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「築50年の一戸建てを売却したい。いったいいくらで売却できるの？」

築50年の一戸建てとなると相当古く、どれくらいの価値がつくのかが気になりますよね。また、売却する以上はできればなるべく高い価値がついてほしいものです。

築50年の一戸建ては、残念ながら、建物自体の価値はゼロとして評価されるのが一般的です。もっとも、例外的に建物自体に価値がつくケースもあります。築50年の一戸建てを売却する際には、建物よりもむしろ建物と一緒に売却する土地の価値が得られるお金の相場に影響することになります。

このページでは、築50年の一戸建てを売却するときの相場や、売却方法、売却にあたってのポイントなどについて解説しています。この記事を読むことで、築50年の一戸建てを売却するにあたって知っておくべき相場や売却方法、売却のポイントなどを知ることができます。

築50年の一戸建てを売却するときの相場

築50年の一戸建てを売却するときの相場についてご説明します。

築50年の一戸建ての価値は基本的にゼロとして評価される

「築50年の一戸建てといえどもいくらかの価値はあるのではないか」と思われるかもしれません。しかし、築50年の一戸建ては、基本的には建物の価値がゼロとして評価されます。

一般的に、木造一戸建ての家は築20年程度から価値がないものとして評価されます。築20年を過ぎると建物としても痛みや劣化が目立ってきますし、また、住宅の法定耐用年数は22年とされていることからも築20年程度を過ぎると価値がないと評価される一つの根拠とされています。

「法定耐用年数」とは、国が施設や機器などの資産について定めている基準であり、その資産が本来の機能を保ち続けることができる期間のことです。

築50年の一戸建ては痛みや劣化に加えて住宅の築22年という法定耐用年数を大幅に過ぎていることから、建物の価値はゼロと評価されてしまうのです。

築50年の一戸建てでも価値がつくケース

築50年の一戸建てでも、例外的に建物に価値がつくケースがあります。

リノベーションやメンテナンスが十分になされていて状態が良い

リノベーションやメンテナンスが十分になされており、建物としての状態が良い場合には、建物に価値がつくこともあります。

「リノベーション」とは、すでにある住宅に対して機能や価値を取り戻すために全面的な改修を行うことです。リノベーションでは、間取りを変更したりキッチンなどの設備を最新のものに入れ替えたりするなどの全面的な改修を行います。これにより新築の時の価値に近いレベルまで建物の価値を取り戻すことができます。これに対して、「リフォーム」は、老朽化した部分を一部修繕する場合に使われる言葉で、「リノベーション」のほうが「リフォーム」よりもいっそう全面的な改修です。

リノベーションをどの程度まで行ったかということやリノベーションを行った時期にもよりますが、リノベーションが十分になされていることにより建物に一定の価値がつくことがあります。

いわゆる「古民家」のように伝統的な工法で建築されている

いわゆる「古民家」のように伝統的な工法で建築されている場合にも、建物に価値がつくことがあります。

古民家の具体的な定義は特に定められていませんが、一般的には築50年以上であって伝統的な建築工法を用いて作られているものであれば古民家として扱われる可能性があります。

古民家は、例えば古民家カフェのように住宅以外の用途としての需要があることがあり、このような需要がある建物であれば築50年を過ぎていても価値がつくことがあります。

築50年の一戸建てを売却する方法

築50年の一戸建てを売却する方法についてご紹介します。

「古家付き土地」として売却する

「古家付き土地」とは、古い家が建ったまま売却に出されている土地のことです。

築50年の一戸建ては基本的には建物自体に価値が残っておらず、一戸建てだけを売却することは難しいのですが、土地とともに売り出すことで買い手がつく可能性があります。

古家付き土地は更地と比べて売却価格が下がることが多いです。これは、買い手が古家付き土地を購入した後に家を解体する必要があり、その費用の分だけ値引きして売却することになるからです。

一方で、古家付き土地として売却すれば古い家を自分で解体する必要がなくなるため、より手間や費用をかけずに家を売却することができます。

更地にしてから売却する

売却する前に家を解体して更地にしてから土地を売却するという方法もあります。

築50年の家は状態が悪くなっていることも多く、大規模な修繕や建て替えが必要なことも少なくありません。このような家が残っている土地であれば、家の処分の手間があるためになかなか買い手がつきにくいことがあります。

更地にしてから売却することで、買い手にとっては家を解体する手間や費用の負担なくすぐに新しい家を建てたり駐車場にしたりするなど自由に土地を使うことができるので、より買い手がつきやすくなるというメリットがあります。

一方、売却前に家を解体する場合には、解体費用を負担しなければなりません。木造一戸建ての解体費用の相場は、1坪あたり3万～4万円ほどです。坪数が大きくなればなるほど解体費用が高くなってしまいます。

売却前に更地にしたほうがいいのか、それとも古家付き土地として売りに出したほうがいいのかは、個別のケースによります。どちらの方法がいいのかは、不動産会社と相談して決めるとよいでしょう。

リフォームしてから売却する

築50年の一戸建てであっても、過去に修繕がなされているなど現時点でそれほど老朽化が進んでいない場合には、リフォームをしてから売りに出すという方法もあります。

リフォームをしてから売りに出すと、家の中や水回りなどがきれいになるので、買い手にとっても価値をつけやすくなります。

もっとも、リフォームをするにはそれなりに費用がかかってしまいます。リフォームにかかる費用とそれによって一戸建ての価値がどれくらい向上するかを比較したうえでリフォームをするかどうか判断するべきでしょう。

また、買い手によっては「古い家を手に入れてから自分の好きなようにリフォーム・リノベーションしたい」と考えている人もいます。そのような買い手にとっては、売却前になされたリフォームが意向に合わずにリフォームがなされた家を買いたくないと思うかもしれません。

このように、リフォームをしてから売却することにはいくつかのデメリットがあるため、仮にリフォームをしてから売りに出す場合でもその内容は最小限にとどめておくのが望ましいでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

築50年の一戸建てを不動産会社が直接買い取ってくれることがあります。このことを「不動産買取」といいます。

不動産買取を利用するメリットとしては、買い手を探す必要がないため内覧などの販売活動を行わなくても済むことや、比較的短期間で売却が完了することなどがあります。

一方、不動産買取のデメリットとしては、仲介で市場の買い手に売却するよりも売却価格が低く抑えられてしまうということがあります。売却価格が相場の7割ほどにまで下がってしまうこともあります。

不動産買取の場合に売却価格が相場より低くなってしまうのは、不動産会社が仕入れた土地・建物をその後に売却して利益を得ようとするためです。不動産買取を活用するかどうかは、短期間で確実に売却することを優先するのかできるだけ高く売却したいのかを比較して決めるとよいでしょう。

空き家バンクに登録する

「空き家バンク」とは、空き家を手放したい人と空き家を手に入れたい人とを結びつけるためのサービスです。空き家バンクに登録することで、あなたが売り出したい家の情報が家を探している人に対して公開されます。

空き家バンクは、地方自治体などが提供しているサービスであり、仲介にかかる手数料が必要ないため、手数料の負担なく買い手を見つけることができます。

仲介手数料の負担なく空き家を手放したいという場合には、一つの選択肢として考えてもよいでしょう。

築50年の一戸建ての売却を成功させるためのポイント

築50年の一戸建ての売却を成功させるためのポイントをご説明します。

土地の境界線をはっきりさせる

戸建てを売却する場合や古家付き土地として土地を売却する場合、更地にした土地を売却する場合などには、売主が買主に対して土地の境界を明示しなければなりません。このことを「境界明示義務」といいます。

境界明示義務は、買主が隣の土地の所有者との間で境界をめぐるトラブルに巻き込まれないために定められている義務です。

境界を明示するには、次の方法などがあります。

築50年の一戸建てを売却する場合、前回の売買から50年以上の時間が経っており土地の境界があいまいになっていることもあります。土地の境界をはっきりさせないまま売却手続きを進めてしまうと、後で買主との間で土地の境界をめぐるトラブルが生じるおそれもあります。

土地の境界をはっきりさせるための測量手続きには時間がかかることもあります。土地の境界をはっきりさせる義務があることを意識したうえで、早めに手続きを進めましょう。

買い手に対して家の状態をしっかりと伝える

築50年の一戸建てとなると、建物の老朽化が進んでいることがほとんどです。

更地にして土地を売却するのではなく家をそのまま引き渡す場合には、家の状態を正確に伝えるようにしましょう。

よくあるトラブルが、家の老朽化や欠陥部分をあいまいに伝えてしまったり意図的に隠してしまったりして、家を引き渡した後に買主が「当初説明されていた以上の欠陥がある」としてトラブルに発展するケースです。

家を売却する前の内覧手続きの際には、買主に対してしっかりと老朽化した部分などを説明し、確認してもらうように心がけましょう。悪い部分をそのまま見せてしまうと購入してくれないのではないかと不安になってしまうかもしれませんが、悪い部分が購入後に発覚してトラブルに発展するほうがリスクは大きいです。

家の悪い部分も含めて丁寧かつ正確に説明することが、トラブルなく家を売却するためには大切なことです。

古い家の売却を得意とする不動産会社を選ぶ

築50年の一戸建ては、相当古い家だといえます。不動産会社の中にはこのような古い家の売却を得意としているものもあり、そのような古い家の売却を得意としている不動産会社に依頼することが売却を成功させるポイントです。

不動産会社には、それぞれ何を強みとするかに違いがあり、古い家の取扱いを得意とする会社もあれば築浅物件の取扱いを得意としている会社やマンションの取扱いに特化した会社もあります。

たとえば、マンションの取扱いをメインにしている会社に築50年の一戸建ての売却を依頼しても、その会社が古い家の販売活動にはあまり慣れていないために適切な価格ですみやかに売却手続きを進めてもらえなかったということもあり得ます。

不動産会社の強みは、会社のウェブサイトを見ることで把握することができます。また、直接どのような物件の取扱いを得意としているかを尋ねてもいいでしょう。

築50年の一戸建てを売却するなら、古い家の売却を得意としている不動産会社に依頼するようにしましょう。

売り出し価格を適切に設定する

築50年の一戸建てを売却するにあたっては、売り出し価格を適切に設定することが重要です。

ここまでに解説したように、築50年の一戸建ては建物自体には基本的には価値がつきません。それなのに、そのことを十分にわかっていなくて建物自体の価値を高く見積もって売り出し価格を設定すると、買い手がなかなかつかないということにもなります。

一方で、築50年の一戸建てであっても例外的に価値がつく物件もあり、そのような物件を売り出そうとしているのに家の価格をゼロとして売り出すと必要以上に安く売却することにもつながります。

売り出し価格を設定するにあたっては、家の状態や立地、周辺の需要、近隣の似た物件の売り出し価格など、さまざまな事情を考慮することが大切です。

必要以上に高かったり安かったりするような売り出し価格を設定してしまうことのないようにしましょう。

適切な売り出し価格を設定するためには、古い家の売却を得意とする不動産会社に売却手続きを依頼し、十分に不動産会社と相談したうえで売り出し価格を決めるとよいでしょう。

築50年の一戸建てを売却するときの注意点

築50年の一戸建てを売却するときの注意点についてご説明します。

再建築不可の土地ではないかを確認する

築50年の一戸建てを売却するにあたっては、その家が建つ土地が再建築不可の土地ではないかどうかをしっかりと確認しましょう。

土地によっては、法令の規制により現在建てられている建物を解体して更地にしてもその土地に新しい建物を建てることが認められないことがあります。このような土地のことを「再建築不可物件」といいます。

都市計画法の区分で「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在する土地は、建築基準法上の「接道義務」を満たさなければなりません。接道義務とは、幅4メートル以上である建築基準法上の道路に建物の敷地が2メートル以上接していなければならないという義務です。

接道義務を満たすことができない土地は、再建築不可物件となります。

再建築不可物件には、次のようなものがあります。

建築基準法が定められたのは1950年であり、それ以前に建てられた建物は接道義務を満たしていない可能性があります。

築50年の一戸建てを売却する場合、買主はその家にそのまま住むつもりではなく、古い家を壊して新しく建物を建てようと考えていることも多くあります。再建築不可物件では、そのようなことができないため、買い手がつきづらくなります。

売却しようとしている土地が再建築不可物件に該当する場合には、そのことも踏まえてどのように売却するのか戦略を立てることが大切です。

売却が完了するまでの期間に余裕を持たせてスケジュールを立てる

築50年の一戸建ては、売却が完了するまでに時間がかかりがちです。これは、古い家であればあまり買いたいという人が多くないということや、リフォームや解体を必要としているのであればその分余計に時間がかかるということなどが原因です。

一般的には、不動産を売るためにかかる時間として、査定の依頼から引渡しの完了まで3か月から6か月程度は時間がかかるとされています。古い家であれば、それ以上の時間がかかってしまうことも多くあります。

築50年の一戸建てを売却しようとしているのに3か月以内に確実に売却したいなどと考えてしまうと、買い手が見つからず、思っていた時までに売却が完了しなかったり早く売却するために必要以上に価格を下げて売却することになってしまったりするかもしれません。

売り急ぐあまりに必要以上に安い価格で売却して損をしてしまうことがないように、スケジュールには余裕をもって売却手続きを進めるようにしましょう。

売却前に更地にするかどうかは慎重に決める

築50年の一戸建てを売却するにあたっては「更地のほうが売却しやすいのでは？」と考えて売却前に更地にすることを検討されるかもしれませんが、売却前に更地にするかどうかは慎重に判断するべきです。

すでにご説明したとおり、再建築不可物件であれば、更地にすることでもう建物を建てられなくなってしまいます。

また、更地にしたからといってより売却しやすくなるかどうかは個別のケースによるため、何百万円もの費用をかけて建物を解体したのに土地が売れないこともあり得ます。

更地にした後、土地を売却することができないままでいると、土地にかかる固定資産税が高くなることもあります。

売却前に更地にするかどうかは、まず不動産会社と相談したうえで決めるようにしましょう。

相続した一戸建てを売却するときに適用される税の特例

売却しようとしている築50年の一戸建てが相続によって取得したものである場合には、譲渡所得税に関する税の特例の適用を受けることができます。この特例を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

そもそも、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。

もっとも、相続または遺贈によって取得した家やその敷地を売却して一定の要件を満たす場合には、譲渡所得が3,000万円までの部分は非課税となります。

この特例の適用を受けるためには、建物が1981年5月31日以前に建築されたこと、相続開始の直前において被相続人以外に居住者がいなかったことなどの要件を満たす必要があります。

そのほかにも細かく要件が定められているので、売却しようとしている築50年の一戸建てが相続によって取得したものである場合など、この特例の適用が受けられるかもしれないと思ったら、まずは税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

まとめ：築50年の一戸建ては基本的に価値がゼロだが土地と一緒に売却できる

築50年の一戸建ては、基本的には価値がゼロとなるために家そのものに価格がつくことはあまりありません。

もっとも、築50年の一戸建てはその家が建っている土地とともに売却すること（古家付き土地として売却すること）で価格がつく可能性があります。また、古家付き土地として売却する以外にもいくつか売却の方法はあります。

築50年の一戸建てを売却するにあたっては、売却する物件が古いことから注意するべき点がいくつかあります。例えば、売却する前に更地にしてしまうと新たに建物を建築できない可能性がある（再建築不可物件）ので再建築不可物件に該当しないかどうかを確認する必要があったり、新しい家よりもいっそう買い手が見つかりづらく売却完了までに通常より時間がかかってしまったりすることなどです。

築50年の一戸建ては、物件がかなり古いことから全く価格がつかないと思ってしまうこともあるかもしれませんが、適切な方法を選んで売却することで価格をつけて売却を成功させることも可能です。そのためには、古い家を売却する際に知っておくべき知識をしっかりと押さえておくことが大切です。

築50年の一戸建てを売却する場合には、古い物件の売却を得意とする不動産会社を選んで依頼する必要があります。不動産コンサルタントとよく相談したうえで、もっとも適切な方法を選んで売却することをおすすめします。

執筆者：弁護士 岡島 賢太

経歴： 東京大学文学部卒業（中国語・中国文化専攻）。出版社にて書籍編集者、新聞社にて校閲記者として勤務し、最高裁判所における司法修習を経て、弁護士（第二東京弁護士会所属）。