不動産に関する記事

「家を売却したいけど住宅ローン返済中でも大丈夫？」と不安になっている人もいるのではないでしょうか。

ローンを返済中でも家の売却自体は可能ですが、最終的には売却金額で住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

しかし、家を売却しても住宅ローンの残債が残る場合、家を手放す方法はあるのでしょうか。

本記事では、住宅ローンのある家を手放す方法5つ、売却のコツや注意点について解説します。

住宅ローン返済中の家を売却したい人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

住宅ローンのある家を手放したいときに確認すべきこと

住宅ローンのある家を手放す場合は、以下の3点を確認する必要があります。

それぞれについて解説します。

住宅ローンの残債の確認

住宅ローンのある家の売却を決めたら、まずは住宅ローンの残債を調べましょう。

住宅ローンの残債を確認することによって、家をいくらぐらいで売却すれば完済できるか、目安を確認できます。

家の住宅ローンの残債を確認する方法は、以下の通りです。

残高証明書を確認する

住宅ローンの残債は、毎年金融機関から発行される残高証明書で確認することができます。

残高証明書とは、住宅ローン控除のために確定申告や年末調整で必要になる書類で、10月頃から発送する金融機関が多いです。

返済予定表を確認する

住宅ローンの契約時に発行される返済予定表でも、住宅ローンの残債を確認することができます。

しかし、繰り上げ返済をしているときや変動金利で金利が変更になっているケースなどは、記載されている金額と異なる場合があるため、注意が必要です。

金融機関のホームページで確認する

住宅ローンを借りている金融機関のインターネットバンキングなどのサービスに加入している場合は、ホームページ上でも住宅ローンの残債が簡単に確認できます。

また、金融機関に直接電話するか、直接窓口に行って確認することもできるでしょう。

住宅ローン返済中の家の売却価格を調べる

住宅ローンの残債がわかったら、家を売却できそうか相場価格を調べましょう。

売却相場を調べることによって、売却資金で住宅ローンが完済できそうかを確認することができます。

売却相場の確認方法は以下の通りです。

レインズマーケットは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。

実際に成約した物件の情報を確認することができます。

不動産情報サイトは、現在販売中の物件情報を見れるため、類似物件があれば参考になるでしょう。

上記の方法で調べた売却相場で住宅ローンの残債が完済できるかの判断が難しい場合には、不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

より正確な売却相場がわかるため、住宅ローンの残債が完済できるかの判断はしやすくなるでしょう。

参考：レインズマーケット：成約事例

住宅ローンが完済できるか確認する

実際に家を売却した場合に、住宅ローンが完済できるか計算します。

住宅ローンの残債が上回っている場合はオーバーローン、売却金額のほうが上回っている場合はアンダーローンといいます。

アンダーローンであれば、問題なく住宅ローンの完済が可能です。

オーバーローンの場合は、住宅ローンの完済ができず、抵当権を抹消することができません。

オーバーローンになる場合は、対策しなければ家を手放すことができないでしょう。

住宅ローンが残っている家を手放す方法5つ

ここでは、実際に住宅ローンが残っている家を手放す方法を紹介します。

オーバーローンになる人は参考にしてください。

住宅ローンが残っている家を手放す具体的な方法は、以下の通りです。

家の売却資金で住宅ローンを完済して手放す

アンダーローンの場合は、家を売却することで住宅ローンを完済できるため、家を手放すことができます。

アンダーローンであれば、特に問題なく住宅ローンの完済ができるため注意点はありません。

不足分を自己資金で補い住宅ローンを完済して手放す

オーバーローンになっているときでも、自己資金によって補うことが可能であれば住宅ローンが完済できるため家を手放すことができます。

ただし、これは不足金額が少額の場合や、貯蓄に余裕がある場合におすすめできる方法です。

また、どうしても手放したい場合は、親族からの贈与や借り入れによって住宅ローンを完済する方法もあります。

しかし、贈与の場合は贈与税がかかるため、注意が必要です。

住み替えローンを利用して住宅ローンを完済して手放す

現在の家を売却した後に、新しい家を住宅ローンで購入する予定がある人であれば、住み替えローンを利用することができます。

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分を新しく購入する家の資金にプラスして借り入れできるローンのことです。

住み替えローンを利用すれば、家の売却でオーバーローンになる場合でも、新しい家の住宅ローンで残債を完済することができます。

しかし、住み替えローンは新しい家の資金に残債分が上乗せされるため、毎月の返済金額が多くなります。

返済が苦しくならないようにしっかり計画を立てることが大切です。

また、住み替えローンは、新しく購入する家の本来の価値以上に借り入れすることになるため、審査が厳しくなることは覚えておきましょう。

無担保ローンで住宅ローンを完済して手放す

オーバーローンの場合は、無担保ローンを利用して住宅ローンを完済することも1つの方法です。

無担保ローンとは、その名の通り、担保の設定が必要ないローンのことです。

担保や保証人に関する手続きがないため、有担保ローンと比べると早く借りることができます。

しかし、無担保ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

借り入れ可能金額も少なく、返済期間も短いため、慎重に検討することをおすすめします。

住宅ローンの返済が困難な場合は任意売却によって手放す

住宅ローンの返済ができないために売却する人で、自己資金がなく、新しい家の購入もしない人は、任意売却によって家を手放すことも選択肢としてあります。

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、金融機関の了承を得て、一定の条件で家を売却することです。

競売とは違い、周囲の人に知られる心配がなく、市場価格に近い金額での売却ができる可能性はありますが、売却金額を自分で決めることはできません。

任意売却しても、住宅ローンの残債は引き続き支払う必要があるため、注意しましょう。

住宅ローンが残っている家を売却するコツ

住宅ローンが残っている家を売却するときは、できるだけ好条件で売却したいものです。

ここでは、住宅ローンが残っている家を売却するコツを理解していきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

住宅ローンが完済できるかを確認するために、不動産会社に査定を依頼することは解説しましたが、実際に売却する場合には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

できれば3～5社の不動産会社の見積りをとり、高く売却してくれる不動産会社を見つけましょう。

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、オーバーローンにならないように、できるだけ高い金額で売却できることが望ましいです。

家の売却価格は、立地条件や築年数、設備の状態など様々な条件で変わりますが、どこの不動産会社に売却を依頼するかも重要なポイントといえます。

不動産会社によって、得意分野が異なるため、家の売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。

住んでいるエリアに詳しい不動産会社もおすすめです。

査定価格だけではなく、総合的に判断して、高値で売却してくれる不動産会社を探しましょう。

家の売却にかかる諸費用を調べておく

家を手放す場合は、様々な諸費用がかかります。

諸費用まで含めて考えないとオーバーローンになるため、注意しましょう。

売却経費となる諸費用とは、以下のものが挙げられます。

それぞれについて解説します。

仲介手数料

家を売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料とは、家の売却をまとめる不動産会社に支払う成功報酬のことです。

不動産売買における仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。

400万円以上の不動産売買における仲介手数料は以下の計算式で算出されます。

売却金額によっては、100万円を超えることもあるため、注意が必要です。

印紙代

印紙代とは、契約書や受取書、証書などの課税文書に国から課せられる税金のことです。

不動産売買契約書には、売却金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。

不動産売買における印紙税は以下の通りです。

なお、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されます。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置：国税庁

登記費用

抵当権抹消費用を依頼する司法書士へ、5,000～2万円を報酬として支払います。

一括返済手数料

住宅ローンの残債を一括返済する場合は手数料がかかります。

手数料は金融機関によって異なりますが、1～3万円が多く、インターネットで手続きすると無料になるところもあります。

税金

家の売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

譲渡所得とは、売却金額から家の取得費と売却にかかった費用を差し引いた金額です。

譲渡所得税は、売却までの家の所有期間で税率が異なります。

家の売却までの所有期間ごとの税率は、以下の通りです。

住宅ローン返済中の家を売却するときの注意点

住宅ローン返済中に家を売却する場合は、以下の2点に注意する必要があります。

住み替えの場合

住み替えの場合は、売り先行をおすすめします。

売り先行とは、家の売却の目処がついてから、新居を探し始める方法です。

時間をかけて売却することができ、売却金額が確定しているため、資金計画が立てやすいでしょう。

しかし、住みながらの売却になることと、すぐに新しい家が見つからない場合は仮住まいが必要になることには注意しましょう。

離婚する場合

配偶者が連帯保証人になっている場合は、離婚する場合でも住宅ローンの残債がある状態では、連帯保証人の解除は難しいため、注意が必要です。

また、夫婦の共有名義で家を購入している場合、どちらかが売却に反対している状態では家を売ることはできません。

夫婦ともに売却の意思が必要となるため、注意しましょう。

住宅ローンの返済中は、離婚はより慎重に協議することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの残債がある場合でも、家を売却することは可能です。

しかし、オーバーローンになり、かつ自己資金がない場合は、住み替えや任意売却を検討する必要があるでしょう。

本記事では、住宅ローンのある家を手放す方法5つ、売却のコツや注意点について解説しました。

住み替えをする場合や離婚する場合は、慎重に検討する必要があります。

売却のコツを参考にして高値での売却を目指し、住宅ローンを完済させて家を手放しましょう。