相続した不動産を3年以内に売却すれば節税できる！税金が安くなる控除・特例
この記事でわかること
- 相続した不動産を3年以内に売却するとなぜ節税になるのかがわかる
- 相続時に利用できる特例の内容がわかる
- 相続した不動産を売却したときの注意点がわかる
相続した不動産を売却するときに、節税できる方法はないか、と考える人も多いことでしょう。
もし相続した不動産を売却するときに節税したいのであれば、相続から3年以内に売却することをおすすめします。
3年以内に売却する理由は、譲渡所得税を節税できる特例が使える期間だからです。
譲渡所得税とは、不動産売却時に課税されるものです。
本記事では、相続から3年間利用できる、不動産を売却したときに節税できる特例を2つ紹介していきます。
特例の内容を理解できれば、相続した不動産の売却時に大きな節税につながることでしょう。
目次
相続した不動産を3年以内に売却すると税金を節税できる
相続した不動産は、一定条件を満たし3年以内に売却すれば、譲渡所得税が節税できます。
この理由は譲渡所得税を節税できる特例が、相続から3年以内に不動産を売却することを条件としているからです。
3年以内に相続した不動産を売却したときに利用できる特例は、次の2つです。
- 相続税の取得費加算の特例
- 相続空き家の3,000万円特例
それでは、この2つの特例がどのような制度なのかご紹介していきます。
相続税の取得費加算の特例とは
相続した不動産を売却するときには「相続税の取得費加算の特例」の利用を検討しましょう。
ここからは、相続税の取得費加算の特例の概要や適用要件、手続きの流れについて解説していきます。
相続の取得費加算の特例の概要
相続の取得費加算の特例とは、相続時に納税した相続税の一部を取得費として計上できる特例です。
譲渡所得税は、不動産売却で発生した譲渡所得が増えるほど課税額が上がります。
譲渡所得は取得費が増加するほど減っていくため、相続税の一部が取得費として計上できると譲渡所得税の課税額が減っていきます。
なお、譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
※譲渡費用とは不動産売却金額であり、譲渡費用は売却にかかった諸費用です
※取得費とは、売却する不動産を購入したときの購入代金と購入にかかった諸費用を合計したものです
上記の計算式を見ていただければわかるとおり、取得費が増えるほど譲渡所得が減ります。
本来、相続税は取得費用に含まれません。
しかし、相続の取得費加算の特例を利用すれば、取得費用に相続税の一部が加算されます。
相続の取得費加算の特例の適用要件
相続の取得費加算の特例の適用要件は、次のとおりです。
- 相続開始から3年以内に売却すること
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
相続の取得費加算の特例は適用要件が少なく、利用できる人が多い特例です。
ただし、相続税を納税していない人にとっては、利用する意味がないことを留意しておかなければいけません。
相続の取得費加算の特例の手続きの流れ
相続の取得費加算の特例を利用するときの手続きは、相続した不動産を売却した年の翌年の確定申告で申請するだけです。
確定申告をするときに、相続の取得加算の特例を利用したときの所得税額を申請します。
なお、相続の取得加算の特例を利用時の確定申告の際に添付する書類は、次のとおりです。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
相続空き家の3,000万円特例とは
相続した不動産を売却するときには「相続空き家の3,000万円特例」の利用も検討しましょう。
ここからは、相続空き家の3,000万円特例の概要や適用要件、手続きの流れについて解説していきます。
相続空き家の3,000万円特例の概要
相続空き家の3,000万円特例とは、一定条件を満たした相続不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。
条件が揃えば譲渡所得から3,000万円が控除されるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は課税されません。
相続空き家の3,000万円特例の適用要件
相続空き家の3,000万円特例の適用要件は、次のとおりです。
【相続する家の要件】
- 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。 - 特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
【相続人の要件】
- 相続開始から3年以内に売却すること
- 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
- 次のイまたはロの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 - 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 令和5年12月31日までに売却すること。
- 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。 - 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
相続空き家の3,000万円特例は適用要件が複雑であるため、利用できるかどうかは専門家に確認することをおすすめします。
相続空き家の3,000万円特例の手続きの流れ
相続空き家の3,000万円特例も加算の特例と同じく、相続した不動産を売却した年の翌年の確定申告を行います。
相続税空き家の3,000万円特例の添付書類はかなりの多さになるため、必要書類については国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」でご確認ください。
取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特例は併用できない
取得加算の特例と相続空き家の3,000万円特例とは併用できないため、節税効果が大きい特例を利用しましょう。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、相続空き家の3,000万円特例で譲渡所得がゼロになります。
そのため、譲渡所得が3,000万円以下になった場合は、相続空き家の3,000万円特例を利用しましょう。
譲渡所得が3,000万円以上になった場合は、取得費加算の特例の方が節税できるのか、相続空き家の特例の方が節税できるかは納税した相続税の額によります。
取得費加算の特例で計算した取得費が3,000万円より多くなったときには取得費加算の特例を利用し、計算した結果、取得費が3,000万円以下だった場合は相続空き家の3,000万円特例の方が節税になります。
相続した不動産を売却したときの注意点
相続した不動産を売却するときの注意点は、次のとおりです。
- 単独で相続し売却金額を分けると贈与と疑われる
- 共有名義の不動産は全員から売却の同意が必要となる
- 取得費や所有期間は被相続人から引き継ぐことになる
相続した不動産を売却するときには、注意しなければいけない項目が多くあります。
不動産を売却して後悔しないよう、注意点を理解してから進めていきましょう。
単独で相続し売却金額を分けると贈与と疑われる
相続人が単独で不動産を相続し、売却金額をその他の相続人に分けると税務署に贈与と疑われるので注意しましょう。
税務署に贈与と疑われないようにするには、遺産分割協議書の作成が必要です。
遺産分割協議書が作成されており、書類の中に「特定の相続人が換価分割の目的で遺産を取得すること」を明記していれば贈与ではないことが証明できます。
換価分割とは、相続人の1人が相続財産を相続し、相続財産を処分してその他の相続人に現金で分配する方法です。
もし遺産分割協議書を作成せずに相続する場合は、相続人全員で相続し売却することをおすすめします。
共有名義の不動産は全員から売却の同意が必要となる
共有名義の不動産を売却するときには、共有者全員から売却の同意が必要になります。
不動産の売却は共有物の処分に該当し、共有者全員の売却の同意を得なければいけません。
共有者の1人でも売却に反対すると、不動産の売却はできません。
そのため、仮に共有者全員が不動産を売り出すことに承諾したとしても、価格交渉が入ったときに1人でも値切りに反対する人がいれば不動産を売却できないことになってしまいます。
共有名義の不動産を売却するときには、売り出す意思の確認とともにどのくらいの金額なら売却するのかも確認しておきましょう。
取得費や所有期間は被相続人から引き継ぐことになる
相続で取得した不動産の取得費や所有期間は、被相続人が購入したものを引き継ぎます。
不動産を売却するときには、譲渡所得税が課税されるかどうかを計算し確認しなければいけません。
譲渡所得税の税額を確認するときには、取得費や不動産の所有期間を使い計算します。
この計算に使う取得費や所有期間は、相続人が取得した取得費・所有期間を使いません。
たとえば、被相続人が20年前に購入した不動産を、相続人が相続してから1年以内に売却したとします。
不動産を所有して1年以内に売却すると、税率39.63%（復興特別所得税・住民税含む）が適用されます。
しかし、相続した不動産は被相続人の所有期間を引き継ぐため所有期間は21年です。
所有期間21年の場合、税率20.315%（復興特別所得税・住民税）が適用されます。
また、取得費も相続人が取得した費用ではなく、被相続人の取得した費用が適用されます。
相続人は相続で取得しているため、取得費がかかっていません。
被相続人が不動産を購入したときの購入代金と諸費用が取得費として認められます。
もし被相続人が取得した金額をわからないのであれば、不動産の売却金額の5%を取得費用として計上できます。
まとめ
相続した不動産を売却するときには、相続から3年以内に売却しましょう。
一定条件を満たして3年以内に売却すれば、取得費加算の特例や相続空き家3,000万円特例が利用できます。
どちらの特例も譲渡所得税の税額を減らすための制度です。
不動産売却のときに譲渡所得が発生するのであれば、特例を利用して節税するようにしましょう。
ただし、どちらの特例にも適用要件があるため、利用できるかどうかを確認する必要があります。
適用要件は複雑であるため、必ず不動産会社や税理士などの専門家に確認してから売却するようにしましょう。