COLUMN不動産に関する記事

「土地を相続したけれど不要なので手放したい。相続した土地を手放して国に引き取ってもらえる制度が新しく始まったと聞いたけれど、詳細を知りたい！」

相続が発生すると、さまざまな遺産を受け継ぐことになります。土地もそのような遺産のひとつです。

土地といってもさまざまなものがあります。中には、土地を相続しても、「負担が大きくて管理し切れない」「遠方にあって必要としていない」などさまざまな理由から、相続した土地を手放したいという方もいるでしょう。

相続した土地を手放すための方法のひとつとして、2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度が始まりました。この制度を使えば、相続した土地を手放して国に引き取ってもらうことができます。

この記事では、相続土地国庫帰属制度の概要や利用のための要件、手続きの流れなどについて解説しています。

この記事を読むことで、ご自身が相続土地国庫帰属制度を利用できるかどうか、利用手続きの流れ、制度を利用するメリットとデメリットなどについて知ることができ、相続土地国庫帰属制度を利用するかどうかについて適切な判断ができるようになります。

相続土地国庫帰属制度とは何か

「相続土地国庫帰属制度」とは、一定の要件を満たした場合に相続した土地を手放して国庫に帰属させる（国が引き取って国の財産とする）ことができる制度のことです。

相続土地国庫帰属制度は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」という新しい法律に基づいて2023年4月27日から開始された新しい制度です。

相続土地国庫帰属制度を利用して、相続した不要な土地を手放してその土地の所有権または共有持分を国に引き取ってもらうことができれば、不要な土地を管理する責任などを免れることができます。

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、次のことなどが必要です

これらについては、後で詳しくご説明します。

相続土地国庫帰属制度が作られた背景

近年、土地の中にも利用価値のある土地と利用価値の低い土地がある中で、相続人が土地を相続しても活用せずに手放したいと考えるケースが増えてきています。

しかし、相続土地国庫帰属制度が作られる前は、遺産の中に不要な土地があったとしてもその土地だけを放棄することはできませんでした。このため、相続人にとっては、不要な土地も含めて遺産を相続するか、または他の遺産と不要な土地をあわせて全て相続放棄するかのどちらかしか選択肢がありませんでした。

そのような状況下で、相続の際に相続登記がなされないまま放置される土地が増えていき、土地の所有者が分からずに街づくりの妨げになったり危険な状況が放置されたりするという問題が発生していました。

相続登記がなされず所有者が誰なのか分からない土地のことを「所有者不明土地」ともいいます。

所有者不明土地の問題が深刻化する中で、所有者不明土地の新たな発生を防ぐために、相続土地国庫帰属制度が導入されることとなりました。

相続土地国庫帰属制度は、相続登記の義務化などの制度改正とあわせて、所有者不明土地問題への対策として導入された制度だといえます。

相続土地国庫帰属制度の利用に関して知っておきたいこと

相続土地国庫帰属制度を利用したいという場合に知っておきたいことについてご説明します。

相続土地国庫帰属制度を利用するタイミング

「相続した土地を活用する気持ちがなく手放したい」という場合であっても、いきなり相続土地国庫帰属制度の利用を検討するのがよいとは限りません。まずは土地を売却できないか検討してみましょう。

土地によっては、うまく買い手が見つかって売却ができることもあります。

相続土地国庫帰属制度を利用しても、国から土地の代金をもらえるわけではありません。しかし、売却することができれば代金を手元に残せます。まずは売却できないかということから検討するのがおすすめです。

土地を売却しようとしても買い手が見つからずに売却できないということもあります。需要がなく買い手がいつまで経っても見つからない土地を保有し続けたくないという方も多いでしょう。

このような土地であれば、自分で保有し続けるよりはむしろ国に引き取ってもらうほうがよいとも考えられます。

このように、相続土地国庫帰属制度を利用するタイミングとは、相続した土地を活用する気持ちがなく、かつ、売却しようとしてもどうしても売却できないという時だといえます。

相続土地国庫帰属制度を利用できる人

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、次のいずれかの事由によって土地の所有権または共有持分を取得した相続人です。

このため、次のような人などは相続土地国庫帰属制度を利用することができません。

なお、相続人が相続等によって土地の共有持分を取得した場合には、その相続人と共同であれば、他の共有者（共有持分を相続等以外の原因によって取得した者）も相続土地国庫帰属制度を利用することができます。

共有の土地について相続土地国庫帰属制度を利用しようとする場合には、共有者全員が申請を行う必要があります。

相続土地国庫帰属制度を利用できる土地の要件

相続した土地であればどんな土地でも相続土地国庫帰属制度を利用できるわけではありません。

この制度を利用できるのは、法令で定められた国が引き取ることのできない土地の要件に該当しない土地に限られます。

国が引き取ることのできない土地には、申請の段階で却下となる土地と申請後の要件審査において不承認事由に該当すると判断された土地があります。

申請の段階で却下となる土地は、次のような土地です。

例えば、抵当権が設定されている土地は「担保権が設定されている土地」に該当します。また、境内の土地、墓地内の土地、用悪水路（農地等に水を供給したり使用後の水を排泄したりするための水路）として利用されている土地などは、「他人の利用が予定されている土地」に該当します。

申請後の要件審査における不承認事由に該当する土地は、次のような土地です。

例えば、地上に廃棄自動車が放置されている土地や、地下に粗大ごみや産業廃棄物などが埋められている土地、土砂崩れや地割れが発生している土地、不法占拠者がいる土地などは、これらの不承認事由に該当します。

これらの却下事由や不承認事由のいずれにも該当しないと判断された場合には、相続土地の国庫帰属が承認されます。

相続土地国庫帰属制度を利用するのにかかる費用

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、審査手数料を支払わなければなりません。

審査手数料は、土地1筆あたり1万4千円です。

審査手数料は申請を取り下げたり審査の結果として却下や不承認となったりした場合でも返還されないので、却下や不承認となる見込みがないことを確認してから申請するべきです。

法務局による審査の後に申請が承認されると、負担金を納付しなければなりません。負担金は、土地の標準的な管理費用の10年分相当額とされています。

具体的には、負担金は面積にかかわらず原則として1筆ごとに20万円です。ただし、一部の土地についてはその土地ごとに負担金の額が計算されるので、あくまでも20万円という負担金の額は基本の額です。

負担金は、同じ種目の土地が隣接している場合であれば合算してもらうことができ、この場合には2筆以上でも基本的に20万円の負担金となります。

一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林などについては、負担金の額は20万円を基本とするのではなく、面積に応じて負担金が計算されます。この場合でも、面積に単純比例して負担金が高くなるのではなく、面積が多くなるにつれて1平方メートルあたりの負担金額は安くなることとされています。

相続土地国庫帰属制度を利用するメリット

相続土地国庫帰属制度を利用するにあたっては、メリットとデメリットをそれぞれ押さえてご自身の場合にはどうするのがいいのかを判断することが望ましいといえます。

相続土地国庫帰属制度を利用するメリットについてご説明します。

メリット1：土地の管理の負担がなくなる

相続土地国庫帰属制度を利用して不要な土地を国に引き取ってもらえば、土地を管理する負担をなくすことができます。

土地を所有していると、その土地を管理しなければなりません。所有する土地を適切に管理しないで放置し、そのことに起因して周辺に何らかの損害が生じたときには、場合によっては損害を賠償する責任を負うこともあります。

例えば、所有する土地が土砂崩れを起こす危険があり、そのことが周囲から見て明らかであったのに土地を管理しないで放置し、台風や地震などの際に大規模な土砂崩れが生じて周辺に損害を生じさせた場合などには、損害賠償責任を負う可能性があります。

相続土地国庫帰属制度を利用して不要な土地を国に引き取ってもらうことができれば、土地を管理する責任を免れることができるので、このようなリスクを心配する必要はなくなります。

メリット2：売却できない土地でも国に引き取ってもらえる

相続土地国庫帰属制度では、土地に価値があるかどうかは問われません。所定の要件を満たしている限り、負担金等を支払いさえすれば、不要な土地を国に引き取ってもらえます。

買い手が見つからないなどの事情があって売却できない土地でも、この制度を利用できれば国に引き取ってもらえるため、売却できない土地についてこの制度を利用するのがおすすめです。

メリット3：他の遺産を受け継いで手元に残しつつ不要な土地だけを手放せる

いらない土地を相続したくないと思っても、相続放棄であれば全ての遺産を受け継がないこととなってしまい、いらない土地だけを受け継がないこととすることはできません。

また、他の相続人がいる場合であれば遺産分割協議の際に合意が成立すれば特定の土地だけを他の相続人が受け継ぐこととすることもできますが、そのような内容の合意が成立しなければご自身がいらない土地も含めて受け継がざるを得ないこともあります。

これに対し、相続土地国庫帰属制度を利用すればいらない土地だけを選んで手放すことができ、その他の遺産は受け継いで手元に残したままとすることができます。

相続土地国庫帰属制度を利用するデメリット

相続土地国庫帰属制度を利用するにあたっては、デメリットもあるため、これも含めて検討することが大切です。

相続土地国庫帰属制度を利用するデメリットについてご説明します。

デメリット1：手数料や負担金を支払う必要がある

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、審査手数料を支払わなければなりません。審査手数料は土地1筆につき1万4千円です。

また、審査を経て承認されると、10年分の土地の管理費用に相当する額の負担金を納めなければなりません。負担金の額は、20万円が基本とされており、決して小さい負担ではありません。

審査手数料や負担金は、土地が隣接しているなど一定の場合を除き、土地の数が増えればそれに応じて高くなってしまいます。手放したい土地が各地に点在しており、複数の土地についてこの制度を利用したいという場合には、経済的な負担が非常に大きくなってきます。

相続土地国庫帰属制度を利用するかどうかを決めるにあたっては、審査手数料や負担金が支払えるかどうかという点を十分に考慮することが必要です。

デメリット2：どのような土地でも制度を利用できるわけではない

相続土地国庫帰属制度は、どのような土地でも利用できるわけではありません。

制度を利用できない土地の要件が定められており、これらに該当する土地であれば国に引き取ってもらうことができなくなります。

制度を利用できない土地の要件はいくつかありますが、要件に該当する土地こそ売却できずなかったり国に引き取ってもらいたいかったりするような土地であることは多いです。

逆に、制度を利用できない土地の要件に該当しない土地であれば、一般の市場で売却できる可能性もあります。

相続土地国庫帰属制度は、利用できる土地の範囲が限定されているという点で、利用が難しい側面もあります。

この制度を使えばどんな土地でも引き取ってもらえるわけではないので、その点を誤解しないように注意しましょう。

相続土地国庫帰属制度の申請手続の流れ

相続土地国庫帰属制度を利用するための申請手続の流れについてご説明します。

流れ1：法務局で事前相談をする

相続土地国庫帰属制度の利用を検討している方は、事前にインターネットで予約をすることで、法務局・地方法務局（本局）にて対面相談・電話相談をすることができます。

相談窓口は、承認申請をしようとする土地の所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）です。ただし、土地が遠方にある場合などには、住んでいる場所の近くの法務局・地方法務局（本局）でも相談をすることができます。

相談時間は1回30分です。

相談の場では、「持っている土地を国に引き取ってもらえるか知りたい」「申請書類や添付書類に漏れがないか確認してほしい」などの個別的な質問に対応してもらえます。

相談の前には、あらかじめ次の資料を用意していく必要があります。

このうち、相談票とチェックシートについては、法務省のウェブサイトからダウンロードすることができます。

相談したい土地の状況等が分かる資料には、具体的には次のようなものなどがあります。

資料が多ければより正確に判断できるため、土地の状況が分かる資料があればできるだけ相談の場に持っていくようにしましょう。

流れ2：申請に必要な書類を準備し提出する

申請することに決めたら、申請に必要な書類を準備して提出します。

作成・提出する書類は、次のとおりです。

このほか、任意で「固定資産評価証明書」、「承認申請土地の境界等に関する資料」を添付することができます。

また、相続人が遺贈によって土地を取得した場合や承認申請者と所有権登記名義人が異なる場合には、「相続人が遺贈を受けたことを証する書面」や「土地の所有権登記名義人または表題部所有者から相続または一般承継があったことを証する書面」なども提出しなければなりません。※具体例を法務省ウェブサイトより抜粋。

【遺贈によって土地を取得した相続人が添付必須の書面】
相続人が遺贈を受けたことを証する書面

【承認申請者と所有権登記名義人が異なる場合に添付必須の書面】
土地の所有権登記名義人または表題部所有者から相続又は一般承継があったことを証する書面

申請書類の提出先窓口は、承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）です。

書類の提出方法には、次の2つがあります。

窓口に直接提出して申請する場合には、できるだけ事前の連絡をしてから窓口に行くようにするとスムーズに対応してもらうことができます。

郵送して提出する場合には、国庫帰属の書類が入っていることを表に明記した書留郵便またはレターパックプラスで書類を送付します。

流れ3：書面審査・実地調査が行われる

申請が受け付けられたら、法務局の担当官が書面審査を行います。

また、必要があれば、法務局の担当官により実地調査が行われることがあります。

審査の間は、基本的には申請者が何かする必要はありません。もっとも、実地調査の際に現地確認への協力を求められることはあります。現地確認への協力については、申請者が選んだ第三者に対応を任せることもできます。

特に協力を求められることがなければ、そのまま審査が終わるのを待ちます。

流れ4：申請が承認され、負担金の額が通知される

審査・調査が終わると、承認または不承認の結果が出され、通知が届きます。

承認の場合には、承認の通知とあわせて負担金の額についても通知されます。

通知が届いたらすぐにその内容を確認するようにしましょう。

流れ5：負担金を納付する

承認されたら、負担金の通知に従い負担金を納付します。

負担金の納付は、通知が到着した日から30日以内に行わなければなりません。

もしも30日以内に負担金を納付しなければ、承認の通知は効力を失います。承認申請をした意味がなくなってしまうので、負担金納付の期限は厳守するようにしましょう。

流れ6：土地が国庫に帰属する

無事負担金を納付したら、その時点で土地の所有権が国に移転し、土地は国に引き取られたことになります。この時点で、相続土地国庫帰属制度の手続きは完了です。

なお。所有権移転登記の手続きは国が行ってくれるので、申請者が別途登記手続きをしなければならないということはありません。

相続土地国庫帰属制度に関するよくある質問

相続土地国庫帰属制度に関するよくある質問についてご紹介します。

2023年4月27日の制度開始より前に相続した土地は対象になる？

相続土地国庫帰属制度が始まったのは2023年4月27日ですが、この日より前に相続した土地についても制度を利用することができます。

たとえ何十年も前に相続した土地であっても、この制度を利用して国に引き取ってもらうことができます。

相続土地国庫帰属制度の申請は代理人に任せることができる？

相続土地国庫帰属制度の申請は、法定代理人（親権者、成年後見人など）による場合を除いて、代理人によって行うことができません。

申請手続は必ず申請者本人が行わなければなりません。

もっとも、書類の作成などまで全て申請者本人が行わなければならないわけではありません。申請書等の作成は、専門家に代行してもらうことができます。

申請書等の作成を代行できる専門家は、弁護士、司法書士、行政書士のいずれかに限られています。

ご自身だけでは申請書や添付書類を準備することが難しいと思ったら、弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

原野商法で購入した土地は相続土地国庫帰属制度の対象になる？

「原野商法」とは、値上がりの見込みがほとんどない山林や原野を将来確実に大きく値上がりするかのように装って勧誘して購入させる悪質商法です。原野商法は、1960年代から1980年代にかけて大きく流行し、多くの人が値上がりすることのない山林や原野を購入しました。

原野商法で購入した土地であっても、他の土地と同様に判断されます。要件を満たしていれば、相続土地国庫帰属制度を利用することができます。

まず、購入者本人については、原野商法で購入した土地は相続または遺贈により取得したとはいえないので、相続土地国庫帰属制度を利用することができません。

しかし、購入者が亡くなって子どもなどの相続人が相続した場合であれば、その相続人は制度を利用することができます。

原野商法で購入した土地には、何らかの問題があることも少なくありません。もし却下・不承認事由に該当するような事情があれば、その土地を国に引き取ってもらうことはできません。

原野商法で購入した土地は、山林であることが多く、山林は土地の境界がはっきり分からなくなっていることがあります。そうなると、「境界が明らかでない土地」に該当する可能性があります。

また、原野商法で購入した土地は人があまり立ち入らない山林であることも多く、廃棄物が投棄されていたり木々が深く生い茂っていたり、スズメバチやヒグマなどの危険があったりして、「通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる」などと判断されて承認されないことも十分に考えられます。そもそも現地確認が難しいというケースもあり得ます。

このように、原野商法で購入した土地について相続土地国庫帰属制度を利用することは難しいケースも多くありますが、これらの事情がなく要件を満たすと判断された場合には、国に土地を引き取ってもらえる可能性もあります。

まずは、土地の現況を自分で確認してみるなどしつつ、専門家や法務局の相談窓口に相談してみるようにしましょう。

境界がはっきりしていない山林は相続土地国庫帰属制度を使える？

境界が明らかでない土地は、土地の国庫帰属が承認されません。

もっとも、境界を明らかにするためには必ずしも測量などを実施する必要があるわけではなく、次の2つの要件を満たすときは境界が明らかでない土地ではないものとして扱われます。

この1つ目の要件については、申請の際に添付する図面・写真と現地に表示された境界点を確認することで判断されます。境界点の目印は、境界標のほか、仮杭、ポール、プレート、テープなどでも構いません。

2つ目の要件については、法務局から隣の土地の所有者に境界の認識について照会して確認し、判断されます。

山林は測量が実施されずに土地の境界がはっきりしていないことも多いものです。このような山林でも、これらの要件を満たすことで測量を実施しなくても相続土地国庫帰属制度を利用することができるので、あきらめずに申請できないか検討してみましょう。

まとめ：相続土地国庫帰属制度で相続した土地を手放して国に引き取ってもらうことができる

相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を手放して国に引き取ってもらうことができる2023年4月27日から施行された新しい制度です。

この制度によれば、法令で定められた一定の却下事由・不承認事由に該当しない限り、たとえ売却できなかった土地であっても、国に土地を引き取ってもらうことができます。

国に引き取ってもらえない土地には、境界が明らかでない土地や土地上に物が放置されている土地、土壌汚染された土地、管理に過分な費用等がかかる土地などがあり、申請をすれば却下事由・不承認事由の有無について審査がなされます。

審査の結果として土地の国庫帰属が承認されれば、土地を国に引き取ってもらえますが、その際には一定の負担金を納める必要があります。

相続土地国庫帰属制度を利用して土地を手放すことができれば、土地を管理する負担や責任を免れることができるなどのメリットがあります。一方、負担金を納めなければならなず、負担金の額は２０万円が基本とされており、小さな負担ではありません。また、制度を利用できない土地の要件に該当しない土地であれば、一般の市場で売却できる可能性もあるため、売却とのメリットとデメリットを比較しつつ判断することが重要です。

相続土地国庫帰属制度を利用するにあたっては、代理申請が認められておらず、申請者本人が申請しなければなりませんが、書類の作成は専門家に依頼して代行してもらうことができます。

相続土地国庫帰属制度の申請に必要な書類作成を代行してくれる専門家は、弁護士、司法書士、行政書士のいずれかです。これらの専門家であれば、相続や不動産の分野を扱わないことにしていない限りは基本的に相談に対応してくれます。

特に、相続や不動産の分野に詳しい専門家に依頼することをおすすめします。制度を利用するべきかどうかなどについて適切なアドバイスしてくれたり、必要な書類作成を代行してくれたりすることが期待できます。また、弁護士や司法書士などの専門家への相談に併せて、売却の際に成功させるために不動産売却マップのコンサルタントへの相談をしておくといいですね。