影響する設備の違いなども、売却価格にはそれほど大きく影響しません。

また、マンションの価格はエリアごとの人気に影響される面が大きいため、タイミングによってその価格が変動しやすい特徴があります。

査定価格が高い会社＝いい不動産会社とは限らない

物件の査定を複数の不動産会社に依頼した場合、どのような査定方法を用いたとしても、将来の予測数値を用いたり需要に応じて補正をかけたりするため、その査定結果は会社によって異なります。
査定を行った後、実際に不動産の売却を依頼する際に、少しでも高く売却したいと考えて査定結果が高いからと不動産会社を選ぶと、かえって損してしまう場合もあります。

それは、査定の結果はあくまで売却が見込まれる価格であり、実際にその価格で売却できる価格ではないためです。

実際には購入者との交渉によって価格は決定されますが、売却しようとしている物件のあるエリアで強みを持っている会社であれば、査定価格そのままの金額で売却できる可能性が高くなります。

一方、そのエリアで強みを持っていない、あるいは実績が乏しい会社だと査定価格では売却できず、結果的に査定価格より低い金額でしか売却できないのです。

また価格面だけでなく、売却先の選定や売却までのスピードなど、そのエリアで強みを持っている会社で売却する方がいい点はほかにもあります。

不動産会社選びは、その後の売却に関する展開を大きく変えてしまう可能性があるため、慎重に行いましょう。

実際に査定を依頼する場合の流れ

⑴机上査定
実際に不動産会社に査定を依頼する際は、まず「机上査定」と呼ばれる査定を行うこととなります。

机上査定とは、不動産に関する基本的な情報をもとに、取引事例比較法により評価額を計算する査定方法です。

この場合、物件の情報として住所、広さ、間取りなどを伝えなければなりません。

登記事項証明書や権利書などの書類を用意する必要はありませんが、毎年4月ごろに市町村役場から送られてくる固定資産税課税明細書などを準備して、誤った情報を伝えないようにしましょう。

机上査定の段階では、多くの不動産会社に査定を依頼することが可能です。

一括査定を依頼することができるサイトもあるため、一度の入力で多くの不動産会社から机上査定の結果をもらうこともできます。

⑵訪問査定
机上査定を終えた後、気になる不動産会社に連絡を入れて、訪問査定をしてもらいましょう。

実際に、物件の状態や間取りを不動産会社の担当者に見てもらいます。

また、敷地の境界や周辺の状況も確認してもらうことで、より正確な評価額を計算することが可能となります。

訪問査定の際には、物件の正確な面積などの情報を把握するための登記事項証明書、土地の形や道路との接道距離・奥行距離が分かる公図、建物の間取り図や設計図などの書類が必要です。

特に一戸建ての住宅を査定してもらう際には、隣の土地との境界が確認できることが重要となります。

隣の土地との境にある境界杭が確認できることを前もって確認しておきましょう。

境界杭が破損しているような場合には、隣地との境界を確定させるため測量を行わななければなりません。

不動産会社によっては、訪問査定の際に一緒に無料で測量してくれる会社もあるため、あらかじめ測量が必要となりそうなことを伝えておくといいでしょう。

⑶媒介契約
机上査定、訪問査定を終えて、複数の不動産会社の中から売却を依頼する会社を選ぶ必要があります。

売却を依頼するために不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といいます。

媒介契約には、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。

どの媒介契約を結んでも、その不動産会社に売却を依頼することができます。

一般媒介契約の場合、他の不動産会社とも媒介契約を締結することができるため、不動産会社同士の競争が生まれ、より高い金額で売却できる可能性があります。

ただし、不動産会社にとっては自分の会社で確実に売却できるわけではないことから広告費や人件費をかけられず、売却までに時間がかかってしまいます。

専属専任媒介契約または専任媒介契約であれば、不動産会社も自分の会社で売却できる可能性が高いため、広告費や人件費を多くかけることができるようになり、購入者を見つけやすくなります。

媒介契約の内容によって売却時の条件が大きく変わるわけではありませんが、売却を急ぐ場合や少しでも高く売却したい場合などは、媒介契約の内容をあらかじめ検討しておくといいでしょう。

媒介契約を締結すれば、後は不動産会社が購入者を見つけるのを待つだけとなります。

媒介契約を結ぶ際には、売却の時期や売却希望価格などを明確に伝えておくと同時に、売却に向けてどのような形で広告を行うかを確認しておきましょう。

引っ越し可能な時期が決まっている場合や売却時に必要な資金を決めている場合には、そのことを不動産会社に伝えておくことで、希望に沿った購入者を探してもらえる可能性が高くなります。

また、売却しようとしていることを事前に知られたくないような場合には広告を控えてもらうことができるため、媒介契約後に希望する内容を伝えておくようにしましょう。
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結すると、不動産会社から仲介業務の状況の報告を受けることとなります。

この報告の際に、形式的な内容にならないようどのような報告を受けられるのかあらかじめ確認しておくとともに、実際に媒介契約を締結した後も業者任せにせず、積極的に売却のプロセスにかかわるようにしましょう。

自分で不動産価格を知ることはできるのか

今住んでいるマイホームをすぐに売却しなければならない人もいれば、条件によって売却を検討しようかと考えている人もいると思います。

まだ具体的に売却を考えているわけではないが、売却できる金額を知りたいと思っている場合に、自分で査定を行うことができるのでしょうか。

実は様々な情報をもとに自分で査定を行うことができます。

ここからは、実際に不動産会社に査定を依頼する前に、自分で不動産の価格を調べる方法を解説します。

周辺の事例を調べる

周辺で不動産取引が行われていれば、その価格が一番参考になります。

取引事例比較法として不動産会社が行う査定方法を紹介しましたが、実は不動産会社でなくても周辺での取引状況を知る方法があります。

「REINS Market Information」と呼ばれるサイトは、指定流通機構に登録している不動産会社でなくても、不動産の売買に関する情報を見ることができます。

市区町村ごとに、築何年でどの程度の広さの物件がいくらで売買されたのかを簡単に見ることができます。

また1㎡あたりの単価も明記されています。

売却を検討している物件に近い条件の不動産の価格が載っていれば、参考になるはずです。

公示価格を調べる

公示価格は国土交通省から毎年3月に公表される土地の価格です。

その年の1月1日時点の価格であり、公表されるのは標準地と呼ばれる全国約26,000地点です。

公示価格として公表される価格は、一般の土地取引における目安になる金額であると認識されています。

そのため、公示価格が公表されている地域の土地の売買価格は、公示価格に近い金額となります。

また、国や地方自治体が土地を取得する場合や、金融機関が融資を行う際に不動産の担保価値を計算する場合にも公示価格が用いられるなど、広くその価格は不動産の価値を表すものとして利用されています。

ただし、公示価格として公表されている地点数はそれほど多くないため、売却を検討している物件の近くの公示価格がないことも珍しくありません。

物件所在地の近くで公示価格が公表されている場合には、その金額を参考にすることができると覚えておきましょう。

路線価から調べる

路線価は国税庁から毎年7月～8月頃に公表される土地の価格です。

その年の1月1日時点の価格であり、約336,000地点で路線価が公表されています。

先ほど紹介した公示価格との最大の違いは、路線価は相続税や贈与税などの税金計算に用いることです。

国税庁から公表されているのもそのためです。

また、公示価格の約15倍もの膨大な場所の路線価を調査し公表しているため、市街地に所在する物件についてはほとんどの場合、路線価が設定されています。

路線価の価格は、公示価格の約8割になるように設定されています。

もし公示価格が分からない場合には、路線価から計算された土地の評価額を1.25倍することで、公示価格になると考えることができます。

固定資産税評価額から調べる

固定資産税評価額は市町村から毎年4月に、土地や建物の所有者に対して送付される固定資産税納税通知書に記載されている土地や建物の評価額です。

その年の1月1日時点の価格をもとに計算されます。

固定資産税評価額は、公示価格や路線価とは違い、建物にも評価額が計算されます。

ただし、実際に売買する際にはこの評価額で売れることはほとんどないため、自分で価格を査定する際にはあまり参考になりません。

また、土地の固定資産税評価額は公示価格の約7割になるように設定されています。

公示価格や路線価が分からない土地については、固定資産税評価額を0.7で割り返す、あるいは固定資産税評価額を1.42倍することで、公示価格になると考えられるのです。

以上、自分で不動産の価格を調べる方法を解説しました。

ただし、いずれの方法もあくまで参考値に過ぎないと考えておきましょう。

その地域の需要の高低や、ほかに売却しようとしている物件の有無など、さまざまな要因で不動産の価格は変動します。

本当に売却しようと考えているのであれば、不動産会社に相談するのが一番確実な方法です。

まとめ

不動産価格の査定については、その不動産を購入する人の利用方法により変わってきます。

不動産を売却しようとする側も、この3つの査定方法をいわば「三本の矢」として常に意識しておきましょう。

そうすることで、購入したい人が急に現れた場合にも、適正な価格で売却することができるはずです。

また、不動産査定を行って計算された価格は不動産会社によってまちまちです。

その場合、購入する側が納得できるような価格を提示している会社はどこか、じっくり検討したうえで売買を依頼しましょう。

「査定が高い会社」ではなく、「高く売れる会社」を選ばなければ意味がありません。