COLUMN不動産に関する記事

不動産の売却をお考えの方、「媒介契約」というものをご存知でしょうか？不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ばなければいけないのです。

法律で定められており、それによって不動産の安全な取引や流通が守られています。

この記事では、媒介契約とはいったいどんな契約なのか、媒介契約の種類などについて説明していきます。

ぜひ参考にして下さい。

媒介契約とは？

一般的に、不動産の売買取引は個人で行うのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼します。

その時に、売主である依頼者の保護と安全な取引・流通を担保するために、売主と不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約を結ぶことは、宅地建物取引業法によって定められており、媒介契約書の標準的な記載内容も約款で決められています。

標準約款の確認事項としては、以下の内容があります。

• ・標準約款に基づくか否かの別
• ・媒介契約の種類
• ・目的物件の表示
• ・不動産会社の義務と業務
• ・有効期間と更新（専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、3ヵ月を超えることはできない）
• ・指定流通機構への登録
• ・媒介価額
• ・仲介手数料
• ・依頼者の義務
• ・媒介契約の解除
• ・反社会勢力の排除

媒介契約には、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つの種類があります。

そしてこの契約の種類は、売主が選択することができます。

この3種類の契約の大きな違いは、「レインズ」という不動産の情報が照会できるシステムへの登録の有無です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、レインズへの登録は義務ですが、一般媒介契約の場合、レインズへの登録をする必要はありません。

もっとも一般媒介契約でも、売主が希望するなら、レインズへ登録することも可能です。

レインズへ登録することで、レインズに登録している会社に、売却予定物件があることをアピールできます。

媒介契約の3類型

では、媒介契約のそれぞれの契約形態について、それぞれの強みや特長などを見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約を結ぶと、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

また、一般媒介契約の場合、不動産会社の仲介は必須ではありません。

つまり、売主と買主の直接取引が可能となります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の不動産会社と契約を交わしているため、各不動産会社の競争意識が高まり、売却が早く進む可能性があります。

これが大きなメリットで、できるだけ早く利益を得たいという方には適しています。

しかし一方、他の不動産会社が存在するということは、不動産会社にとっては、確実な利益に結びつかないので、取引を敬遠され、積極的に販売活動を行ってくれないというデメリットもあります。

また複数の窓口を持っていると、連絡の手間がかかるので、その点もデメリットだといえるでしょう。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があることも抑えておきましょう。

「明示型」とは、不動産会社に、他の不動産会社を利用していることを伝える契約のことです。

「非明示型」では特に教えません。

明示することで、不動産会社同士の競争意識が高まり早期売却の可能性が高まるというメリットがあります。

一般媒介契約がおすすめのケース

一般媒介契約はレインズへの登録をしなくても済むので、売却していることを隠しておきたいという人にはおすすめです。

また、これは一般媒介契約に限った話ではありませんが、人気のエリアに不動産があるなら、もともと買い手が早く見つかりがちな一般媒介契約のなかでも、さらに早く買い手が見つかる可能性があります。

人気エリアなら不動産会社も精を出して取引相手を探すでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、一社の不動産会社と媒介契約を結ぶ契約のことです。

専属専任媒介契約では、自分で売却先を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を受けなければなりません。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社の能力に左右される面が強いです。

自分で見つけた買主でも不動産会社の仲介を受けなくてはなりませんので、不動産会社の影響力が強い契約です。

窓口が一本化するのでそれによるメリットも大きいですし、不動産会社によっては特典があるところもあります。

そして、レインズへの登録は媒介契約から5日以内にしなければならない決まりがあります。

これは3つの類型のなかで最も早く多くの不動産会社に不動産があることを知ってもらうことができます。

不動産会社の販売状況の報告頻度も高く週一回以上の状況確認が義務付けられているので、いまどういった状況か最新の情報を得られるのも強みでしょう。

専属専任媒介契約がおすすめのケース

自分で買主を探すのが難しいという方や買主を探す気がないという方は、専属専任媒介契約が向いているでしょう。

これは「自分で買主を探しても不動産会社の仲介を受ける必要がある」という専属専任媒介契約の特徴を考えると、当然でしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、何となく想像が付きますが、専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間の契約のことです。

契約を結ぶ不動産会社は一社ですが、自分で買主を見つければ、不動産会社の仲介をうけずに、取引が可能です。

ただし、自分で見つけた買主と売買する場合には、不動産会社に対し、媒介契約を履行したとみなして手数料を支払わなければいけないケースもあるので注意してください。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、基本的には専属専任媒介契約と同じで、窓口を一本化するため手間が省かれることや販売状況の報告義務があること、レインズへの登録期日があることです。

ただし、レインズへの登録期日は販売状況の報告義務の頻度は、専属専任媒介契約より緩めの設定となっています。

不動産会社の能力に左右される面が大きいことも、専属専任媒介契約と変わりません。

専属専任媒介契約と大きく異なるのは、不動産会社の仲介無しで、個人で見つけた買主と契約を交わせることです。

専任媒介契約がおすすめのケース

専任媒介契約がおすすめなのは、早めに売却を済ませてしまいたいケースです。

レインズへの登録義務をもっていますので、一般媒介契約よりもスムーズにことが運ぶ可能性が高いです。

また個人契約が可能ですので、物件を購入してくれる心当たりがある人にも適しています。

また、専属専任媒介契約でもそうですが、買主が見つからなかった場合、不動産会社が物件を買い取ってくれるケースもあります。

不動産売買契約は、1人で行うのは難しく、不動産会社の助けを受けるケースが多いです。

それを媒介契約と言いますが「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つのケースに分かれます。

媒介契約にはそれぞれの種類ごとに、メリットやデメリットがありますので、自分に合った契約形態を選びましょう。

しかし契約形態を選ぶ前に、まず大切になるのは、個々の不動産会社とあなたとの信頼関係です。

どの契約を選ぶかによって、すぐに売買の相手方が決まるわけではありませんので、売買の相手方のあてがあるのか、複数の不動産会社を利用したいのか、レインズに登録したいのかなど、自分の希望を明確にしたうえで、不動産会社に相談をし、納得のいく契約の種類を選びましょう。