COLUMN不動産に関する記事

所有するマンションなどの不動産が売れた場合でも、それで終わりではありません。

後処理として、譲渡所得税という問題が残っています。

そこで、本稿では、譲渡所得とは何か、譲渡所得税の手続について整理したいと思います。

譲渡所得税って何

不動産などの資産を売却したことにより、買主からその代金を受領することによって生じる所得をいいます。

ここで注意を要するのは、資産の譲渡代金として受け取った金額そのものが「譲渡所得」になるのではないということです。

譲渡所得とは、当該資産を譲渡したことによって、プラスになった所得をいいます。

具体的には、課税譲渡所得＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額となります。

譲渡所得がある場合、その所得に対して譲渡所得税が課税されることになります。

ただし、事業用の商品を売却した場合のように、営利活動の一環として継続的に売買がなされる場合、および、山林の伐採や譲渡がなされる場合の所得は、譲渡所得になりません。

各項目について

収入金額

収入金額とは、その資産の売却等によって買主から受領する対価の額をいいます。

交換などのように、資産譲渡の対価を金銭以外のもので受け取ったときは、その受け取った物の時価が収入金額になります。

取得費

取得費とは、今回、売却等した資産を取得した時に要した費用をいいます。

譲渡所得税という制度は、その譲渡によってプラスの所得があった場合にそのプラス分に課税する制度ですので、その財産を取得した費用よりも安く売却したような場合など、売却金額が取得費を超えない場合には課税されません。

そこで、収入から取得費を控除することになります。

ここにいう取得費としては具体的に以下のような費用をいいます。

①取得した時の購入金額

これに関しては、相続や贈与によるなど、無償で取得した場合については、その被相続人や贈与者が元々その財産を取得した際の取得費用が取得費となります。

また、もしその金額が不明の場合には、譲渡した価格の5％相当額を取得費とすることとされています。

②当該不動産と購入した際に支払った登録免許税、登記費用、不動産取得税、売買契約に貼付した印紙税額

③購入時に賃借人がいた場合に、その賃借人に対して支払った立退料

④購入した土地の埋め立て、盛り土、地ならし、測量等に要した費用、

⑤その所有権を巡って裁判等になった場合に要した訴訟費用

⑥建物を取り壊す予定で土地と建物を一緒に購入した場合における、建物取り壊し費用

⑦借入金によって取得した場合における利子のうち、当該物件を使用開始するまでに生じた額

譲渡費用

• ①当該土地・建物を売却する為に支払った仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙税
• ②貸家を売却する為に賃借人に支払った立退料
• ③土地を更地として売却する為に要した、土地上の建物を取り壊すための費用
• ④借地権譲渡のために地主に支払った承諾料

特別控除

その取引の内容によって、以下の金額が特別控除額として控除されます。

• ①収用等により土地建物を譲渡した場合は5,000万円
• ②マイホームを譲渡した場合は3,000万円

ここで「マイホーム」の譲渡といえるためには、その物件に居住しなくなってから3年以内の最終の12月31日までに売却する必要があります。

また、その相手方は、夫婦や親子などの特別な関係を有しないこと、その前年または前々年にこの控除を受けていないことが必要とされます。

• ③特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合は2,000万円
• ④特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合は1,500万円
• ⑤平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合は1,000万円
• ⑥農地保有の合理化等のために農地等を樹徳した場合は800万円

譲渡所得税の計算

分離課税

土地、建物の譲渡による所得についての譲渡所得税は、他の所得とは合算せずに、独立して課税する分離課税制度が採用されています。

譲渡所得税の計算

譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率を乗じて算定します。

税率は、その物件の所有期間に応じて以下の通りとなります。

• ①所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として税率は30％となります。
• ②所有期間が5年を超える場合長期譲渡所得として税率は15％となります。

マイホームを売った場合の軽減税率の特例

以上に対して、売却した不動産がマイホームの場合には、更に軽減税率の特例があります。

これは、所有期間が10年を超える居住用家屋を売却する場合（家屋と敷地を一緒に売る場合を含む）に、長期譲渡所得の特例として、6,000万円までの部分については税率が10％に軽減されるものです。

6,000万円を超える部分については長期譲渡所得の15％となります。

所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の特例が適用されるのは、以下の要件のすべてを満たす場合です。

• ⑴日本国内にある自分自身が住んでいた家屋、あるいは家屋とその敷地を譲渡すること（以前に住んでいた家屋や敷地を譲渡する場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること）。
• ⑵譲渡した年の1月1日時点において、譲渡した家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
• ⑶譲渡した年の前年と前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
• ⑷譲渡した家屋・敷地について、居住用財産の買換えや交換の特例などを受けていないこと（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と併用することはできる）。
• ⑸売り手と買い手の関係が、親子、夫婦、生計を一にする親族など特別な関係のある者でないこと。
• ⑹以前住んでいた家屋や住まなくなった家屋を取り壊した後に譲渡する場合には、
  　①家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えること、
  　②家屋を取り壊してから1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、かつ住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
• ⑺家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を他の用途に利用していないこと。

相続により取得した空き家の譲渡所得税

被相続人が１人で住んでいて、亡くなってからは空き家となった家屋やその敷地を相続人が売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。

対象となる財産

この特例の対象となる財産は、被相続人が亡くなるまで住んでいた家屋とその敷地です。そのうち家屋については、以下の要件をすべて満たす必要があります。

⑴昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。

これは、旧耐震基準で建築された家屋であることを意味します。

空き家のまま放置しておくのは危険であるため、この特例を適用して売却を進めようと考えていることが分かります。

⑵区分所有建物登記がされたものでないこと。

マンションはこの特例の対象外となっています。

現在、空き家問題はほとんどが一軒家についての問題であると考えられているため、このような規定になったと考えられます。

⑶相続開始直前において、被相続人以外の居住者がいなかったこと。

一緒に住んでいる人がいるのであれば、その家屋は空き家になることはないだろうと思われます。

また、相続した人が売却するのであれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除が適用できるため、この特例を適用する必要はありません。

また、被相続人が老人ホームに入所していたような場合などは、自宅に住むことができなかったことについて特別な理由があるため、特例の適用が認められる場合があります。

特例適用の要件

財産についての要件以外にもいくつかの要件があるため、これらをすべて満たさなければなりません。

⑴2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡すること。

⑵次の①または②のいずれかに該当すること。なお、いずれの場合も譲渡するまでの間に事業や居住のために使用したり、他人に貸し付けたりしていないことが必要です。

①相続した家屋あるいは家屋ともに敷地を売却すること。なお、家屋が建築された時期については、旧耐震基準が適用される昭和56年5月31日以前であることが要件とされていましたが、譲渡する際には現在の耐震基準を満たしていることが求められます。
そのため、被相続人が生前に耐震工事を行っていない場合には、新たに耐震工事を行う必要があります。

②相続した家屋を全て取り壊した後に、その敷地を売却すること。

⑶相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

⑷売却代金が1億円以下であること。

⑸売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

⑹同一の被相続人から相続した家屋や敷地について、別にこの特例の適用を受けていないこと。

⑺親子、夫婦、生計を一にする親族などの関係者に譲渡するものでないこと。

生計を同一にしない親族でも、売却後その家屋に同居する予定の親族である場合は、適用を受けることはできません。

譲渡所得の確定申告

譲渡所得が生じて税金が発生する場合、確定申告をしなければなりません。

また、特例が受けられる場合には、その旨を確定申告書に記載する必要があります。

期限内に確定申告書を提出しないと、特例の適用が受けられない場合もあるため、忘れずに申告を行いましょう。

確定申告の記載事項

譲渡所得の確定申告を行う際には、その収入金額と取得費、譲渡費用を譲渡所得の内訳書に記載します。

また、その取引を行った日付や相手方なども記載します。

取得費はその家屋や土地を取得した価格を基礎として計算しますが、古くからの家屋や土地の場合、その取得費は分かりません。

その場合は、収入金額×5%が取得費となります。

譲渡費用には、仲介手数料や契約書の印紙代、登記費用などが該当します。領収書はなくさないように必ず保管しておきましょう。

確定申告時の注意事項

特例の適用を受ける際には、その要件を満たすことを証明するために添付書類を提出しなければならない場合があります。

例えば「マイホームを売った場合の軽減税率の特例」の適用を受けるためには、その所有期間を明らかにする登記事項証明書が必要です。

添付書類を忘れると即座に適用が認められないわけではありませんが、必ず問い合わせがあるうえ、場合によっては特例が適用できなくなる可能性もあるため、申告前には必要書類をチェックしておきましょう。

まとめ

以上、譲渡所得および譲渡所得税について整理しました。

譲渡所得税については、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、自ら必要書類を添えて確定申告によって申告・納付することになります。