不動産に関する記事

土地に建物を建築するときには、接道義務を果たさなければいけません。

しかし、接道義務を果たしていない土地にも例外があり、建物を建築できるケースがあります。

接道義務の例外を理解していれば、建築できないと思っていた土地に家を建てられるかもしれません。

本記事では接道義務とは何か、接道義務の例外が認められる3つのケース、例外で家を建てる条件について解説します。

接道義務とは

接道義務とは、建物を建築するには道路に接していないという義務です。

接していないといけない道は何でもよいわけではなく、原則4m以上の幅員がある道路に2m以上敷地が接しているのが条件となります。

4m以上の道路に接していないといけない主な理由は、緊急車両の通行路を確保しないといけないからです。

接道義務は、緊急時のために定められているといえます。

接道義務の例外が認められるケース3つ

接道義務を果たさないと建物は建築できませんが、例外が認められています。

例外には3つのケースがあるため、内容を理解して建物が建築できないか確認してみてください。

接道義務の例外が認められる3つのケースは、次のとおりです。

• 42条2項道路（みなし道路）
• 43条2項2号道路（43条但し書き物件）
• 都市計画区域・準都市計画区域外

ここからは、接道義務の例外が認められる3つのケースについて解説します。

42条2項道路（みなし道路）

42条2項道路（以下、みなし道路）が適用される道路に接している場合は、幅員が4m未満でも建物の建築が可能です。

みなし道路は、幅員が4m未満なのにも関わらず、建築基準法上の道路として認定されている道のことをいいます。

みなし道路に認定される道は、次の条件を満たしている道です。

• 道の幅が4m未満であること
• 建築基準法が適用されたときにすでに建築物が建ち並んでいた道であること
• 特定行政庁の指定を受けた道路であること

上記のような条件を満たす道は、みなし道路として建築基準法上の道路とみなされます。

ただし、みなし道路でも道路と土地が接している幅は2m以上必要です。

なお、みなし道路かどうかは、道を管理する自治体で調べることが可能です。

敷地の前の道がみなし道路か確認したい場合は、道を管理する自治体に問い合わせてみましょう。

43条2項2号道路（43条但し書き物件）

43条2項2号道路（以下、43条但し書き物件）とは、道に接していなくても一定の基準を満たせば建物を建築できる例外規定です。

43条但し書き物件として認められるには、次の条件を満たす必要があります。

• 建築基準法上の道路に接していないこと、もしくは接してはいるものの幅が2m未満であること
• 通路として確保できる4m以上の幅の空き地や通行路がある
• 通路となる空き地や通路の所有者全員から通行の許可を取得している
• 建築するのは2階建て以下の専用住宅であること

上記の要件を満たしている場合は、43条但し書き物件の申請が可能になります。

申請後、特定行政庁は建築審査会の意見を聞き、問題ないと判断されれば建築できるようになります。

ただし、43条但し書き物件の許可は土地に対して許可が出るのではなく、建物を建築する許可であることには注意しなければいけません。

許可を得たといっても永年建物が建築できる土地になったわけではなく、申請した建物を建築するときだけに許可が出ます。

そのため、申請した建物を解体して違う建物を建てるときには、再度43条但し書き物件の許可を取得しなければ建築できません。

都市計画区域・準都市計画区域外

接道義務は都市計画区域・準都市計画区域外では適用されません。

そのため、都市計画区・準都市計画区域外では、建築基準法上の道路に接していなくても建物の建築が可能です。

なお、都市計画区域とは、都市計画法で定められた地域であり、1つのまとまった都市を形成するのに必要な整備ができるようにしたエリアです。

また、準都市計画区域とは、1つの都市として整備する必要はないが放置しておくと整備が難しくなるようなエリアに設定する区域のことをいいます。

接道義務の例外で家を建てる条件

接道義務の例外が認められたとしても、家の建築の建築方法に制限が加えられるケースもある場合や、一定の条件を満たす必要がある場合もあります。

接道義務の例外で家を建てる主な条件は、次のとおりです。

• みなし道路の場合セットバックが必要
• 隣地を買い取る
• 位置指定申請をする

ここからは、接道義務の例外で家を建てる条件について解説します。

みなし道路の場合セットバックが必要

みなし道路に接している土地で建物を建てるときには、セットバックをしなければいけません。

セットバックとは、道路中心線から2mの範囲から離して建物・工作物を建築しなければならないという意味です。

仮にみなし道路が2mで、道路中心線がちょうど道の真ん中を通っていたとします。

このような場合は、道路から1mまでの部分は建築物や工作物は建築できません。

みなし道路に接している土地に建物を建築するときには、セットバックで敷地の一部に何も作れない場所ができてしまう可能性があるため、注意しなければいけません。

隣地を買い取る

建築基準法上の道路に接している隣地を買い取れば、接道義務が果たされたこととなり、建物の建築が可能になります。

もし隣地が売りに出ているのであれば、購入を検討しましょう。

建物が建てられる土地は資産価値が高く、隣地を購入することで土地の価値を上げることができます。

位置指定申請をする

接道義務を果たしていない土地だとしても、私道に接していれば位置指定申請をして建築基準法上の道路を作ることも可能です。

位置指定道路とは、特定行政庁が指定した私道のことです。

位置指定道路は建築基準法上の道路のため、位置指定を受けられれば建物の建築が可能になります。

位置指定を受けるための条件は、次のとおりです。

• 位置指定を取ろうとする道路の幅が4.0m以上
• 既存の道路と位置指定道路の交差点にはすみ切りを両側に設けること
• 道路形状と境界が明確になっており、排水設備が設けられていること
• 通り抜けられる道路であること

ただし、行き止まり道路の場合、道路の長さが35mより短ければ認定が受けられる

上記のような条件を満たすときには、位置指定の申請をしてみるのもよいでしょう。

まとめ

接道義務とは、建物の建築をするときに、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという義務です。

原則、接道義務を果たしていないと建物は建築できません。

しかし、接道義務には3つの例外があり、一定の条件を満たしたときには建物の建築が可能となります。

接道義務を果たしていない土地を取得する場合、例外規定が適用される土地なのか確認しておくことが大切です。

接道義務を満たさず、例外規定も適用できない土地の場合は建物が建築できません。

建物が建築できるかどうかは、土地の資産価値に大きく影響するため必ず調べておきましょう。