COLUMN不動産に関する記事

不動産取得税とは、不動産を購入した場合や交換・贈与された場合に都道府県に対して納める税金です。

固定資産税のように毎年課税されるものではありませんが、その額は決して小さなものではありません。

不動産を取得する前に、その計算方法について知っておき、課税されてから慌てることのないようにしましょう。

基本的な計算方法

不動産取得税の税額は、不動産の固定資産税評価額×税率で計算されます。

基本的な税率は4％です。

しかし実際に4％で計算するのは店舗や事務所などの建物のみです。

土地や住宅用の建物については税率が3％に軽減されます。

一般的に土地の固定資産税評価額は時価の70％程度、建物の場合は50～60％程度になる
と言われています。

居住用不動産については特例がある

居住用の建物やその敷地については、不動産取得税の額が大きくなりすぎないようにいくつもの特例が整備されています。

要件を満たす必要がありますが、極端に大きな物件や古い物件でなければ、ほとんどの住宅について適用を受けることができる
ものばかりです。

①新築の居住用建物の場合：

建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除することができます。

また、認定長期優良住宅に該当する場合には、控除額が1,300万円に増えます。

適用対象となる建物は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のものに限られます。

マンションでも適用可能ですが、床面積の計算の際には専有部分に共用部分を按分した面積を加算して判定することとなります。

②中古の居住用建物の場合：

その建築時期に応じて建物の固定資産税評価額から最大1,200万円を控除することができます。

こちらも適用対象は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下とされているほか、耐震基準を満たすものである必要があります。

また、耐震基準を満たさない住宅を購入し、取得後6か月以内に耐震工事を行って耐震基準を満たす証明を受けた場合は、その建築時期に応じて最大126,000円を算定された不動産取得税の税額から減額することができます。

③住宅用の土地：

不動産取得税の計算に用いる土地の価格が固定資産税評価額×1/2とされます。

つまり、住宅用以外の土地に対して課される不動産取得税の半分となるのです。

また、住宅用の土地については、算定された不動産取得税の税額から①45,000円か②土地1平方メートル当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（最大200平方メートル）×住宅の持分×税率（3％）のいずれか多い金額を控除できる制度があります。

そのため、不動産取得税がかかるケースはきわめて限定的となるのです。

なお、住宅用の土地に該当するためには、住宅を取得した日から3年以内に建物を建築するなどの要件を満たす必要があります。

不動産取得税の計算例

それでは実際に不動産取得税がいくらになるのか、具体例にあてはめて計算してみましょう。

ここでは、5,000万円で新築一戸建てを購入したものとして計算してみます。

⑴土地の不動産取得税額
固定資産税評価額1,500万円×1/2×3％＝225,000円
ここから控除額を計算します。

①45,000円
②1,500万円÷120平方メートル（土地1平方メートル当たりの価格）×1/2×100平方メートル×2（住宅の床面積の2倍）×1（住宅の持分）×3％＝375,000円
①＜②となるので控除額は375,000円となります。

すると控除額の方が大きいため、土地の不動産取得税はゼロとなります。

⑵建物の不動産取得税
固定資産税評価額（1,600万円－1,200万円）×3％＝120,000円

⑴、⑵より、5,000万円で新築住宅を取得したこのケースでは、不動産取得税が12万円になりました。

軽減措置を受けるための手続き

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、都道府県へ申告することが必要です。

通常、マイホームを購入した際に、建築会社や不動産会社の担当者が書面を準備してくれるケースが多いと思います。

また、仮に申告を忘れてしまっても後から手続きできる場合もあるため、納税通知書が送られてきた場合には速やかに都道府県の担当窓口に問い合わせてみましょう。

まとめ

不動産取得税はマイホームを購入した際には必ず計算対象となります。

また、特例を受けて税額がほとんど発生しないケースもありますが、事前に申告をしていることが前提となります。

マイホームを買った時には不動産取得税がかかるということを覚えておき、特例を受けるための手続きが必要なことを忘れないようにしましょう。