COLUMN不動産に関する記事

長期的に居住する予定だったマンションを、転勤や急な家庭事情変化などを理由にすぐに売却する必要が生じることがあります。
その際、売却額がどれくらいになるかという点について気になる方は少なくないでしょう。
本記事では、中古マンションを購入後すぐに売却することとなった場合について、詳しく解説をしていきます。

買ったばかりのマンションをすぐに売却すると損する？

中古マンションを購入し、すぐに売却する場合には、一般的には損してしまうことが多いと言われています。
その理由としてはさまざまなものが挙げられます。

仲介手数料

マンションを売却する場合には、不動産会社に売却を仲介してもらうこととなります。
その際に、仲介手数料というものが発生することとなります。
仲介手数料は売却価格の一定割合で計算されることとなり、上限額は法律によって決められています。

中古マンションを購入した額を、売却した額が上回っていたとしても、最終的に売却価格から仲介手数料を引いた結果、購入時の価格を下回ってしまうという事態が発生してしまうことがあります。

この仲介手数料の存在が、中古マンションの即売却によって損をするとされている要因のひとつとなっています。

購入時の費用

マンションを購入する際には、仲介手数料がかかるだけではなく、所有権登記のための費用(https://askpro.co.jp/fudousan/registration-fee/)や融資費用(住宅ローンの手数料等)などがかかってしまうため、売却価格だけでは購入価格まで含めた、これらの諸費用を回収することが難しくなっていることがあります。

市場価格

不動産の市場においても、売れやすい時期と売れにくい時期というものが存在しています。
売れにくい時期に売却にかけた場合には、通常の査定価格よりも低額で売却されてしまう可能性があるため、損をしてしまう可能性があります。

短期間での売却を行う場合には、この市場価格の変動の影響を大きく受けてしまうことがあるため、注意が必要となります。

税金問題

短期間で売却を行なった場合には、高い税率がかけられてしまう可能性があります。
所有期間が短い場合に高くなってしまう税としては、住民税や所得税があげられます。

こういった税金面での負担も大きくなってしまうため、損をしてしまう可能性があります。

もっともマイホームなどの居住用財産を売却した場合には、確定申告の際に3,000万円を上限とした控除を受けることができる場合があります。
例えば、購入時の価格が5,000万円で売却時の価格が8,000万円であるような場合には、不動産売却で得た利益は3,000万円となるため、その分の税金が控除されることがあります。
詳しい計算方法はこちらをご確認ください。
https://askpro.co.jp/fudousan/tankizyoutosyotoku/

住宅ローン

一般的に不動産を購入する際には、銀行で住宅ローンを組むという方が多いです。

もし売却価格が、住宅ローンの残債務を下回ってしまった場合には、残りのローンを自身で返済しなければならないため、注意が必要となります。

中古マンションを即売却した場合に得することはあるのか

中古マンションをすぐに売却して、逆に得をするということもあり得ます。
どのような場合に得をすることがあるのかについても、ご紹介していきます。

もっとも下記でご紹介する例については、非常に稀なケースであることに注意が必要となります。
そのため、マンションを短期売却することとなった場合には、きちんと専門家と相談をした上で、経済的な損失を考慮しながら行なっていくようにしましょう。

市場価格の上昇

不動産市場が急激に上昇をしているような場合には、短期での売却で大きな利益を得ることができる場合があります。

不動産取引においては市場の動向も大きな影響を受けると認識をしておくことで、より高く売却しやすい時期に売却をすることも可能といえます。

立地条件

立地条件が非常に良い場合や、特殊な立地条件となっている場合には、不動産市場の影響を受けることなく高値で売却をすることができる場合があります。

また、立地条件が良いというだけではなく、マンションの周辺地域が再開発の対象となっているような場合や、マンション自体が歴史的価値のある建物の場合、特殊な建築方法や構造が用いられているような場合などにも、市場変動の影響を受けることなく、短期でも高値での売却可能性が高くなります。

改修やリノベーション

建築から一定程度の期間が経っているマンションの場合は、建物全体を改築したりリノベーションをしたりすることがあります。

この改修やリノベーションの影響で、建物自体の価値が上昇した場合には、即時売却においても利益を得ることが可能となる場合があります。

ローン対策や返済方法

買ったばかりのマンションを売却して、新たなマンションや住宅を購入する際に頭を悩ませるのは、住宅ローンの存在です。

以下、不動産を売却する際の住宅ローンの対策について、ご紹介していきます。

売却をする際にはローンの完済が必須となる

マンションを売却する際には、住宅ローンを完済する必要があります。
その理由としては、銀行が住宅ローンを貸し付ける際に、不動産に抵当権を設定しているからです。
抵当権とは、債務者が返済不可能となった場合には、優先的に不動産を競売にかけて、その売却額の中から残債務に充当していく、担保権の一種です。

この抵当権が実行されてしまうと、銀行が強制的に競売にかけてしまうため、自身で不動産を売却することができなくなってしまいます。

そのため、売却の際には住宅ローンを完済しておく必要があります。

もっともマンションを即時売却する方にとっては、住宅ローンの残債務を一気に返済するというのは難しいという方もいらっしゃるでしょう。

即時売却をする場合には、売却額の中から住宅ローンの残債務を返済していくこととなります。
売却額がローンを下回る場合には、自己資金で充当をすることとなります。

住み替えローンを利用する

銀行ローンの中には住み替えローンというものがあります。
住み替えローンとは、新しい家を購入する際に、現在居住している家のローンの残債務に新たに上乗せをすることで、新規借入を行う方法です。

もっともこのローンを利用するためには、個人の信用力が一定程度高くなければならないという点に注意が必要となります。

また、新たに購入する予定の不動産の額が、住み替えローンを利用した上でのローンの上限額を上回ってしまうオーバーローンの状態となってしまう場合には、利用することができないという点についても留意しておいた方が良いでしょう。

中古マンションを少しでも高値で売却するためには

ここまで中古マンションを短期で売却すると損をしやすい傾向にあるという話をしてきました。
もっとも、やむを得ない事情で短期売却をすることになってしまった方にとっては、少しでも高値で売却することができないかという点が気になることと思います。

そこで、少しでも中古マンションを高く売るために、売却者ができることについて詳しく解説をしていきます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

少しでも中古マンションを高く売却したい場合には、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

もっとも、複数の不動産会社に依頼をする場合には、不動産会社ごとに書類をやり取りしなければならず、都度連絡を取らなければならないため、労力が大きいものとなってしまいます。

この労力に対する軽減方法としては、一括査定サイトを利用することが考えられます。
一括査定サイトでは、一度必要な情報を入力すると、対象となっているすべての不動産会社に、売却予定の中古マンションの机上査定を依頼できるため、少ない労力で不動産会社に依頼することが可能となります。

机上査定とは、依頼者から提供された情報をもとに、立地条件や築年数などを加味して、売却できそうな額を概算するものです。

複数の不動産会社から机上査定してもらい、やり取りの中で信頼ができそうな会社をいくつかピックアップして、訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が売却予定の不動産に訪問し、実際の売却価格に近い査定額を計算するものです。
この訪問査定の際には、依頼者は同伴をしなければならないため、スケジュールを空けておくようにしましょう。

この一括査定を利用した場合には、不動産会社の選択は非常に重要となります。

査定をしてくれた不動産会社の中から、自身の売却の目的に合った営業をしてくれる会社なのか、また売却予定の中古マンションの周辺地域で有力な不動産会社であるのかといった点などを重視すると良いでしょう。

また、一括査定サイトは非常に利便性が高いものの、デメリットも存在するという点にご注意ください。

一括査定サイトに登録をしている不動産業者のみが査定を行うため、不動産選びの考慮要素で存在した、売却予定の不動産がある地域で有力な不動産会社というのが、必ずしも一括査定サイトに登録をしているとは限りません。
そのため、単に一括査定をするだけではなく、自身で目的に合う不動産会社がないかをある程度調べることも重要となります。

清掃をしっかりと行う

日常生活の中で普段から気を付けていても、居住している以上、部屋の中にある程度の汚れや傷がついてしまうのは避けられません。

そのため、売却を行う前に入念に清掃を行うことも、不動産を高値で売却するためのコツとなります。

例えば、ホームセンター等で売られている清掃グッズを使うなど、ある程度の汚れは落としておく等の対策をしましょう。
特に、床や壁などの目に見える汚れについては、ちゃんと清掃を行うことが重要となります。

また、見落としがちな点ではありますが、排水関連の清掃も忘れずに行いましょう。
排水関連は目につきにくいため、売り手としては盲点となることが多いのですが、新たに不動産を購入する方にとっては、排水面は重要視するポイントの1つとなっています。
この排水管についても、市販のパイプ掃除用の清掃道具などを使用して清掃しておきましょう。

清掃については、新たな居住者への引き渡しの際に綺麗な状態で渡すためというだけではなく、購入検討者が内覧をしたいという場合に、少しでも綺麗な状態であるということを認識してもらうためでもあります。

どうしても忙しくてなかなか清掃が難しいといった場合には、ハウスクリーニング業者を利用することも考えられます。
もっとも、ご自身の判断だけでハウスクリーニングを利用することはあまりおすすめできません。
その理由は、ハウスクリーニングはそれなりの費用がかかるものであるため、不動産の売却が成功したとしても、ハウスクリーニング代を取り戻せるとは限らないためです。

清掃のためのハウスクリーニングだけではなく、壁紙の補修などのリフォームについては、独自の判断で行う前に、不動産会社と事前にしっかりと相談をしてから判断した方が良いでしょう。

適切な媒介契約を締結する

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約があります。

不動産の売却の際には、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能であり、このような場合には一般媒介契約となります。

一般媒介契約の場合には、不動産会社からすると、一生懸命売却のためのセールスを行なっても、他社が売却に成功させてしまうと、それらの労力が無駄になってしまいます。
そのため、広告掲載が消極的に行われてしまったり、内覧の予約が入ったとしても、他の売れそうな物件を優先されてしまったりする可能性があります。

他方で、専任媒介契約はその名前の通り、契約を締結した不動産会社が売却を専任する契約となっており、依頼者と不動産会社が1対１となるものです。
一般的には専任媒介契約の方が、意欲的に不動産会社が売却を行ってくれる可能性が高くなるといわれています。

もっとも一般媒介契約も全くダメというわけではなく、都市部の立地条件のいい不動産については、自然と買い手がつきやすいものとなっているため、有効な手段となることがあります。

まとめ

中古マンションを短期で売却することは損をしてしまうことにつながりやすいと考えられます。仲介手数料や購入時の費用、税金問題、住宅ローンなどが要因です。

一方で、売却のタイミング次第では、市場価値が上がることや、立地条件、改修・リノベーションにより得をする可能性もあります。

高値で売却するためには、適切な売却活動を行う必要があり、不動産売却に関する知識をしっかりと身につけることが重要となります。

中古マンションを少しでも高値で売却するために、まず複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。しかし、かなりの労力がかかるため、一括査定サイトを利用し、信頼ができそうな会社をいくつかピックアップしましょう。ただ注意が必要なのが、一括査定サイトに登録をしている不動産業者のみが査定を行うため、地域で有力な不動産会社というのが、必ずしも一括査定サイトに登録をしているとは限りません。

そのため、単に一括査定をするだけではなく、自身で目的に合う不動産会社がないかをある程度調べることも重要となります。
また、不動産売却マップのコンサルタントに相談し、不動産会社探しをサポートしてもらうこともおすすめします。

特に、高値で売却をしたいという場合には、不動産会社の選択や清掃などといった点についても、注意を払うと良いでしょう。