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不動産売買をする際によく耳にする言葉として「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」というものがあります。

日常生活で問題になるのは不動産売買のケースしかないため、イメージしにくい言葉ですが、売買契約においての重大な責任の一つです。

ここでは「瑕疵担保責任」とはどのようなものなのかについて解説します。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、不動産の売買が行われる際には必ず考慮しなければならない、売り主に発生する責任のことです。

瑕疵という言葉は、日常的にはあまり使われませんが、法令上はキズを意味する言葉としてよく使われます。

不動産を売却した人は、瑕疵担保責任を負うため、買い主に思わぬ負担が発生しないこととされています。

瑕疵とは、見てすぐにわかる建物の傷や、地面のヒビだけを指すものではありません。

売買にあたって事前に買い主に対して公表されていた情報と、実際の物件の状況が異なる場合、その物件には瑕疵があることとされます。

そして、買い主は購入した物件にこのような瑕疵があると、損害賠償などを請求することができます。

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更

瑕疵担保責任という言葉は、古くから不動産取引においてはなじみのあるものとして認識されてきました。

しかし、2020年に行われた民法の改正により、これまでの瑕疵担保責任に代わり、契約不適合責任という言葉が新たに使われるようになりました。

なお、瑕疵担保責任と契約不適合責任とでは、その内容に大きな違いはありません。

ただ、損害賠償などの請求方法など、瑕疵担保責任と契約不適合責任で異なる点もあり、その内容は知っておくことが望ましいでしょう。

「隠れた瑕疵」の種類

不動産取引の売り主に発生する瑕疵担保責任は、見た目でわかる傷だけでなく、見た目ではわからない「隠れた瑕疵」についても責任を追うこととなります。

ただし、隠れた瑕疵については、どのようなものを指すのかわかりにくく、イメージしにくいといえます。

そこで、隠れた瑕疵をいくつかの種類に分けて、具体例をあげながら解説していきます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、見た目ではわからないものの、見えない部分で建物や土地に瑕疵があることをいいます。

表面的には問題がないように見えても、中身に問題があるケースです。

実際の例としては、住み始めてすぐに雨漏りが発生したケース、あるいは白アリが発生したケースなどがあげられます。

また、地中に危険物や違法廃棄物が埋設されていた場合、あるいは建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的瑕疵に該当します。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、物件自体に問題はないものの法律の期手に違反している状態にあるものをいいます。

建物の建築や土地の利用に関しては、建築基準法や都市計画法などの法令の制約を受けます。

見た目は問題なくても、構造上の問題がある建物などはこれに該当します。

また、建物に設置すべき消防設備などが設置されていない場合は、消防法などの法令に違反していることとなります。

さらに、本来建設できない場所に建てられた、あるいは法令の規制を超える建物が建てられた場合も、法律的瑕疵に該当します。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、その物件の周辺環境に関して、売り主から買い主に対して情報が伝えられていなかったために発生するものです。

例えば、物件の周囲に平日の日中だけ大きな音が出る施設があった場合、購入希望者が土日にその物件を見に来ても、騒音の発生を知ることはできません。

そのような場合には売り主から、近隣に騒音が発生する施設があることを買主に伝えておくべきです。

しかし、その情報を伝えておらず、買い主は購入してはじめてその事実を知った場合、環境的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、通常、多くの人は住みたくないと考えるような物件であることを伝えなかった場合に発生します。

最もわかりやすいのは、過去にその物件で殺人事件があった、あるいは自殺した人がいた場合です。

この事実を告げると売り主に不利になるため、買い主にあえて伝えなかった場合、購入してから過去の事実を知った買い主は、もし事実をはじめから知っていたら購入しなかったということもあるでしょうし、購入価格を減額してもらっていたというケースも考えられます。

瑕疵担保責任に関する法律上の規定

瑕疵担保責任は、不動産取引の現場では非常に重要なものです。

というのも、不動産取引の売り主・買い主のいずれの立場になったとしても、ある日突然、瑕疵担保責任の当事者になってしまう可能性があります。

瑕疵担保責任が発生する期間や範囲などは法律上に規定されているので、その内容を確認しておきましょう。

民法

瑕疵担保責任は民法では570条に規定されており、端的に説明すると、そのような瑕疵がなければ契約はしなかったという場合には契約を解除することができ、契約の存在自体に影響を与えるものではなかったという場合には損害賠償請求できるまでにとどまる、とするものです。

たとえば傾いているのを知っていれば建物なんて買わなかった、と客観的に認定できる場合に、実際購入した建物が傾いていた場合には契約を解除できる、欠陥の中でもたとえば給湯器に問題があって、給湯器の交換代金さえもらえれば契約はそのままでも良いと評価できるような場合は損害賠償で対応しましょう、というのが基本的な内容になります。

民法はなるべく契約は有効にしよう、どうしてもだめなのであれば契約を解除できるようにしようという発想に基づいています。

宅地建物取引業法

不動産売買が行われた時に売り主が不動産会社（宅地建物取引業者）である場合、買い主となる一般消費者と比較すると、不動産に関する知識や経験が豊富です。

そのため、不動産会社と一般消費者が同じ立場で売買契約を行うと、どうしても一般消費者に不利な契約が結ばれてしまう可能性が高くなります。

そこで、買い主である一般消費者を保護するため、宅地建物取引業法では民法の規定より買い主に不利になる特約を定めてはならないとする規定が設けられています。

ただし、「買い主が契約不適合を知った時から売り主に通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約」は、買い主にとって民法より不利な内容ですが、特約として定めることが認められます。

品確法

売買される不動産が新築住宅の場合は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、買い主に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、売り主は責任を負うとされています。

また、この瑕疵担保責任は、売り主と買い主の契約により最大20年まで延長することができます。

そのため、大手のハウスメーカーなどを中心に、長期の保証をアピールしているケースもあります。

なお、新築住宅とは新たに建設された住宅で、人の居住の用に供されたことのないものをいいます。

ただし、建設工事完了の日から1年を経過した場合には、たとえ誰も住んでいない住宅であっても対象にはなりません。

瑕疵担保責任を負わないとする特約

瑕疵担保責任は契約当事者間で当該事項について定めが無い場合について規定するもので、この法律に反する特約をつけること自体は可能です。

しかし、宅建業者自らが売主となる宅地又は建物の売買契約をする場合には、期間について「引き渡しの日から2年以上」とする規定以外は、民法の規定より不利になるような特約をしてはならない、と宅建業法で規定されています。

瑕疵担保責任を行使できる期間

瑕疵担保責任については、民法上は売却から10年以内で、瑕疵を知ったときから1年以内に行使しなければならないことを規定されています。

ただし、新築住宅については「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、引き渡しの日から10年間は住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵についての責任を負うものとされています。

こちらも任意規定になるので期間については伸縮ができます。

まとめ

ここまで「瑕疵担保責任」について解説してきました。

瑕疵担保責任とは、特定物の売買契約において、目的となっている物に欠陥などがあり、対価性のバランスがとれない事があった場合の理論です。

ただし、契約で自由に設定できる場合や、宅建業者が当事者である場合、目的物が新築である場合には例外があるという事も知っておきましょう。