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「不動産を短期間で売却した場合には、税の計算はどうなるの？」

何らかの事情があって、取得した不動産を短期間で売却しなければならないことがあるかもしれません。この場合には、不動産を短期間で売却した場合にかかる税金の計算がどうなるかが気になるところですよね。

不動産を短期間で売却した場合には、長期間所有した不動産を売却する場合と比べてより高い税率で計算した税金が課せられます。より高い税率が課せられる短期間での売却とは、原則として不動産を所有した期間が5年以下のケースです。もっとも、相続によって不動産を取得した場合には、被相続人の所有期間を引き継ぐため相続から売却までが5年以下であっても低い税率が課せられる可能性があります。

この記事では、不動産を短期間で売却した場合にかかる税金の計算方法について、短期譲渡所得や長期譲渡所得の意味や税率、税金の計算方法を中心に解説しています。この記事を読むことで、不動産を短期間で売却した場合にかかる税金の税率や計算方法について詳しく知ることができます。

譲渡所得とは

「譲渡所得」とは、土地や建物、株式などの資産を譲り渡すことで生じる所得のことです。土地や建物などを売却するなどして譲り渡した場合には、譲り渡した側に対して譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）が課せられます。

土地や建物を売却したときの譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得といった他の所得とは分けて計算します（分離課税）。これに対して、給与所得や事業所得など多くの所得については、他の所得と合わせて税額を計算するのが基本です（総合課税）。

譲渡所得にかかる税金を納めるにあたっては、確定申告をして自ら税額を計算・申告し、納税する必要があります。税務署の側から税額を計算して知らせてくれるわけではありません。

不動産の譲渡所得に対する税金の計算にあたっては、不動産を所有していた期間に応じて譲渡所得を「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けて考え、異なる税率を適用して税額を計算します。

このため、まずはご自身のケースが短期譲渡所得と長期譲渡所得のいずれに該当するのかを正しく判断することが大切になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いとは

不動産の売却によって生じる譲渡所得が短期譲渡所得と長期譲渡所得のいずれであるかは不動産の所有期間に応じて決められ、税率が変わってきます。

ここからは、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについてご説明します。

短期譲渡所得の定義と税率

不動産を売却した時点でその不動産の所有期間が5年以下であった場合には、「短期譲渡所得」として税額を計算します。

不動産の所有期間が5年以下かどうかは、実際の売却日を基準として判定するのではなく売却した年の1月1日時点を基準として判定します。

例えば、2019年4月15日に不動産を購入し、その不動産を2024年6月15日に売却したとします。この場合、暦上は5年以上不動産を所有していることになり、不動産の所有期間が5年以下である場合の短期譲渡所得に該当しないようにも思えます。しかし、不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準として判定するので、2024年1月1日時点で5年以下かどうかを考えます。

このケースでは、2019年4月15日から2024年1月1日までの期間が5年以下であるので、短期譲渡所得に該当することとなります。

これに対して、不動産の売却が2025年1月1日以降になると、不動産の所有期間が6年以上になってしまうので、短期譲渡所得には該当せず、次にご説明する長期譲渡所得に該当することとなります。

不動産の取得日については、不動産を購入したり建築したりした場合には、不動産の引渡しを受けた日や建設が完了した日が取得日となります。これに対して、不動産を相続や贈与によって取得した場合には、相続や贈与を受けた日が取得日となるのではなく、被相続人や贈与者の取得日を引き継ぎます。

例えば、被相続人が1989年1月1日に不動産を建築し終えて取得し、被相続人が亡くなって相続人が2024年4月1日にその不動産を相続し、2025年1月1日にその不動産を売却したとします。この場合、相続人にとって売却した不動産の取得日は2024年4月1日ではなく1989年1月1日として考えます。

これにより、売却した2025年1月1日時点で所有期間が5年以下とはならないため、短期譲渡所得には該当せず、長期譲渡所得に該当するものとして税金を計算します。

短期譲渡所得に対してかかる税率は、次のとおりです。

所得税：30.63%（復興特別所得税を含む）
住民税：9%
合計：39.63%

2013年から2037年までは、所得税に対しては復興特別所得税として基準所得税額の2.1%の税が上乗せされるため、本来の税率である30%よりも少し高い税率で計算して税金を納める必要があります。

長期譲渡所得の定義と税率

不動産を売却した時点でその不動産の所有期間が5年を超えていた場合には、「長期譲渡所得」として税額を計算します。

長期譲渡所得に対してかかる税率は、次のとおりです。

所得税：15.315%（復興特別所得税を含む）
住民税：5%
合計：20.315%

長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の約半分とされていることから、納める税金はより少なくなります。長期譲渡所得に該当する場合には、間違えて短期譲渡所得の税率を掛けてしまわないようにすることが重要です。

特に、相続によって取得した不動産を短期間で売却する場合には長期譲渡所得に該当する可能性も十分にあるので、判断を誤らないことが大切です。

短期譲渡所得の税率はなぜ高い？

短期譲渡所得の税率が約39%であるのに対して長期譲渡所得の税率は約20%であり、短期譲渡所得には長期譲渡所得の約2倍の税が課せられます。

このように短期譲渡所得の税率が高く設定されているのは、転売利益を得る目的で短期間のうちに土地を購入・売却する行為（土地転がし）が横行するのを防ぐためです。

土地転がしは、不動産の価格が急速に上昇し続ける1980年代後半のバブル期に広く行われた行為です。土地転がしにより不動産価格が急激に高騰し、実際にその土地を使いたい人が適正な価格で不動産を購入することが難しくなるなどさまざまな問題がありました。

短期譲渡所得に対してより高い税率で課税することにより、短期間での土地の購入・売却について経済的なマイナスが大きくなるようにし、転売利益を得ることが難しくなるようにしているのです。

短期譲渡所得の計算方法

短期譲渡所得と長期譲渡所得の計算方法はいずれも同じであり、これらの譲渡所得は次の式によって計算することができます。

課税譲渡所得＝収入金額―取得費―譲渡費用―特別控除額

この式によって計算した課税譲渡所得に対して、短期譲渡所得か長期譲渡所得かのいずれかを選んでここまでにご説明した税率を掛けることで、譲渡所得にかかる税金の額を計算することができます。

譲渡所得にかかる税金の額＝課税譲渡所得の金額×税率

ここからは、譲渡所得の計算式について詳しくご説明します。

収入金額を計算する

不動産を短期間で売却した場合の「収入金額」とは、不動産を売却することの対価として買主から受け取る金額のことです。通常は、不動産の売却代金がそのまま収入金額になります。

また、不動産の売却代金のほかにも、年の途中で不動産を売却し、売却時から年末までの期間の分の固定資産税・都市計画税（未経過固定資産税）を精算するためのお金（固定資産税精算金）を受け取った場合には、そのお金も収入金額に入れて計算します。

このほかにも、不動産を売却することによって何らかの経済的な利益を受けた場合にはそれも収入金額に含めます。

取得費を計算する

「取得費」とは、譲渡所得の計算上収入金額から差し引くことができる項目で、土地の購入金額などのほか、土地・建物を取得するために必要となったお金のことです。

取得費を計算するにあたって、土地の場合には購入金額をそのまま取得費としますが、建物の場合には購入金額・建築金額から減価償却費相当額を差し引いて計算しなければなりません。

建物について減価償却費相当額を差し引くことは、時間が経つことで老朽化・損耗などにより建物の価値が減少した分を差し引くことと同じような意味合いがあります。建物の場合には時間が経つことで老朽化していきますが土地の場合にはそのようなことがないので、建物についてのみ減価償却費相当額を差し引きます。

減価償却費は、次の式によって求めることができます。
 減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、木造か鉄筋コンクリート造かなど、建物の構造に応じて決まります。また、経過年数については、1年未満の端数のうち6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年として数えます。

取得費は実際の額によって決めることが原則ですが、取得費の根拠となる証拠資料が見つからないなどの事情により実際の取得費の額が分からない場合には、「概算取得費」の額を取得費とみなすことができます。

概算取得費の額は、不動産の売却金額の5%です。

概算取得費は、実際の取得費の額よりも相当少なくなることが一般的です。このため、何らかの資料によって取得費を計算できるのであればできるだけ実際の資料に基づいて取得費を計算するほうが支払う税金の額は少なくなり、望ましいといえます。

実際にどのような項目が取得費になるのか、取得費の根拠資料としてどのようなものがあるのかなどについては、ご自身だけでは判断するのが難しいことも多いです。取得費の判断について少しでも分からないことがあれば、税理士や弁護士といった専門家に相談することをおすすめします。

譲渡費用を計算する

「譲渡費用」とは、不動産を売却するために直接必要となったお金のことです。